青客公寓高管变动背后：上市不足半年陷资金泥潭 “国家队”已接盘

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蔡联(北京记者李杰)获悉，作为首家长期出租公寓的清客公寓(qk.nasdaq)最近一直处于动荡之中。

在破产传闻澄清后，公司最近宣布首席战略官兼高级副总裁杰基.强有因个人原因辞职。游强加入青科不到一年，这引起了外界的关注。

“目前，青科公寓受到了许多市场的质疑，尤其是在疫情期间，当时它面临着股价下跌和运营压力加大的考验。尤强的离开可能与市场环境有一定的关系，但更大的可能是他的发展思路与公司的管理有很大的差异。”58住房研究所首席分析师张博说。

“青科公寓实际上已经爆炸，其负责人也接受了采访。目前，在政府的支持下，国家队将进入市场。”一位知情人士告诉采莲记者，“公司被国家队接管后，运营模式也将发生变化。对于职业经理人来说，辞职是理所当然的事。”

清代孟可隋昌祖市场

根据青科公寓发布的数据，游强自2019年7月至2020年1月担任公司首席财务官，自2020年1月起担任首席战略官和高级副总裁。

“公司上市才半年，总裁级高管的辞职实际上是不正常的，说明公司的经营压力很大。”一家知名研究机构的高级主管告诉记者。

作为长期租赁公寓的龙头企业，青科自2012年成立以来，一度受到资本的青睐，发展迅速。截至2019年上半年，其住房总量达到10万套，业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。它于2019年11月在美国成功上市，成为首家登陆美国股市的长期租赁公寓品牌。

青科公寓近年来的财务状况令人担忧，同时也在迅速寻求规模扩张。2017财年至2019财年，公司连续三年亏损，分别亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元；负债率持续上升，2017年至2019年分别为137.17%、143.82%和145.02%。

此外，清科的“租贷”业务也受到外界的批评。截至2019年底，青科租户通过“租金贷款”支付的租金高达62.6%。

清客上市不到两个月，就被曝光拖欠房东租金和房客押金，陷入舆论风暴。今年疫情过后，公司的困境加剧，一度陷入资金链危机。

4月16日，清科公寓公开回应称，鉴于此前少数业主与租户之间的合同纠纷，该公寓试图在三个月内逐步恢复正常。

据上述知情人士透露，青科已经引进了国家队接管。据多家媒体报道，青科目前正在将其主要城市的部分房屋转让给荣剑家园，这是建行的房屋租赁服务平台。

这个行业进入了“淘汰制”

“长期租赁公寓是依赖运营效率和低利润率的行业。它们也是民生产业。近年来，资本市场浮躁，相关部门监管不力，部分资本通过政策包装上市，最终爆发了资金链问题。”京辉智库首席经济学家胡景晖表示。

根据住房研究所的报告，目前，许多租赁机构无法保证在现有租金水平下的合理利润预期，大多数长期租赁公寓的经营者仍未实现真正的利润。

“这与长期租赁公寓的模式有关。长期租赁公寓的核心问题是农业公司产出低、债务短、投资长。它从未找到盈利模式。此次上市是为了延续其生命，而疫情加速了一些企业的爆炸式增长。”胡景晖说。

据嘉里统计，今年第一季度，受疫情影响，房企长期租赁公寓整体扩张基本处于停滞状态，前20家房企长期租赁公寓管理规模仅比2019年第四季度增长1%。

“疫情仍在继续。对于以白领为主的长期租赁公寓市场来说，它不仅会影响入住率和降低收入弥补成本的能力，还会影响其他衍生和增值收入。再加上竞争日益激烈，长期租赁公寓将进入银行间并购和集中度快速提高的淘汰制阶段。”中国企业资本联盟副主席白文喜告诉记者。

张博认为，简单的“二房东”模式并不是许多机构经营规模较大的长期租赁公寓的最佳发展路径，甚至可能逐渐被市场淘汰。未来，随着租赁业的不断发展和政府支持的不断完善，包括reits金融工具的支持，长期租赁公寓将会有更多的模式。

他进一步指出，从政府的角度来看，一方面，有必要增加对租赁市场的支持，无论是租赁土地的供应、租赁住房的征收还是租赁经营者的税收等。，它需要逐步改进；另一方面，应加强对租赁的监管，尤其是对涉及金融的“租金贷款”的控制不容忽视。

许多接受记者采访的业内人士指出，为了实现可持续的合理利润水平，长期租赁公寓需要从规模经营向长期稳定经营转变，运营商需要更加关注长期租赁公寓的“产品实力”，以提升用户在长期租赁公寓中的差异化体验。

“未来长期租赁公寓的行业规模将继续增长，行业洗牌也将加剧。未来将会出现一些新的长期租赁公寓企业，一些现有企业将会因为无力支持而倒闭。”上述研究机构的高级官员告诉记者。