上市后首不派息！SOHO中国净利降三成，六大支柱出租率全面下滑

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在从销售向自我维持型房地产转变的过程中，soho中国的收入多年来一直在下降。到2019年，它将在不增加利润的情况下增加收入。在8个支柱项目中，有6个项目入住率下降，其中望京soho入住率下降了12个百分点。

《投资时报》研究员王

搜狐中国有限公司(以下简称0410.hk搜狐中国)经过一路的销售，现已成为一家收租公司。2019年，当房产销售收入相对较少时，其净利润有些悲观。

年报显示，2019年soho中国实现营业收入18.47亿元，同比增长11%；毛利润15.1亿元，同比增长18%；全年净利润13.2亿元，同比下降32.27%。

根据上述数据，尽管soho中国的收入仍在增长，但其净利润却下降了30%。然而，被市场广泛关注的共享办公项目soho 3q的具体运营数据并未在年报中披露。

从具体项目来看，soho中国的租金收入主要来自北京和上海的8个soho项目。《投资时报》的研究员注意到，这八个项目中有六个项目的出租率下降了，其中望京soho的出租率下降了12个百分点。

此外，值得注意的是，自2012年业务转型以来，公司的营业收入有所下降，近五年来营业收入一直徘徊在20亿元以下。

近日，市场报道称，全球最大的房地产私募股权基金公司黑石集团(Blackstone Group)计划与搜狐中国(soho China)谈判私有化，交易价值为40亿美元，约合每股6港元。

对此，soho中国表示，正在与海外金融投资者谈判，探讨战略合作的可能性。至于上述投资者将如何出价购买soho中国的股票，目前还没有固定的数字。

截至2020年4月1日，soho中国的收盘价为每股3.92港元，其股价近年来上涨了30%。然而，与2020年3月12日创下的每股4.8港元的年度高点相比，该股下跌了18.3%，市值为200.2亿港元。

六大项目的入住率整体下降

Soho中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁和物业管理。在2019年收入18.47亿元中，租金收入占比超过99%，达到18.33亿元；售房收入只有1433.5万元，占不到1%。

在子项目方面，soho中国的租金收入主要来自北京和上海的8个soho项目，即北京前门大街、望京soho、光华路soho、银河和朝阳门soho、复兴广场soho、外滩soho、天山广场soho和古北soho。

从入住率来看，北京的四个项目都有所下降。其中，前门大街项目入住率为95%，同比下降5个百分点；望京个体户入住率为86%，同比下降12个百分点；光华路个体户入住率为87%，同比下降8个百分点；银河和朝阳门个体户的入住率为94%，同比下降3个百分点。

上海的入住率也不容乐观。soho复兴广场入住率为95%，同比下降1个百分点；外滩soho的入住率为78%，同比下降9个百分点；soho天山广场入住率为97%，同比增长2个百分点；古北soho的入住率为67%(2019年2月开业)。

从以上数据来看，古北soho的入住率最低，只有67%；soho天山广场的入住率最高，为97%。值得注意的是，除了soho天山广场项目外，其他项目的入住率都有所下降，其中望京soho的入住率下降了12个百分点。

从租金贡献来看，望京个体户贡献最大，为3.82亿元；其次，光华路向个体户缴纳租金2.65亿元，个体户复兴广场缴纳租金2.33亿元，个体户天山广场缴纳租金2.07亿元。其他，包括前门大街项目(1.11亿元)、银河和朝阳门个体户(1亿元)、外滩个体户(176万元)和古北个体户(92.297亿元)，贡献租金不超过2亿元。

截至2019年底，soho中国投资物业的资产价值约为618.33亿元，投资物业的年增值约为11.68亿元。

soho中国近年股价走势(港元/股)

数据来源:风

多年来，收入一直疲软，净利润下降

事实上，从2007年上市到2012年，soho中国实现了快速发展，逐步形成了商业地产开发+销售的模式。营业收入从2007年的69.53亿元增加到153.05亿元，同期净利润也从19.87亿元增加到106.47亿元。

然而，自2012年以来，soho中国已提出从出售房产转向自持房产，其主要收入来源也从出售转向租赁，收入也开始下降。

根据年报，2013年和2018年，soho中国实现营业收入分别为146.2亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元和17.21亿元；全年净利润分别为74.36亿元、41.51亿元、5.63亿元、9.08亿元、47.91亿元和19.49亿元。

截至2019年，soho中国实现营业收入18.47亿元，同比增长11%；全年实现净利润13.2亿元，同比下降32.27%。

从以上数据可以看出，soho中国的收入有所下降，近五年来收入一直徘徊在20亿元以下。据《投资时报》的研究人员称，公司年度净利润大幅增长的年份也与资产出售有关。根据2018年年报，soho中国出售凌空soho的利润为人民币9 . 87亿元，已在本期报告中记录。

此外，搜狐中国在2019年年报中明确表示，董事会决定今年不派发末期股息，《投资时报》研究员指出，这是搜狐中国自上市以来首次表示不派发股息。

据了解，自2007年至2017年，soho中国一直保持着较高的派息率，但在2018年，派息率突然降至8.08%，直到2019年才开始派息。

据业内人士透露，soho中国此次不会支付股息，或者这与此前传言的黑石集团私有化收购有关。需要说明的是，soho中国董事长潘石屹和soho中国首席执行官张欣共持有SOHO中国63.93%的股份，是公司的主要股东。

据不完全统计，soho中国近几年累计销售资产近300亿元，超过了目前的市值。

此外，该公司的年度报告指出，截至2019年12月31日，soho中国的贷款总额约为180亿元。其中，约16.32亿元将在一年内到期，约9.86亿元将在一年和两年内到期，约39.24亿元将在两年和五年内到期，约114.57亿元将在五年内到期。

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