超预期完成既定目标，招商蛇口2019年年报数据解读

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在疫情下，一些上市房地产企业纷纷提交了年度成绩单。在新的周期下，房地产企业都在寻找解决方案，但寻求高质量的发展，打造品牌房地产企业已经成为业界的共识。

平稳运行，迎接行业新周期

4月20日晚，招商局蛇口发布了2019年年报。报告期内，招商局蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%；上市公司股东应占净利润160.33亿元，同比增长5.2%；净资产加权平均回报率为21.38%，基本每股收益为1.99元/股。2019年，招商局蛇口计划每10股派发现金股利(含税)，现金股利总额为64.23亿元。自上市以来的四年里，该公司的年度股息比率一直超过其年度净利润的40%，为股东提供了丰厚的回报。

在招商局蛇口业绩稳步增长的同时，金融结构也变得更加合理。截至报告期末，公司资产负债率为63.19%，净负债率为29.28%。在融资方面，公司建立了多元化的融资渠道，2019年公司综合资本成本为4.92%，保持了行业领先地位。此外，公司继续保持aaa信用评级和债务信用评级。与2019年初设定的2000亿元销售目标相比，招商局蛇口超出目标200多亿元，其他业绩指标也超出市场预期。

市场分析人士指出，2019年，随着房地产市场调控的不断深化，房地产行业告别了史诗般的牛市，逐步进入白银时代。曾经大踏步前进的房地产开发商现在普遍面临着"成长的烦恼"，如何顺利度过下行周期成为目前房地产企业的当务之急。根据各大上市房地产企业发布的年报，行业整体承压，中小房地产企业洗牌加剧，招商局蛇口能够实现超出预期的目标，与其长期稳健经营不无关系。如今，随着不确定风险的重叠，招商局蛇口的稳健优势将日益凸显。

全面发展开启高质量发展之门

根据年报，自继承“投资血液、蛇口基因”的招商局蛇口并购重组上市以来，公司制定了“133341”战略，战略定位为“中国领先的城市和园区综合开发运营服务提供商”。围绕“社区、公园、邮轮”的开发经营，通过“区域聚焦、城市深度培育和转型发展”三大基本战略进行拓展，经过不断的审视和优化，综合开发模式的轮廓越来越明显，综合开发路径也逐渐清晰。

2019年，蛇口招商局全年全面发展，注重提高质量和效率，坚持“立足长远，把握现在，科技引领，拥抱变革”的原则，取得了良好的成效。总的来说，可以概括为主营业务稳定且影响深远，创新业务蓬勃发展。具体而言，在销售方面，公司2019年实现合同销售总额2204.74亿元，同比增长29.25%；累计合同销售面积1169.44万平方米，同比增长41.35%。在产品质量和服务方面，公司以客户为中心，以整个周期为视角，加强产品、工程和客户服务质量的提高。基准产品线得到充分推广和使用，建筑产业化体系借助科技得到推进。在全面实施工业828施工方法的基础上，将bim云平台和组装式室内技术进行整合和装饰，降低成本、提高质量的效果明显。在资源收购方面，公司实行一城一策，准确征地，新增汕头、肇庆、扬州、台州、长沙等9个城市；全年共收购项目79个，土地面积716万平方米，总建筑面积1423万平方米，总地价976亿元，权益地价523亿元。公司投资发展更加合理，新项目预期收益明显提高。其中，收购海门国际邮轮城项目是继深圳、厦门、湛江邮轮母港项目后，公司通过港城联动获得优质资源的又一成功案例。

此外，在专注于精品住宅开发的同时，公司的控股物业也在蓬勃发展，而“海洋世界”综合体为城市创造了一个智能、活力、活泼、绿色、健康的城市客厅；“花园城市”购物中心、“花园巷”社区生活中心和“花园广场”特色商业街区已在中国许多地方开业，扎根城市，服务社区。在长期租赁公寓方面，我们将建设“一层楼”人才公寓、“一个精品公寓”和“一个唐/cm+服务公寓”等产品体系，总布局在17个城市约26，000套。

