惠誉上调鸿坤评级展望至“稳定” 盈利能力健康

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近日，惠誉评级(Fitch Ratings)确认，北京宏坤叶巍房地产开发有限公司长期外币发行人违约评级(idr)为“B”，前景由“负面”调整为“稳定”。同时，确认洪坤的高级无担保债券评级为“B”，回收率评级为“rr4”。

惠誉认为宏坤的盈利能力是健康的。2019年，宏坤的息税前利润为31%，在同等B级的同行中处于较高水平。由于宏坤的土地储备成本较低，惠誉预计2020年至2022年间息税前利润将保持在30%以上。

一直以来，宏坤在土地收购方面都有自己独特的模式，不同于传统的土地招标拍卖。鸿坤通过集体建设用地开发、股权合作联合收购、产业协同、一、二级联动开发等策略，以较低的成本获得优质的土地，充分利用资源，并与集团旗下的鸿坤资本、鸿坤实业、鸿坤文化旅游等部门合作进行土地收购，同时协助政府解决产业发展、公共设施和服务问题，实现双赢，甚至通过多种方式获得土地资源，鸿坤可以有效控制土地成本。在项目布局上，一直在京津冀稳步工作的洪坤，从2017年开始全国布局，并继续进入长江经济带、粤港澳大湾区、海南自由贸易区等大都市圈。凭借成熟的系统化城市运营模式，京津冀区域发展迅速，有效分散了重仓风险。

惠誉将评级前景调整为“稳定”，基于鸿坤的现金/短期债务比率从2018年底的49%升至2019年底的117%。同时，宏坤的杠杆率(以净负债/调整后存货衡量)从2018年末的62%下降至2019年末的54%，表明宏坤近年来在改善流动性和优化债务结构方面表现良好。

从2019年开始，鸿坤积极提升轻资产业务比重，通过长期积累的运营管理能力、产品溢价能力、渠道销售能力、品牌影响力和多元化的知识产权和资源，通过资产运营和资源整合，不断在住宅地产、商业地产、物业服务、产业运营、资产运营和文化创新等领域寻求轻资产业务运营的创新突破。一年来，先后与北方国家建设集团、奥润顺达集团、浩海集团、中恒集团等企业签署战略合作协议，在北京、上海、山西、河北、海南获得近十个建设和代理项目。此外，宏坤地产进一步加快资产周转，提高营运资金，加强收款管理，优化成本管理，现金流显著改善。

2019年，公司继续与银行、信托、资产管理公司等金融机构保持良好的合作关系，逐步用经营性房地产贷款等长期低成本贷款替代短期高利息债务，实现了债务结构的优化。截至2019年底，公司计息负债总额为163.6亿元，比上年末减少40亿元，一年内到期的短期债务同比下降63%。同时，公司在中国发行了多种公司债券，并首次在海外发行美元债券，进一步拓宽了公司的融资渠道。

(cis)