雅居乐：分析事情要看本质 海南就是“金蛋”

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在这种流行病的情况下，各地放松楼市的行动，无论是明是暗，都是为了挽救经济。但是一个突如其来的消息让许多人甚至震惊。

久违的海南市场突然展开了一场破冰行动:

该省实施现有的房屋销售。

当时，舆论惊呼，这就是房地产革命的生命，直指"卖楼花"和切断房企现金流的痼疾。

然而，一些媒体评论称，这似乎是一项过重的监管，但实际上是对整个海南房地产市场的“第一次打压”，在此之后，中央政府将很快推出一项针对海南的重大政策。毕竟，13亿中国人只是一个国际旅游岛！

事实上，两年多的严格调控，全岛限购，对海南来说就像是“壮汉的断腕”。然而，这似乎是一个令人刮目相看的举措，这也反映了海南市场在中国的独特地位。

这几天，随着疫情逐渐过去，各地的售楼处相继开业，一些朋友来找我询问买房事宜。

我一直有一个观点，购买限制越严格，它就越有价值。最近，由于这场突发的疫情，我又增加了另一个观点:一个风景优美的地方可能是下一个出口，因为疫情过后，医疗就是生活质量。

那么，这个风口又是海南吗？

01

在过去的两年里，海南市场真的太“南”。

这件事应该从2018年1月开始。

海南因“向大海和海岸要房子”而成为被环保部批评整改的重点省份，指出海南被房地产严重绑架。

海南打开了一个壮汉的手腕，“去房地产”。

同年4月，海南直接推出全岛限购政策，一夜之间冻结6000亿元，号称历史上最严格的限购规定:

在五指山、宝亭、琼中、白沙等生态核心区，不能购买外国户籍；

海口、三亚、琼海外来户籍人员购买住房，必须缴纳累计5年的税费/社会保障费；

在其他地区，购买外国户籍必须支付总计2年的税收/社会保障；

两年已经成为硬性的最低门槛，由于配额有限，许多交易被直接冻结。

在接下来的两年里，海南房地产市场的交易量和总投资急剧下降，几乎进入了休眠期。

2018年，海南省商品房销售同比下降23.23%，2019年再次同比下降38.76%。

对于海南的房地产企业来说，这绝对是一个严峻的考验。

恒大、雅居乐、碧桂园、融创等大型房地产企业在海南的项目突然跌入谷底，开始过“苦日子”。

其中最典型的是敏捷，因为海南而获得了“旅游地产专家”的称号，它的曲折是海南市场沉浮的缩影。

2017年，海南占敏捷总销售额的21.98%。

被誉为“第二人生”度假地产概念的先驱的海南清水湾项目，第一年就卖得很好，在“全岛限购”之后，面貌焕然一新。

影响有多大？

2017年，海南清水湾售出170亿元人民币，赢得年度中国房地产项目销售冠军。限购政策出台后，Agile 2018年的确认收入为113亿元，2019年降至40亿元以下。

因此，在敏捷2019年年报公布的数据中，毛利率从43.9%降至30.5%。有点突出！

一些媒体不禁质疑敏捷在海南饲养的摇钱树是否会断奶。敏捷负责人陈卓林简单地回答说，海南项目是一个“金蛋”。

他说，敏捷在海南“价值约1000亿元，可以贡献超过20%的利润率和超过50%的毛利率。”因此，可以说(这些价值)为Agile在未来几年准备了相应的良好毛利。”

没有人会守口如瓶，但有些人已经看到了事物的本质。

事实上，从今年开始，随着2018年海南限购政策中两年社保资格限制的到期，与2019年相比，Agile毛利率接近60%的项目所产生的确认收入将大幅增加。换句话说，从2020年开始，海南的限购政策对敏捷的影响将逐步得到解决。

因此，敏捷的想法不是“奶牛将断奶”，而是“奶牛将从今年开始恢复产奶”！此外，一旦“牛奶产量”恢复，它可能会创造历史上最高的“产量”！

在业绩发布会上，敏捷房地产集团总裁王海洋表示，2019年，海南的许多政策都在慢慢做出一些调整。去年10月，海南完全取消了对定居的限制；海南也在逐步放开新的人才政策。合格的人才基本上可以凭一年的社保或税务证明买房；自去年以来，海南郑达已分批推出企业总部，鼓励企业总部员工在当地购房。

