8成收入靠母公司！小型物管企业佳源服务港股IPO有戏吗？

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虽然嘉园服务的营业收入稳步增长，但其80%的主营业务收入依赖于母公司的资源。此外，公司仍存在毛利率低于同业、业务领域集中度过高的情况

《投资时报》研究员鲁公说

也许没人会想到，一个在皮革行业工作多年的老手，终于转型进入物业管理领域，花了500万元在口袋里买了一家物业管理公司。

现在，这家名为佳缘服务控股有限公司(以下简称佳缘服务)的物业管理公司已经开始了上市之路。其背后是上市房地产企业嘉园国际控股有限公司(以下简称嘉园国际)及其掌舵人沈天庆。

为了增强运营能力，实现快速发展，嘉园服务计划将募集资金投资于三个项目:收购有增长潜力的物业公司、丰富公司的服务产品、智能运营和内部管理系统，并保留部分资金用于补充营运资金。

《投资时报》研究员查阅公司招股说明书后发现，2017年和2019年(以下简称报告期)，嘉园服务的经营收入稳步增长，但其主营业务收入的80%依赖于母公司的资源。此外，公司的毛利率低于同行，业务领域集中度过高。

母公司的股价大幅下跌

嘉园服务是一家物业管理公司，为客户提供全面的服务组合，包括物业管理服务(清洁、保安、园林景观及维护)、非业主增值服务(销售管理服务、前期规划设计咨询服务、交付前检查服务、停车场销售及租赁服务等)。)，以及社区增值服务(家庭服务、公共区域增值服务、停车场租赁服务和向业主出售杂货)。

根据招股说明书披露的数据，报告期内，嘉园服务的营业收入逐年增加，增长迅速，分别为2.1亿元、3.31亿元和4.55亿元，2018年和2019年同比分别增长57.89%和37.32%。同期净利润也逐年增长，分别为1800万元、3500万元和5000万元，复合年增长率为65.4%。

然而，《投资时报》的研究人员注意到，嘉园服务80%以上的收入来自其主营业务——物业管理服务，其大部分物业管理服务合同都与嘉园地产品牌开发的物业有关。报告期内，嘉园国际的收入分别占公司物业管理服务总收入的96.30%、90.80%和74.40%。由此可见，嘉园服务的业绩增长几乎依赖于母公司嘉园国际开发的物业。

值得注意的是，长期输血的房地产公司嘉园国际在2019年1月18日股价暴跌，市值一度蒸发近300亿元。当时市场猜测嘉园国际发生债务违约，公司资金的现金流出现问题，据说嘉园国际当天有3.5亿美元的债券到期。但是，有人怀疑这是空.有预谋的恶意行为但不管出于什么原因，嘉园国际确实遭受了重大损失。

嘉园服务2017年和2019年按业务分列的收入明细

数据来源:公司章程

超过90%的业务集中在长江三角洲

除了依靠母公司，嘉园的服务收入分布不均，集中在长三角地区。

嘉园服务的总部设在浙江嘉兴，其业务植根于长江三角洲地区。报告期内，嘉源服务覆盖长三角地区总业务面积的92.1%、92.6%和84.3%，收入分别占90%以上、95.6%、93.3%和94.0%。

虽然嘉园服务率先利用其在长三角地区的成功，实施国家扩张战略，并成功进入中国其他地区，截至2019年12月31日，嘉园服务的总承包建筑面积约为3900万平方米，覆盖中国38个城市和14个省份，管理的项目有141个，但总管理建筑面积的84.3%仍集中在长三角地区。

嘉园服务按地理区域划分2017年和2019年物业管理服务总收入

数据来源:公司章程

毛利率低于同行

在经营收入稳步增长的背后，嘉园服务依赖于母公司，地理分布过于集中。但在毛利率也逐年上升的背后，隐藏着一个问题，即平均月费低于行业前100名的三分之二，毛利率低于同行。

根据招股说明书信息，报告期内，嘉园服务的毛利率稳步上升，分别为21.8%、23.8%和23.9%。

然而，《投资时报》的研究人员发现，2019年，24家上市物业管理公司的平均毛利率比嘉园服务高出近2个百分点，后者为25.78%。领先行业的碧桂园服务()和亚人寿服务(3319.0港元)的毛利率分别高达31.6%和36.7%。这可能意味着嘉园服务的毛利率在行业中没有很大优势。

同时，报告期内，嘉园服务的平均物业管理费分别为每月每平方米1.05元、1.21元和1.32元。虽然收费逐年增加，但2019年，前100家物业服务企业平均每月每平方米物业管理费约为3.9元，其中办公楼、商业物业和医院的单位收费高达7元、6元，公共、学校和工业园区物业为4元、3元，住宅物业略低，但每月每平方米有2.1元。

此外，业绩快速增长的嘉园服务也遭受金融资产减值和部分托管资产损失。报告期内，其金融资产分别发生减值损失600万元、800万元和500万元。

对此，嘉源服务解释称，主要与公司物业管理服务的第三方应收账款减值准备的变化有关，即在日常业务流程中，需要对应收账款及其他应收款的潜在坏账计提损失准备。

然而，业内一些人持有不同的观点。他们认为嘉园服务的亏损可能与公司近年来的快速扩张和频繁收购有关。

嘉源服务2017年及2019年按业务划分的毛利及毛利率详情

数据来源:公司章程