前8个月回款突破千亿元 中国金茂半年核心净利32.81亿元

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8月28日，中国金茂(00817.hk)发布了2019年中期业绩报告。

自2018年被提升为新的1000亿级公司以来，金茂一直保持着高质量和稳定的销售规模增长:2019年上半年，金茂的合同销售额约为785亿元人民币，销售面积约为358万平方米。剔除2018年上半年大型写字楼交易的影响，中国金茂的净签约销售额同比增长约79%；销售面积同比增长114%。

此外，截至上半年业绩报告发布日(8月28日)，中国金茂的合同签约金额和支付金额均超过1000亿元人民币。

回收率在90%以上

回顾2019年中国金贸“双十亿”之路，公告显示，自3月以来，中国金贸进入签约“加速”节奏，月签约金额已超过100亿元。

与此同时，随着签约量的上升趋势，支付率也超过了1000亿元，中国金贸实现了高效优质增长，支付率超过90%。

金茂的高质量增长“加速”进一步缩短了2019年“金茂1000亿时间”。去年，中国金茂用了近10个月时间，首次进入1000亿营；今年，中国金茂不到8个月就完成了1000亿元人民币的签约和还款。此外，在嘉里发布的2019年上半年房地产企业销售排行榜中，中国金茂的排名也从2018年的第24位跃升了5位，升至第17位。

这表明，中国金茂再次展示了其房地产优秀的学生实力，已经跨越了房地产周期，并以金茂的横扫速度继续增长。

在20亿美元的背后

“金茂模式”兼顾了速度和质量

在中期业绩报告中，中国金贸以“两升两降”的形式给出了四个重要数据:合同销售额和销售面积的高增长，平均借款成本和净负债率进一步下降。

2019年上半年，中国金茂的净负债率降至67%，仍处于行业安全稳定范围内。同时，金茂赢得了资本市场的信任，并保持了前20名房地产企业中极低的资本成本。

数据显示，2019年上半年，中国金茂成功发行了5年期18亿元人民币公司债券、5年期2.5亿美元债券和10年期5亿美元高级担保债券，利率分别为3.72%、4%和4.25%。2019年上半年，金茂在中国的平均借款成本比2018年底下降了0.15个百分点，至4.96%。

同时，中国金茂上半年利润保持稳定增长，毛利率达到37%，处于行业领先水平，核心净利润达到32.81亿元，稳步上升。稳健的财务和强大的融资能力支撑着金茂未来的扩张。上半年，中国金茂共获得24个项目，新增优质土库643万平方米。截至6月30日，中国金茂的土地总储量为6998万平方米，为公司未来三至五年的规模扩张提供了坚实的基础。此外，截至2019年6月30日，金茂地产在中国的销售总额约为1766亿元，提前锁定了未来1-2年的业绩。

值得一提的是，上半年金茂新收购项目中，有5个城市运营项目，土壤储量贡献率达到45%。同时，上半年，金茂在中国的土地收购成本进一步稀释至5300元/㎡，同比下降30.4%。

目前，中国金茂已有16个城市运营项目，其城市运营模式已进入成熟的复制阶段。根据《中国日报》发布的数据，报告期内中国金茂地产的平均销售单价为24000元/平方米。根据这一粗略估计，金茂在中国的土地成本仅占销售价格的22%,未来将有更多的空产品投入到研发和建设成本中，从而在制造更好产品的基础上扩大利润。

从2016年到2018年，中国金茂销售规模的复合增长率达到50%以上，处于行业内的较高水平。2019年，在经济下行压力加大、融资紧张、行业长期调控长效机制建立的市场形势下，中国金茂仍能保持速度和质量并重的增长态势。

以城市经营为特征，通过内生动力突破房地产周期，实现持续高速增长的“金茂模式”已经成熟。

产品实力、城市运营、混合改革

城郊模型的三个内生动机

与其他企业不同，中国金茂之所以能够稳定、持续发展，根本原因在于金茂模式不是踩着外在的节奏，而是内在的驱动力。持续领先的产品实力、独特的城市运营模式、2019年混合改革实现的更具活力的股权结构，是2019年中国金茂继续稳步前进的三大内生动力。

在产品实力上，中国金茂以“屈光金茂大厦”为起点，高瞻远瞩，力争上游，逐步演化出“富月舒”的高品质产品地图。其中，品质优良的高端“政府部门”项目已成为金茂的重要产品标签。到目前为止，全国23个城市的42栋金茂大厦已经拥有良好的声誉和业绩，成为中国金茂实力持续增长的产品保障。

根据韩毅智库发布的2019年典型住宅产品50强，2019年上半年，“中国金茂大厦”系列产品在行业排名中排名第一，第一、二季度综合得分分别为87.98和87.28。

自1998年金茂大厦竣工以来，中国金茂见证并推动了上海的城市升级和产业升级，构想了城市运营的长远发展。作为中国城市运营商的领头羊，上海北外滩、长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际生态新城、丽江金茂谷镇等中国金茂打造的项目成为行业经典案例。

2019年，在优质城市运营不断迭代发展的同时，金茂也实现了多个城市运营项目的复制。在全国范围内，金茂实行“城市-人-生产”的城市运作逻辑，即在城市聚集人，在城市促进生产。

据了解，2019年下半年，金茂在嘉善、武汉、南通、福州有城市运营项目。无论未来外部土地资源的供给节奏如何，金茂手中的城市运营项目的滚动发展，已经能够以合理的成本和高质量持续锁定金茂的土地资源，为金茂的可持续发展拓宽了利润空间。

此外，2019年的混合所有制改革为金茂在中国的可持续发展带来了新的动力。7月26日，中国金茂分别与平安和新华人寿签署了配股协议和股份认购协议。随着平安成为中国金茂的第二大股东，金茂将与平安的产业资源和财务实力合作，拓展合作空间。

混合改革的实质是中国金茂实现了进一步的“市场化”，获得了更具活力的股权结构和更强大的长期投资者。对于金茂的“市场化”，金茂管理层表示，在保持中央企业属性的前提下，金茂将无限接近市场化运作。

对此，一些业内观察人士表示，随着长期投资者平安的进入，金茂与中国金茂之间的强大协同作用，金茂未来的持续稳定增长将充满想象。

(编辑李波)