15万亿元！商业不动产REITs值得期待

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4月30日，房地产投资信托基金(reits)召开了，但在她开始向我们靠近之前，我们打了一千次电话，催促了一千次。试点以基础设施领域的资产为切入点，但市场普遍认为试点范围未来将扩大至住宅和商业地产。

商业地产reits空房很大

尽管第一批试点项目集中在新基础设施等领域，但一些专家认为，作为一种相对安全稳定的中等收益率金融产品，他们对庞大的商业地产reits更为乐观。

根据金融学的基本定律，一项资产(金融资产或实物资产)的价值取决于它所能带来的未来现金流的净现值，即未来收益的净现值。Reits本质上是将资本市场上成熟的房地产证券化，使其兼具金融属性和房地产属性。

通过发展reits，基础设施投资和房地产资产形成的资产存量部分，以及未来的大量增量部分，可以作为基础资产纳入市场化的资源配置体系。通过合理的估价、定价、分销和二级市场交易，可以实现价格发现。

如果有一个活跃的二级交易市场，资本市场的价格发现功能将得到挖掘，市场将对基础设施资产或房地产进行相对准确的定价，从而为中国房地产市场和基础设施的定价提供一个重要的“锚”。

提供定价基准后，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而指导资源的有效配置。

中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程在接受媒体采访时表示:房地产投资信托基金的发行需要依靠政策支持，但更重要的是要有高质量的标的资产。对于商业地产来说，优质资产是非常重要的基础资产，其收入稳定，未来发展非常大。尤其是在一线城市或经济发达的城市，对房产的需求、房产本身的质量以及优秀的经理人可以给资产带来稳定的未来收入预期。

高河资本联合创始人、知名商业地产投资者周宜生在接受媒体采访时表示，商业地产证券化的早日实现将极大地提高商业地产的融资效率，从而吸引各种资本尤其是股权资本，进一步推动中国商业地产的蓬勃发展。

周宜生认为，商业地产具有以下特征:

首先，商业地产是中国城市竞争力的核心，中国核心城市的竞争力决定着中国经济的竞争力。一个适合中国地方特色的高效创新的金融体系将极大地提升中国城市的竞争力。

其次，商业地产是连接贸易物流、消费升级和第三产业转型的重要环节。投资、出口和消费是拉动经济增长的三驾马车，而商业地产无疑是扩大和促进居民消费、支持产业发展的重要阵地，其重要性不言而喻。

最后，商业地产本质上是一个以管理为出发点的服务业，属于第三产业，有大量稳定的就业岗位，是保证和稳定就业的一块垫脚石。

或者它可以减少居民对住房分配的依赖

早在今年年初，周宜生就写了一篇文章，呼吁商业地产和住宅具有完全不同的属性，成为一个彻头彻尾的行业。建议将商业地产开发与住房调控政策分开，并从以下几个方面阐述两者的区别:

中信证券资产证券化业务线执行总经理余强在接受媒体采访时表示:“我们必须明确公募reits与房价和房地产监管之间的关系。”

首先，从基础资产的角度来看，商业地产、基础设施和出租房屋与住宅建筑无关；

第二，公募reits的职业经理人必须低买高卖，以稳定市场波动；

第三，房地产规模很大，而房地产投资信托基金的早期公开发行相对有限，不会对房地产市场，尤其是住房市场造成实质性的干扰。

根据链家的研究数据，中国的商业地产存量已经达到50万亿元左右，相当于住房存量的20%左右，使中国成为仅次于美国的世界商业地产市场。

商业地产租金的增加带来财富效应，其释放依赖于证券化。特别是以公开发行的reits和CMB为代表的证券化市场。按照美国30%以上的证券化水平，中国的商业房地产可以产生超过15万亿元的可投资证券。这将缓解居民对资产配置的需求，减少他们对住房配置的依赖。