王海洋表示:“从高层来看，今年第二季度，海南自由贸易港的相关政策和具体落地计划将逐步出台。”特别是目前海南商品房的整体供应量越来越少，这将对海南市场未来的支撑力度越来越大。

事实上，自去年以来，海南项目的价格一直在稳步上涨，尤其是疫情过后，保健度假产品将再次受到市场的追捧。

02

或许，对于海南的许多大型房企来说，这两年的等待可能只是锻炼耐心，但对于敏捷来说，海南市场在过去两年的沉浮有着深远的意义:

他们被迫练“内功”，优化国家布局。

不要把鸡蛋放在一个篮子里。

近两年来，雅居乐逐步加大了在海南以外的布局，特别是在长三角和珠三角地区，并实施“多方式取地，取好地，不拿错地”，以摆脱对海南市场的过度依赖。

这种新的游戏风格在内部被称为“2+3+n”城市群战略。

模式最初是确定的。

目前，敏捷56.3%的业绩来自长三角和珠三角，其次是中西部(15.3%)、南岸(10.7%)和京津冀(7.9%)。

事实上，珠江三角洲和长江三角洲是中国最有前途的城市群，具有强大的经济实力和广阔的发展空间。

通过工业城镇、合作和并购、招标、拍卖和悬挂，敏捷获得了大量低成本的土地储备。

对于这些工业城镇项目，平均综合土地成本仅为1530元/㎡，地价与房价之比约为15%。

因此，即使受到海南市场的很大影响，敏捷的毛利率仍然处于行业的中上游。

30.5%的毛利率绝对是一份不错的成绩单。

2019年，敏捷实现合同销售额1180亿元，同比增长14.9%，超过目标。

如今，敏捷的全国土壤储备布局更加统一。特别是2020年，随着京津冀地区部分低成本土地的进入，15%的土地房价比带来的收益将成为未来几年敏捷的基础。

03

幸福和不幸相互依存，危机是有机的。中国的房地产从来不缺少这样的热血故事。

唯一的问题是是否有精神可以突破。

早在2016年5月，敏捷就宣布“去房地产化”，并更名为“敏捷集团控股有限公司”。

他们致力于房地产以外的广阔领域，并规划了房地产、环境保护、人力技术、住房管理和商业管理等行业。

去年，敏捷多元化业务收入占比从6.5%上升到10.1%，三年营业额和营业利润复合增长率分别达到61%和92%。

这相当于在“十亿级”房地产航母之外建造一艘新的“十亿级”战舰。

在多元化的地图中，雅的人生表现最引人注目。2019年，营业额为51.27亿元，同比增长51.8%；毛利和净利润分别为18.83亿元和12.92亿元，分别比上年增长46.0%和59.3%；股东应占利润12.31亿元，同比增长53.7%，每股基本利润0.92元。

年报发布后，花旗集团(Citigroup)、高盛(Goldman Sachs)、瑞银(UBS)和摩根士丹利(Morgan Stanley)等十多家权威券商重申了“买入”和“优于市场”的评级，保持了亚盛在行业中的首选，并相继上调了公司的目标价。

正因为亚盛人寿上市以来的出色表现，最近才被纳入恒生综合指数成份股、香港联交所合格股和摩根士丹利资本国际中国指数成份股，并被摩根士丹利资本国际esg评级覆盖，是业内最高的A级评级。

环保业务表现同样出色。期间，敏捷环保业务的营业额和营业利润分别为15.10亿元和3.35亿元，同比分别增长146.1%和69.6%。

其中，截至去年年底，Agile的环境危险废物设计和处理规模已超过330万吨/年，安全填埋容量超过1800万立方米，在这两个领域占据行业领先地位，毛利率超过40%。

在业内人士看来，敏捷的非住宅领域的成功得益于其多样化的合理半径。与行业内同行的大跃进转型相比，敏捷的多元化行业不是单枪匹马、不着边际的，而是紧紧聚焦于房地产行业。

中国的房地产市场是辉煌的，在这种流行病的情况下，挑战和机遇并存，从房地产巨头到个人投资者，他们都必须思考新的游戏方式。

专注于产品和服务。主要的房地产行业深深地卷入了关键市场，而多样化的行业正以脚踏实地的方式运作，量入为出。这是陈卓林的商业经验，它决心建立一个百年老店。

敏捷总是相信自己是“长跑”领域的领导者，只有当它笑到最后时才能笑得最好！

因此，保持坚韧，迎接新的春天。