【房企半年考】世茂上半年大手笔收并购 计划2021年分拆酒店、物业上市

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蔡联(香港记者汪海春)了解到，由于上半年从太和等房地产企业收购了多个项目，世茂地产(00813.hk，以下简称“世茂”)在并购领域如雨后春笋般涌现。

8月27日，世茂集团副董事长兼总裁许世坛在中期业绩会议上表示，今年上半年约70%的土地是通过并购获得的。世茂将基本上用50%的返还资金购买土地。一般开发商的回报率是80%左右，50%的回报率相当于销售金额的40%左右，哪个更合适。

“在过去的几年里，一些开发商卖多少土地就买多少，而负现金流是非常危险的。现在有些人已经尝到了苦果，可能正在转移一些项目。”许世坛说。

世茂的一位高管也表示，M&A市场有很多机会，这与市场变化带来的机遇密切相关。

“对银行而言，贷款给企业的评估标准不仅是规模，还包括当前的资产负债表和现金流。今年上半年我们收购一些住房项目的时候，有些项目已经在他们手里好几年了，卖的时候几乎没有溢价，但是这些项目还是要低价卖，这对我们很好。投资机会。”上述高级官员指出。

他补充说:“开发商借了很多钱，过了一段时间，有债务要还，但手头的资金很难支持偿还债务，银行当时也不会再借给他钱，所以不得不转移项目，收回资金，以缓解债务压力。”

“世茂今年上半年在M&A市场的表现相当抢眼。通过并购保留了大量价值，成为投资界关注的热点房地产企业。”一位香港投资机构研究员告诉记者。

据了解，2019年世茂的可销售价值超过4000亿元，上半年新增60块土地，土地总价格约为788亿元，价值增加约2500亿元，其中并购新增价值达到1800亿元。就土地收购方式而言，世茂在2018年通过并购获得的土地面积仅占31%，但今年这一比例大幅上升。

世茂管理层在业绩会议上表示，公司进行的许多收购都不需要公告，但由于被收购对象或合作企业发布了公告，外界得知了此次收购。“但事实上，仍有一些收购或合作项目没有公布，因为它们没有达到信的标准。”

世茂地产2019年中期业绩报告显示，今年上半年销售额达到1003.4亿元，同比增长38.7%，完成全年2100亿元销售目标的47.8%；核心业务净利润75.76亿元，增长23.8%。

关于世茂是否有重返行业前十的计划，公司管理层在中期业绩中表示，世茂没有明确的目标。

“我们内部没有这样的计划。能否进入前十名，除了看你自己的情况，还必须看市场情况。”许世坛表示，如果今年全国商品房市场交易量达到15万亿元，房地产企业的销售额可能会超过2500亿元，有可能进入前十名。

关于下半年的房地产市场，许世坛认为，政府希望有更多的资金流入实体经济。下半年，小型住房企业的压力更大；对于大型房企来说，如果负债率越高，压力越大，世茂会谨慎投资。

此外，许世坛透露，世茂计划在2021年完成酒店和房地产行业的分拆和上市。“我们之所以选择在这个时候上市，主要是因为估值问题。世茂希望在此期间获得足够高的估值。今年，世茂收购了梁海的房产。据估计，到2020年，世茂管理的物业面积将超过3亿平方米。”

在业绩发布会上，一些投资者问世茂在今年达到2100亿元的销售目标后，明年是否会冲刺3000亿元的销售规模。对此，许世坛表示，规模是企业发展的基本要素之一，但世茂希望保持与同等规模和能源水平的企业相似的增长率，并在未来几年保持这一增长率。

根据项目储量，世茂在全国101个城市拥有301个运营和在建项目。截至今年6月30日，存量土地储备约为6407万平方米，存量土地价值约为1.05万亿元；其中，长江三角洲和粤港澳大湾区的可销售价值分别约为2850亿元和2600亿元。

许世坛表示，尽管商品的供应已经有所保留，但去污率的高低不仅取决于供应结构，还取决于当前市场和政策的供应趋势。