李宇嘉：深圳楼市调控，本不必下猛药

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中信经纬客户7月17日表示:“李:深圳楼市调控，没有必要吃药。”

作者李(广东省住房政策研究中心首席研究员)

经过几天的谣言和猜测，深圳历史上最严格的规定出台了。作者阅读了大量的解释，基本上分析了详细的规则和影响。然而，很少有人提到这项规定是否不必如此吵闹，是否可以避免，或者是否可以更早实行。6月份，深圳楼市的冰山指数开始从高位回落，再吃下这药，必然会导致市场大起大落。

事实上，去年年底，深圳的房地产市场已经疯了。为什么要取消“奢侈品税”？从今年3月到4月，深圳的房价明显上涨。你为什么还说3月份二手房的平均价格是“64000元”？在此期间，广为流传的中介和媒体相互勾结的“深房论”事件，向世人揭示了房地产市场中极端投机和令人瞠目结舌的手段，如暴力、集体支持、假结婚、假离婚、过桥贷款和明显进入房地产市场的商业贷款等。

为什么政策没有得到贯彻？为什么“深圳小微企业经营性贷款资金流入楼市”的检查结果显示只有三笔经营性贷款进入楼市？市场的信号是什么？这难道不是一个坏的鼓励吗？提交人清楚地记得，有传言说镇压政策即将出台。从4月底到5月初的两周内，深圳房地产市场出现回落。然而，在5月中下旬，经过短暂的观望之后，大家发现一切都还是老样子，于是房地产市场在6月份失去了控制，房价进入了“7万+的趋势”。在试点示范区下，深圳的城市能源水平已经达到了一个较高的水平，任何政策调整都应该得到很好的评价、对冲和组合。

如果“奢侈税”在去年年底被取消，长沙的“反房地产投机”的做法，并推出“一年结算+一年社会保障”的户籍购买，估计将没有必要的“三年结算+三年社会保障”的药物，今年下半年房地产市场的大幅下跌是可以避免的。这绝不是“事后诸葛亮”。众所周知，深圳的定居门槛很低，投机性一直很强。每当有好的计划，投机就会迅速上升。同时，房地产市场是一个小板块。在第一个示范区下，城市能源水平将会提高，“房地产投机者”的数量将会明显增加。

针对去年第三季度的“经济顽疾”，取消“奢侈品税”，取消“只租不卖”的公寓，并作出一个被迫的小妥协是没有意义的。因为深圳的长效机制正在建设中。在“双重竞争、双重限制”的条件下，当人才住房建成，普通住房价格受到限制时，没有什么可以妥协的。无论如何，如果你加入房地产投机者，你支付的房价越高，你对人才住房和普通住房的贡献就越大。但问题是，这种机制是一种只能在很长时间内实现的理想。

在2018年确立“6: 4”的目标(60%为经济适用房，40%为商品房)后，政府的战略是明确的，它将以更大的供给来应对激增的需求。然而，有许多限制转移和对冲需求，其中最大的是供应的有效性。想象一下，如果下半年供应5万套住房，更不用说30%-40%的商品房，甚至新增商品房，效果如何？它能和中心区的二手房相比吗？你能不倒挂就卖吗？

自去年以来，有三个机会可以提前对冲，避免这种强制性监管。第一次是去年8月在深圳设立试点示范区，第二次是年底取消“奢侈品税”，第三次是今年3月至4月。如果我们抓住一次机会，用相对温和的“一年结算+一年社保”政策提前对冲，今年5月至6月，深圳房地产市场不会失控。

作为特区和创新型城市，深圳过去在城市治理方面有很多所谓的“深圳经验”，很多市领导都去深圳学习。然而，这一次，深圳似乎缺乏远见和整体考虑。如果这药继续下去，房地产市场将会稳定下来，但也应该防止它下跌。稳定这个词也是房地产市场的监管目标，这将在今年下半年考验深圳的政策。未来，深圳将承担起引领示范区的使命，各方面要平衡，整个深圳都市区要协调，希望之城的治理才能上一个台阶。(中信经纬应用)

李玉佳

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