佳源服务闯关港股IPO 部分在管物业产生亏损

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蔡联(上海记者汪海春)报道，嘉园国际(02768.hk)因去年股价暴跌一度引起资本市场关注，最近正式分拆其房地产板块，在香港上市。

根据世纪佳缘服务控股有限公司(以下简称“世纪佳缘服务”)向HKEx提交的招股说明书，世纪佳缘服务是一家位于浙江省的综合物业管理服务提供商，总部位于嘉兴，扎根于长三角地区。截至2019年底，公司在26个城市管理141个项目，管理建筑面积约2610万平方米。

2017年、2018年和2019年，嘉园服务的收入分别为2.09亿元、3.31亿元和4.55亿元；净利润分别为1834万元、3577万元和5021万元。

虽然公司收入和净利润在过去三年快速增长，但也出现了金融资产减值和同期管理的部分资产损失等现象。

根据招股说明书，嘉园服务于2017年至2019年分别录得金融资产减值亏损550万元、750万元及490万元。

对此，嘉源服务表示，这主要与物业管理服务第三方应收账款减值准备的变动有关。该行表示:“在日常业务流程中，有必要对与贸易相关的应收款和其他应收款的潜在坏账计提损失准备。”

业内人士认为，嘉园服务的亏损可能与其近年来的快速扩张有关。

在寻求上市之前，该公司经常进行收购。2018年11月，佳缘服务以300万元的价格收购了杭州民安物业管理有限公司，同年12月，佳缘服务收购了位于浙江的嘉兴九龙城房地产有限公司和平湖星洲房地产有限公司。

为拓展湖南物业管理市场，嘉园服务于2019年12月以3372.2万元的价格从湖南建宏达收购了物业管理企业湖南华冠65%的股权。

根据嘉园服务的业务战略，未来计划通过战略收购和投资扩大业务规模。在规模扩大的同时，公司也面临一些问题。

根据招股说明书，嘉园服务在2017年至2019年期间，在合同制度下管理的8处、7处和6处房产发生亏损，分别亏损190万元、100万元和70万元。

从物业管理服务的收入模式来看，2019年公司99.6%的物业将被承包，0.4%将按照薪酬制度收取。嘉园服务表示，为了避免这种损失，它可以尝试提高物业管理费用或降低物业管理成本，但这些措施也面临许多不确定性。

“我们可以通过采用自动化措施来降低劳动力成本，并采用节能措施来降低能源成本，从而减少这种损失。不过，节省成本的措施可能会对物业管理服务的质素造成负面影响，进一步削弱业主、居民和发展商支付物业管理费用的能力，甚至影响我们继续提供物业管理服务的意愿，从而进一步影响我们的业务表现和财政状况。”嘉园服务说。

此外，嘉源服务披露其2017年至2019年的毛利率分别为21.8%、23.8%和23.9%。可以看出，公司毛利率增长缓慢，低于上市物管企业的平均价值。根据2019年年报数据，在h股上市的13家内地物业管理公司的平均毛利率约为30%。