值得一提的是，2019年，招商局蛇口完成了AVIC盛大的重组上市，更名为招商局刮起。截至报告期末，招商局的物业管理面积累计1.53亿平方米，其中非住宅物业管理7600万平方米，住宅物业管理7700万平方米。招商局已成为a股物业管理的龙头企业，机构物业管理的龙头企业，中央企业物业管理的旗舰平台。与此同时，以深圳蛇口的五处商业地产为标的资产，该公司在港交所上市并发行了招商局商品房代理(01503.hk)。

在创新业务方面，招商局蛇口的表现也很出色。在大健康业务中，公司从医疗保健、健康管理和医疗三个方面积极参与大健康产业。广州关彝之家、深圳蛇口关彝之家、蛇口美伦健康管理中心都实现了独立运营，取得了良好的效果。

在工业园区和新城区业务方面，报告期内，蛇口招商局拥有或运营的意大利图书馆系统、网谷系统和智慧城市系统特色园区达到384万平方米；工业新城/镇已获得8个项目，面积约175平方公里。

作为粤港澳大湾区的领导者，招商局蛇口紧紧跟随2019年国家战略，深入规划并参与大湾区建设。报告期内，公司前海土地整理及合资合作全面完成。合资公司在前海妈湾地区正式拥有1000多亿资产，妈湾地区的综合开发已经提前规划。周边国际学校开放启动区一期工程已售罄，区域城市化格局初步显现。在蛇口地区，30年历史遗留下来的土地问题得到了一揽子解决，进一步明确了蛇口土地所有权的处理原则和方法。太子湾地区的建设和销售正在如火如荼地进行，有滨海大厦、万海大厦、凌海大厦、望海大厦、云溪、皖西二期等新项目。销售情况引起了市场的极大关注。深圳国际会展中心于2019年9月28日正式竣工，该中心拥有“建成后全球最大单体建筑”、“总展厅面积最大、单体展厅面积全球最大的国际会展中心”、“全球住宅建筑领域钢结构耗钢量最高”等8项世界纪录。报告期内，世博会、智博博览会、青年创新博览会、大湾区工业博览会和央视新年音乐会成功举办。

招商局蛇口表示:“公司综合开发模式的核心价值在于，通过公司的生命周期产品体系，空房源不断被赋权和迭代，从而引领城市升级，实现区域土地价值、空房源价值和运营价值的不断提升和最大化。今后，蛇口招商局将按照快速周转(t+3)、分阶段控股运营(t+10)和区域综合运营(t+30)三种发展战略整合产品线，形成合理比例的有机整体，兼顾短、中、长期业务发展的节奏需求，实现长期可持续发展。因此，综合发展模式也将是未来40年蛇口招商局的可持续发展模式。”

需要指出的是，随着中国疫情防控形势的不断改善，以大湾区为核心领导的招商局蛇口也出现了强劲复苏。根据华西证券发布的最新研究数据，3月份，招商局蛇口实现销售额216.48亿元，销售面积93.29万平方米。此外，3月份，招商局蛇口集中在城市圈和深圳、广州、成都、无锡等一二线城市，共12个项目，新增总建筑面积164.8万平方米，同比增长+112.8%，同比增长+142.6%。

该机构指出，在后流行病时代，股票游戏时代可能真的开始，竞争将变得更加激烈。只有品牌房地产企业坚持精耕细作，注重管理质量，注重产品质量，提高服务质量，才能在这场战斗中稳步前进。凭借招商局集团148年的稳健经营，招商局蛇口可以补充国内资源，增强对外竞争优势。在内部经营管理方面，结合国家“一城一策”的主调，公司以区域为中心，深入培育城市，精细布局，提高质量，提高效率。在综合开发模式下，未来的想象力是巨大的。