北京西城学区房“高烧不退” 开发商以价换量促楼市回暖

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蔡联(北京记者李杰)报道称，随着疫情防控形势的好转，北京楼市开始逐步复苏，本应在3月份到来的“小阳春”来得较晚。

根据壳牌研究院的数据，5月份的前13天，北京二手房的平均日成交量比4月份增加了42.4%，比去年5月份增加了86%。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者:“小杨春已经到了。”“但这个肖阳春很弱。市场前景能否持续取决于新光盘的供应，以及信贷政策是否会继续宽松。”

“现在北京的房地产市场正在恢复正常。如果没有强有力的政策支持，房地产市场就不会有大的变化。然而，由于m2的快速扩张，一些资本和基金肯定会想进入房地产市场。”北京当地一家房地产公司的一名高管告诉记者。

西城学区的住房热潮仍在继续

北京二手房交易的迅速恢复得益于北京市西城区实施的“多校抄写员”和“六年一学位”政策。

日前，西城区教委出台新规定，规定2020年7月31日后在该区购房并取得房产证的家庭适龄儿童申请入读小学时，将不再相应地入读划线学校，全部以多校划线方式入读学区或相邻学区。

作为北京最后一个多校抄写员登陆的地区，在西城区宣布多校抄写员后，一些家长在7月31日新政实施前急于购买学区房屋，一些业主也急于出售，这导致西城区二手房数量大幅增加。

根据中原地产的数据，5月份的前两周，西城区二手房交易量达到数千套，这两周的交易量与去年同期相差一个多月。根据壳牌研究院的数据，西城区的二手房交易量同比和环比都增长了100%以上，尤其是金融街和德胜区。

许多接受采访的专家认为，西城区的多校抄写员让很多家长为了赶上“末班车”而加速入市，而学区的业主也为了避免房屋贬值而挂牌出售。

“经过两个星期的井喷交易，西城区的高品质二手房已经基本售罄，低总价的房子已经很难找到。”张大伟说。

“目前，西城几个热点的一居室和两居室基本上还没有买到，市场上的低价房基本上都卖完了。”一位熟悉北京学区的业内人士告诉记者。

中原地产表示，从预期来看，该学区的房屋交易热将持续到7月31日，西城区二手房的成交量预计将保持在每月2000套左右，5月至7月将售出约5000套二手房。

“现在还是有很多人在看学区，而且每天的阅读量也比较大。许多业主会毫不犹豫地降低价格，以尽快摆脱他们。随着政策落地时间的临近，未来空讨价还价的空间也将增大。”西城区一位房地产中介顾问告诉记者。

和硕研究院首席分析师郭毅在接受采访时表示，西城区的热房是二手房市场“先涨后抑”的过程。二手房的交易周期为2周至1个月。在交易过程中，如果某个环节出现问题或断线，签约时间可能会晚于7月31日，这将导致学区房屋失去其原来的购买价值。

“因此，购房者在买房时需要保留一段时间，并提前去看房和选房。现在它反映在网上签约数据的上升状态，但在7月31日附近将有一个逐渐下降的过程。”郭毅说道。

房企返还资金换取价格

“从目前北京楼市的情况来看，自3月份以来，市场已经逐渐回升，而4月和5月份的回升更为明显。房屋和合同数量已基本恢复到疫情爆发前的平均水平。”郭毅说道。

根据中原地产的数据，4月份北京新住宅市场的交易总量为3118套，比3月份增加了1216套，创下今年的新高；今年4月，共有13161套二手房在网上签约，数量同比增长68%，同比下降9%。

“新屋市场已基本超过去年同期的交易水平，二手房交易量已基本回到每月10000套的市场阳光线。”一位房地产研究分析师告诉记者。

壳牌研究院(Shell Research Institute)分析师徐小乐指出，从市场前景来看，预计5月至6月，北京二手房成交量将保持在中高水平，全市约有1.5万套，之后将自然回落。

“数据方面的复苏并不意味着整个市场上所有待售商品的销量都出现了反弹。目前，新房总体存量较大，近期计划供应量和未来潜在供应量非常充足。如果市场库存叠加，未来整个市场将出现交易差异化的局面。虽然有热销售，但更多的交易既困难又缓慢。”郭毅说道。

最近，北京的新房供应量增加了。根据北京市住房和城乡建设委员会的公开信息，今年前四个月北京市共签发了25份预售许可证。有专家表示，北京的库存积压仍然严重，潜在供应量大，项目进入市场的井喷期将在5月和6月。

“新房的库存压力是叠加的。目前，二手房市场的上市房屋数量持续上升，这将明显抑制未来的房价走势，并将继续存在。”上述研究机构的分析师表示。

张大伟还指出，未来北京的房价不会上涨太多，但小幅波动是不可避免的。

接受财联社采访的许多人认为，目前促进北京新房成交量的主要因素是汇率。一方面，商品房的预售价格控制迫使开发商交换价格；另一方面，一些开发商在拿地时可以控制土地价格成本，并在市场压力下主动交换价格。

根据中原地产的数据，今年4月，北京新房市场的总交易面积为348，400平方米，平均交易价格为49，756元/平方米，比3月下降了1，799元/平方米。

“今年，价格对价格的交易应该会更加普遍。从开发商的角度来看，他们也在积极降低价格或以市场可以接受的价格进入市场。这种现象，无论是在有限的竞争室还是纯粹的商品房，都很普遍。”一家研究机构的高级主管告诉记者。

徐小乐说，债务偿还高峰是叠加在流行病的影响，适当的价格对价格交换和支付促进将有助于住房企业渡过难关。预计今年交易价格不会大幅上涨，这也符合“三稳”调控政策。