弘阳服务赴港IPO 归母净利润年复合增长率超40%

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我们的见习记者徐伟

房地产开发商分拆业务、上市的趋势正在上升。

3月23日晚，红阳集团旗下的红阳服务向HKEx提交了招股说明书。根据招股说明书，此次上市的主体是一家在开曼群岛注册的有限公司，这意味着鸿阳服务已采用vie结构模式赴香港上市。

在接受《证券日报》记者采访时，红阳服务表示:“目前正处于ipo的静默期，一切都要服从招股说明书。”

股权集中的主要业务是明确的

从股权结构来看，红阳集团的实际控制人曾焕沙在上市前持有红阳服务100%的股份。上市后，曾焕沙将继续持有红阳服务的大部分股份，并继续担任实际控制人。高管方面，鸿阳地产总裁何洁担任鸿阳服务董事长，曾焕沙之女曾子·Xi担任执行董事兼副总裁。

根据招股说明书，鸿阳服务于2003年在南京成立。该公司是江苏省的一家社区服务提供商，业务重点在长江三角洲地区。自2017年起，鸿阳服务连续三年被中国中央医院评为百强物业服务企业之一。2019年，公司在百强物业服务企业中排名第35位。截至2019年12月31日，公司总承包建筑面积为2760万平方米，管理总建筑面积约为1580万平方米。

根据招股说明书，宏阳的服务主要是“三驾马车”:物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。不用说，剩下的业务都与物业服务密切相关:其中，非业主增值服务包括为其他物业管理公司提供咨询服务，为房地产开发商提供房地产开发项目的前期策划和设计服务，为房地产开发商提供销售协助服务，而社区增值服务包括房地产中介和美容服务。

复合年利润增长超过40%

根据财务报告，2017年至2019年(以下简称“报告期”)红阳的服务实现了明显的快速增长。

报告期内，红阳服务的营业收入分别为2.57亿元、3.49亿元和5.03亿元，复合年增长率为39.9%；同期，归属于母亲的净利润分别为2871万元、3299万元和5906万元，复合年增长率为43.43%。

从收入构成来看，物业管理服务是鸿阳服务的主要收入来源，但收入比例在下降，鸿阳服务业务多元化。从2017年到2019年，物业管理服务收入从2.23亿元增加到3.55亿元，但占总收入的比重从86.7%下降到70.5%。与此同时，其他两项业务的收入比例持续上升。同期，非业主增值服务从8.5%增加到24.1%，社区增值服务从4.8%增加到5.4%。

随着利润的逐步增加，红阳服务的现金流和负债率也相应提高。截至2019年12月31日，鸿阳服务的经营活动净现金流量为人民币1.11亿元，较去年同期的人民币2745万元大幅增加。与此同时，红阳服务的资产负债率也大幅下降，从2018年底的81%降至2019年底的59.7%。

筹集资金扩大规模

作为与红阳集团关系密切的一方，红阳服务在报告期内不可避免地产生了关联交易。报告期内，以红阳房地产及其在红阳集团下的联系人为例，红阳服务收取的服务费分别为6718万元、7553万元和1.56亿元。鸿阳服务并不是香港第一家上市的房地产公司，那么在未来的运作中我们应该注意哪些方面呢？

知名房地产分析师严跃进在接受《证券日报》采访时表示:“对于这样的房地产企业来说，分拆上市的做法反映了加快房地产行业发展的方向。从实际情况来看，房地产企业积极上市，抢占了HKEx相对宽松的上市窗口，这个机会本身就值得房地产企业抓住。对于这样的房地产公司，他们确实有做好房地产生意的意图，所以我们不能说上市只是为了融资。在后续工作中，对于这样的物业企业来说，有必要严格控制物业领域的资金进入房地产开发领域，这是最重要的一个方面。换言之，有必要防止房地产上市部门的资金进入开发领域。”

谈到此次ipo的筹资目的，红阳服务表示，此次筹资将主要用于以下几个方面:一是进行并购，从而进一步扩大物业管理规模；二是加强智能系统的研发和升级，提高公司的服务质量；第三，它用于扩展“服务”以推广高端服务系统；第四，它用于与第三方供应商合作，以提高增值服务的质量和多样性。

(编辑孙倩)