REITs是PPP项目社会资本方退出的绝佳选择——专访国家发改委PPP专家库专家郑建

本篇文章2295字，读完约6分钟

本报记者周尚宇

4月30日，中国证监会和国家发展和改革委员会(NDRC)联合发布《关于推进房地产投资信托基金(reits)基础设施领域试点工作的通知》，标志着中国正式启动reits公开发行。这是近年来国家政策层面金融创新的一大步，也是中国各地蓬勃发展的ppp项目的一大利好消息。

中关村现代产业研究院副院长、国家发改委ppp专家库专家郑建平在接受《证券日报》记者专访时表示:“reits即将到来，这是解决ppp项目社会资本退出的一剂良药。”

在ppp发展过程中

困难和痛点

Ppp又称ppp模式，即政府与社会资本的合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在这种模式下，鼓励私营企业和私人资本与政府合作，参与公共基础设施建设。

郑建平认为，“ppp模式是中国推进基础设施建设和公共服务升华改革的必然选择。十八届三中全会以来，我国ppp模式的相关政策不断出台，“春风化雨，夜以继日”，ppp模式开始大规模推广。六年多来，全国上下都在“吹开万株梨树的花瓣”。由于地方政府的快速发展，出现了许多伪ppp项目，不管好坏。这种“混乱”自然催生了国家的整顿和严格控制。自2017年以来，相关部委相继出台了一系列政策文件，对ppp市场进行规范和整顿。许多非标准的ppp项目被清理出仓库，ppp项目开始放缓，在标准探索方面取得了曲折的进展。从长远来看，公私伙伴关系仍然是基础设施和公共服务领域的一个重要模式。”

“在ppp在中国的发展过程中，一直存在一个问题和痛点，那就是社会资本方的退出，尤其是ppp项目建设期的完成。进入运营期后，在存量ppp项目不断增加的阶段，将会越来越突出。”郑建平叹了口气。

自从ppp模式在中国推广以来，国家在相关政策和文件中强调要丰富ppp项目投资的退出渠道，建立多元化的社会资本退出机制。然而，可供选择的退出途径并不多。在原有的政策框架下，理论上不存在以下退出模式:第一，ppp项目的特许经营权在到期时移交和退出；第二，ppp项目公司的股权转让；第三，公开上市；第四，资产证券化。

对于上述四种模式，郑建平说，“第一种到期退出时间太长；第二种股权转让和第三种公开上市在实践中非常困难；只有第四个资产证券化只能说是富有想象力的空，但事实上，进展非常缓慢。因此，在原有的政策框架下，ppp项目的退出一直是一个难题，但由于我国大多数ppp项目仍处于建设期或刚刚开始运营期，这个问题并没有得到特别的突出。”

房地产投资信托基金是ppp项目退出的及时雨

这一次，reits政策的横向空诞生了，这是ppp项目退出的及时雨。

郑建平解释说:“ppp项目的社会资本方可以成功地将收益已经稳定的ppp项目的优质资产从reits中抽回到社会基金持有的基于股权的reits中，实现ppp项目资产的真正出售。”就地方政府而言，基于房地产投资信托基金的ppp基础设施并没有离开当地。被特许社会资本方将水、电、热、收费道路和桥梁、仓储和物流等ppp项目资产出售给社会基金持有后，当地政府并未丧失这些资产的使用功能。这些基础设施仍然为这个地方服务，但持有者已经改变了。”

郑建平指出,“ppp项目的reits不同于ppp资产证券化，ppp资产证券化(abs)是以项目收益权为目标的债务产品，需要信用背书，难以实现‘真实报告’,还应考虑与运营期的时间不匹配。Ppp资产证券化只是ppp项目社会资本方的间接退出，而不是“风险隔离”的直接退出。Reits是一种具有ppp项目高质量资产的股权产品。建设期内不再由社会资本方持有，而是由社会投资者持有，这是ppp项目社会资本方的完全退出。由于这是一次完全的股权转让，reits不需要考虑期限错配的问题。让善于建设的社会资本放下退出顾虑，通过reits转移资产，提前退出，收回资金后再投资新的ppp项目，更有利于发挥企业优势，让ppp领域的资金流动，投资更多的ppp项目。因此，可以毫不夸张地说，股权reits是一种基本的金融工具，可以解决ppp项目中社会资本方退出的问题，并大大提高ppp资产的流动性。”

“同时，ppp项目的资产也为ppp领域的各种投资者提供了投资选择，ppp基础设施的优质资产可以成为资本市场的优质资产。Reits不是固定收益的债务产品，其收益率取决于ppp基础资产的运营收益。如果一个ppp项目有良好的资产管理和运营，该项目可以获得持续稳定的现金流，投资者的收益也可以得到保证。相反，收入可能不太好。在后流行病时代，整个世界都进入了利率下降的通道。据估计，在很长一段时间内，债务产品，无论是债券还是各种资产管理产品，都不可能有更高的收益率。此外，随着经济下滑，违约和不支付债权产品的风险也在增加。在这种情况下，以基础设施ppp基础资产为担保、收入稳定的reits产品是稳定投资者的好选择。Reits投资者可以是社保基金、养老金、企业年金、保险基金和其他偏好长期投资的资本。普通投资者也有可能投资房地产投资信托产品。对于投资房地产投资信托基金的普通大众来说，这可能是他们自己社区的热水和电加热。他们所走过的高速公路的某一段和他们乘坐的高速铁路地铁也为他们自己创造了投资收入。”郑建平进一步指出。

最后，郑建平指出，在ppp项目中寻求社会资本方的退出，一直让业内同行“找他数千百度”。现在，空横向诞生的房地产投资信托基金就像“那个人在昏暗的灯光下。”ppp项目的社会资本方更容易提前退出，从而大大增强了ppp领域优质资产转化为资金的流动性，也使投资者能够从ppp项目中获得稳定的收益。reits对中国ppp的发展具有重要意义。

(编辑蔡善丹)