背靠大树好乘凉？合景悠活收入依赖合景泰富 包干制考验成本控制

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合景友豪的经营收入高度依赖其关联方景泰富集团，关联方的应收账款也较高。此外，公司的大部分物业管理费用都是通过合同制度收取的，这使得成本难以估算或控制

《投资时报》研究员易欣说

随着中国房地产市场的快速发展，物业管理公司也在蓬勃发展。将物业管理业务与母公司分开上市是各大房地产公司推动物业管理业务发展的重要途径。

近日，综合物业管理服务提供商合景友豪集团控股有限公司(以下简称合景友豪)向香港证券交易所提交招股说明书，正式对港股发起冲击。

在此次ipo中，和晶友豪计划为战略收购和投资机会筹集资金，升级智能服务系统，进一步丰富增值服务。

根据《投资时报》研究员何晶优活的招股说明书，注意到2017年至2019年(以下简称报告期)，公司经营收入高度依赖其关联方何晶泰富集团控股有限公司(以下简称何晶泰富)，应收账款占关联方比例较高。此外，该公司的大部分物业管理费用都是按合同收取的，因此很难估算或控制成本。

对景泰富的收入依赖

合景友豪的历史可以追溯到2004年，当时公司开始为合景泰富开发的物业提供住宅物业管理服务。中国大型房地产开发商何景泰富在分拆完成前是控股股东。

2006年，合景友豪拓展服务，为合景泰富集团开发的物业提供商业物业管理和运营服务。得益于和景泰富集团与公司之间的互利关系，和景友豪已成为中国领先的物业管理服务提供商之一，并在粤港澳大湾区建立了稳定的建筑业务。

根据中国指数研究院的数据，就综合实力而言，和晶友豪在2019年和2020年中国百强物业服务企业中分别排名第18位和第17位。

合景友豪的经营业绩受承包建筑面积和管理建筑面积的影响。报告期内，公司住宅物业管理的建筑面积分别为1090万平方米、1180万平方米和1830万平方米；商业物业管理建筑面积分别为130万平方米、200万平方米和330万平方米。

根据招股说明书的数据，报告期内，合景优活的收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25亿元，年增长率分别为42.2%和70.7%，复合年增长率为55.8%；净利润分别为4410万元、7970万元和1.85亿元，年增长率分别为80.7%和132.1%，复合年增长率为104.7%。

无论从收入还是净利润来看，和晶友豪都取得了业绩增长。然而，投资时报的研究员在查阅招股说明书后发现，公司的收入主要来自关联交易。报告期内，最大客户景泰富集团的收入分别为9500万元、1.97亿元和4.05亿元，分别占全年总收入的20.5%、30.0%和36.0%。其与合景泰富集团及其附属公司的交易构成持续关连交易。

根据招股说明书，本公司的住宅物业管理服务收入主要包括为合肥精泰富集团和第三方开发的物业提供的物业管理服务。然而，第三方的进入始于2019年。

数据显示，2017年、2018年和2019年，合景泰富小区物业管理收入占物业管理服务总收入的比例分别为100.0%、100.0%和89.0%。可见，2019年，公司为第三方开发的住宅物业提供服务的收入为4200万元，约占11.0%。

《投资时报》的研究员在看招股说明书时也注意到，河静优活在收入上对河静泰富等关联方的依赖程度很高，对关联方的应收账款也很高。

根据招股说明书中的数据，报告期内，和晶优货扣除损失准备后的应收账款分别为2.15亿元、3.27亿元和5.67亿元，主要是业务拓展带来的收入增加。其中，关联方应收账款分别占64.45%、77.00%和79.25%。

同时，报告期内，关联方应收账款周转天数分别为263天、260天和242天，独立第三方应收账款周转天数分别为79天、76天和63天。关联方的应收账款周转天数是独立第三方的近4倍。

招股说明书中给出的解释主要是由于关联方违约风险较低，合景优货向关联方收取应收账款的频率低于向第三方收取应收账款的频率。

但是，和晶友豪的应收账款绝大部分来自关联方，且周转天数相对较高，使得其资金难以流动，这大大降低了资金的运营效率，也可能影响当期收益和净利润。

合景友豪按房地产开发商类型划分所管理的住宅物业的建筑面积和收入明细

资料来源:和晶优活招股说明书

和京优货应收账款周转天数

资料来源:和晶优活招股说明书

综合毛利率能保持吗？

根据招股说明书数据，报告期内，合景友豪小区物业管理服务部物业管理服务收入分别为2.54亿元、2.87亿元和3.82亿元；住宅物业平均物业管理率分别为2.6元/m2、2.8元/m2和2.9元/m2，呈上升趋势。

同时，报告期内，合景友豪住宅物业管理服务的毛利率分别为15.8%、19.9%和34.4%；商业物业管理及营运服务的毛利率分别维持在42.2%、42.3%及43.4%。

该公司在招股章程中表示，整体毛利率主要受业务组合、物业管理服务的平均物业管理费率、管理的建筑面积及销售成本影响。

《投资时报》的研究员注意到，不同业务的利润率不同，商业物业管理服务的毛利率普遍高于住宅物业管理服务。因此，上述两个业务板块的收入贡献结构的任何变化都可能对公司的整体利润率产生相应的影响。

值得注意的是，和晶友豪商业物业管理及运营服务毛利率基本稳定，而住宅物业管理服务毛利率在2019年大幅上升，增幅为14.5%，明显高于同行业可比公司。人们不禁想知道毛利率飙升背后的原因，以及这种增长能否持续或维持下去。

合景友豪住宅及商业物业管理服务的收入贡献及其各自的毛利率

资料来源:和晶优活招股说明书

合同系统测试成本控制

《投资时报》研究员查看招股说明书时发现，合景友豪的大部分物业管理费是通过合同制收取的，其余部分是通过薪酬制收取的。

所谓的合同制度是以预先确定的月度或季度固定合同价格收取物业管理费。根据合同制度收取的物业管理费用不会随物业管理费用的实际金额而变化，公司的实际盈利能力可能取决于其控制成本的能力。

根据招股说明书数据，报告期内，合景友豪系统合同费占住宅物业管理服务收入的比例分别为98.2%、97.8%和97.4%；合同费用占商业物业管理和运营服务总收入的比例分别为87.9%、92.9%和91.9%。

值得注意的是，在报告期内，合景友豪有限公司的住宅物业管理业务分别亏损750万元、710万元和640万元。

何晶友活在招股说明书中也表示，在协商和签订物业管理服务合同之前，有必要尽可能准确地进行销售成本估算。即使收取的物业管理费不足以弥补所有物业管理服务费用，本公司亦无权向有关业主、物业发展商、租户及住户收取差价。因此，公司可能遭受损失。

合景友豪物业管理建筑面积及服务收入明细

资料来源:和晶优活招股说明书