李宇嘉：央行“降息”，房贷利率会降吗？

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中信经纬客户4月2日电:“李:央行“降息”后，房贷利率会不会下降？》

作者李(广东省住房政策研究中心首席研究员)

央行“降息”，其力度超出预期

30日，央行重启公开市场操作，进行了500亿元人民币的反向回购操作。中标率为2.2%，之前为2.4%。这是继2月3日利率下降10个基点后，央行第二次“降息”。央行上一次降息是在2019年11月18日，当时利率仅低了5个基点。在过去的六个月里，“降息”的力度越来越大，但每次降息20个基点的情况非常罕见。

7天反向回购利率变化来源:万德信息

7天反向回购利率是指中央银行的公开市场操作(omo)，即中央银行以约定的利率购买银行持有的一般债券(主要是利率债券)，7天后收回本金和利息。坦率地说，omo是银行向中央银行借款的利率。

Mlf是一种中期贷款工具，即银行使用合格的抵押品进行抵押，并获得央行在货币市场投放的中期货币(期限为3个月、6个月和1年)。与omo的最大区别在于，银行必须提供高质量的债券(如国债、央行票据、政策性金融债券、高级信用债券等)。)如果他们想获得mlf。

每个人都关心的lpr与mlf相关联(lpr=mlf加减点)。请注意，这种联系是一种“双重联系”，实体的一年lpr和房地产市场的五年lpr。mlf降低，理论上lpr降低。由于担心资金会进入房地产市场和股票市场，防火墙将设置一年和五年，第一套房的利率不低于lpr，第二套住房贷款的利率不低于lpr+60。

Mlf，或下降10点以上

每个人都担心，如果omo利率降低，低利率会下降吗？如前所述，lpr与lmf直接相关，也就是说，当lmf下降时，lpr也会下降。现在，omo下降了，lmf会下降吗？

根据以往的经验，当omo利率下降时，mlf也会下降，相应地，lpr也会下降。例如，在央行于2019年11月18日下调omo后，半个月前的最低贷款利率从3.30%降至2.25%；2月3日，央行将omo从2.50%降至2.40%，半个月后，2月17日，mlf从3.25%降至3.15%。

数据来源:万德信息

也就是说，在omo利率调整前后，mlf将基本上向同一个方向调整，而且强度也是相关的。原因是中央银行调整omo以向市场传达“降息”的信号。自然，作为银行从央行筹集资金的其他工具，利率也会下降。因此，作者预测mlf在未来也会下降，甚至会超过10点。

流行病的第二个影响是迫切需要减少低致病率

这一次，央行下调了omo利率，旨在通过“omo-mlf-lpr-贷款利率”的传导链来降低lpr。这是因为当前的疫情已经对国内实体经济产生了影响。第一季度，疫情波及国内供应方，商品和服务供应链面临断裂风险，企业和住宅部门的流动性出现问题。2月3日，即复工的第一天，央行下调了omo利率。

现在，中国的疫情已经得到控制，但旅游、娱乐、餐饮、教育、交通等。缓慢地恢复工作和生产。在对供应方产生长期影响后，将开始向需求方传导，即供应链流通不畅，就业受到影响，预期和需求减弱，收入减少。

更重要的是，随着海外疫情的爆发，出口型企业面临着无订单或延期订单以及库存增加的问题；即使对于内需型企业来说，许多原材料和零部件也需要进口才能恢复生产。这可能会导致业务困难、现金流压力、供需双方的相互传导，市场需求的不足将会越来越严重。

如果经济形势严峻，贷款质量可能下降，银行降低贷款利率(lpr)的意愿也会下降。因此，单纯依靠RRR减债和收益相对较窄、要求较高的mlf很难降低银行的债务成本。

3月20日，最新的lpr数据发布，一年和五年的lpr没有下降。这是非常出乎意料的。5年期贷款利率没有下降，这是为了控制资金流向房地产市场。然而，在目前的流行病情况下，也有必要考虑到中小型微型资本链的短缺。

一年期和五年期贷款利率的变化数据来源:万德信息

根据交通银行的统计，目前只有中国建设银行和招商银行的工农存款负债成本比率低于2%，大多数中小银行的存款负债成本比率在2.4%以上，许多中小银行甚至接近3%。目前，除银行融资外，银行资金的来源都是在公开市场上从中央银行或其他银行获得的。因此，要降低贷款利率(lpr)，就必须降低资本成本。

目前，除少量活期存款外，其他存款利率基本市场化。为了降低成本，我们只能依靠央行作为流动性来源来降低利率。为应对疫情的影响，有必要增加贷款投资，降低贷款利率。

根据以往的经验，央行降息不仅会传导到实体经济，还会传导到房地产市场。作者认为，此次降息，加上此前的全面宽松政策(如降低mlf、净投资和再融资)的滞后效应，预计将在4月20日新的lpr发布时降低1年期和5年期lpr。毕竟，如果需求疲弱，对楼市会有很大影响，而稳定楼市也是今年的目标。(中信经纬应用)

李玉佳

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