净负债率超170%市值蒸发近八成！桃色新闻背后绿地控股烦恼不少

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这家曾经与万科争夺销售冠军的房地产公司现在逐渐落后，债务压力仍然比较大；截至2020年5月20日收盘，其市值已降至661.95亿元，较峰值蒸发了79%

一则桃色新闻将绿地控股集团有限公司(以下简称绿地控股，600606.sh)推到了风口浪尖。

5月11日，一位自称是石的微博用户报道称，绿地集团现任高管陈军与绿地集团现任员工合法妻子关系正常，存在严重的经济违法行为。

五天后，绿地控股集团有限公司(以下简称绿地集团)微信公众账户发布了一份由绿地控股集团纪检监察办公室签署的声明，称经初步核实，信中所指的陈军不是绿地集团高管陈军，而是绿地集团京津冀事业部市场部主管。本函所反映的相关情况，正在由我集团京津冀分公司纪检监察部门按照相关内部规定进行调查核实。

该事件仍在酝酿中，最终结果未知。然而，格林兰控股面临的问题不仅仅是桃之争，而是一只突然从天而降的黑天鹅。

作为中国第一家专注于房地产并跻身《财富》全球500强的综合性企业集团，绿地控股的房地产业务正日渐疲惫。这家领先的房地产企业曾与万科争夺销售冠军，但现在逐渐落在了后面。虽然上市公司股东应占营业收入和净利润(以下简称母公司应占净利润)的增长率呈上升趋势，但上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益(以下简称非净利润扣除)后的增长率与之存在偏差。此外，其总利润对投资收益和公允价值变动收益的依赖性再次上升。

不应低估债务压力。截至2019年底，其负债总额已超过1万亿元，净负债比率保持在较高水平。短期债务(包括一年内到期的短期贷款和流动负债)已超过1000亿元，货币资金与短期债务存在较大差距。

更难面对投资者的是，该公司的市值已经严重缩水。绿地控股于2015年8月18日正式登陆a股市场，市值最高时接近3158亿元，收盘时接近2669.69亿元，居a股房地产企业之首。然而，上市是高峰期，格陵兰控股公司的市值随着股价一路下跌。截至2020年5月20日收盘，其市值已降至661.95亿元，比峰值高出79%，远远落后于万科a股(000002.sz)、保利地产(600048.sh)等同行。

房地产行业现在已经筋疲力尽了

2019年年报显示，绿地控股去年实现营业总收入4280.83亿元，同比增长22.75%；归属于母亲的净利润为147.43亿元，同比增长29.61%；扣除非净利润126.95亿元，同比增长15.28%。

标点金融研究员注意到，非净利润扣除的增长率不仅低于收入和母亲净利润回报的增长率，而且明显偏离了后两者的趋势:2017年和2019年总营业收入的增长率分别为17.39%、20.08%和22.75%，母亲净利润回报的增长率分别为25.40%、25.86%和29.61%，且呈逐渐上升趋势

2018年和2019年，格陵兰控股公司的非净利润增长率继续下降

数据来源:风

近年来，绿地控股致力于多元化发展，形成了以房地产和基础设施为主导，金融、消费等综合产业同步发展的企业模式。然而，房地产仍然是公司的核心主导产业。在2019年主营业务收入中，房地产及相关行业的营业收入为1943.26亿元，是公司营业收入的最大来源。其次是建筑及相关行业，营业收入1884.86亿元。此外，商品销售及相关行业实现营业收入472.75亿元，其他收入299.39亿元。在毛利率方面，只有房地产及相关行业的毛利率较高，达到27.58%，而建筑及相关行业、商品销售及相关行业的毛利率分别只有4.31%及3.48%。可以看出，房地产和相关产业是格陵兰控股公司毛利的主要贡献者。

然而，一直是格陵兰控股公司主要业务的房地产部门却呈现出下降趋势。2019年，其合同销售额为3880亿元，与2018年几乎持平；合同销售面积3257万平方米，同比下降11%。这当然与行业环境有关。在住房、住房和非投机政策的基调下，房地产业的整体销售增长放缓。但同期，保利地产、新城控股(601155.sh)、中国恒大(3333.hk)、中国海外发展(0688.hk)等大型房地产企业的销售规模大幅增长，与绿地控股形成鲜明对比。

根据嘉里研究中心发布的“2019年中国房地产企业200强”排名，绿地控股的全面销售额排名第六；股票销售额排名第五，比2018年低一位。根据嘉里公布的名单，到2020年，不管是全额还是股权，格陵兰控股公司在4月份排名第七。2014年，格陵兰岛曾是最大的竞争对手。

投资收入占总利润的29%

根据上海证券交易所发布的信息，今年2月27日，绿地集团2020年公开发行公司债券的项目状态更新为“已接受”，此次债券募集规模不超过180亿元。招股说明书中值得注意的一点是，发行人的主要信用评级为aaa，公司债券的信用评级为aaa，评级前景稳定。

在此之前，格陵兰集团的主要信用评级多年来一直保持在aa+级，格陵兰集团发行的若干公司债券的债务信用评级也是aa+级。这一评级可以追溯到2016年。2016年5月20日，联合信用评级有限公司发布了《绿地控股集团有限公司后续评级报告》，主要信用评级从aaa下调至aa+，评级前景稳定。2016年6月8日，联合信用评级有限公司发布了《格陵兰控股集团有限公司公司债券2016年跟踪评级报告》，主要信用评级从aaa下调至aa+，评级前景稳定。

据报道，上述评级下调的主要原因是经营收入下降、去库存化压力、债务负担加重、总利润严重依赖投资收益和公允价值变动收益、经营净现金流量持续流出。作为绿地控股的全资子公司，绿地集团是绿地控股的主要组成部分，是绿地控股发行公司债券融资的主体。格林兰集团的问题几乎等同于格林兰控股的问题，这明显反映在格林兰控股的财务状况上。

其中，绿地控股的经营收入在2015年有所下降，自2016年以来一直保持增长。然而，总利润对投资收益和公允价值变动收益的依赖在过去几年有所改善，但在2019年再次恶化。

具体而言，2015年和2018年，绿地控股的总投资收益和公允价值变动收益分别占总利润的58.06%、35.91%、20.62%和11.14%，呈逐年下降趋势。截至2019年，这一比例回升至36.28%，主要是因为其投资收益和公允价值变动收益分别增长197.17%和903.64%，合计增长310.42%，而总利润仅增长26.05%。其中，2019年公司投资收益达到88.64亿元，占利润总额的28.97%。

净负债比率仍然很高

绿地控股沉重的债务压力问题尚未完全解决。

虽然绿地控股的经营净现金流量在2017年由负转正，但在2018年和2019年继续下降，2019年大幅下降54.33%，至192.61亿元。同时，投资活动产生的现金持续净流出，2019年投资活动净现金流量为-155.19亿元，同比下降44.04%。融资已成为格陵兰控股公司扩大业务和偿还债务的重要资金来源。本次发行的公司债券不超过180亿元，用于偿还到期公司债券及其利息，即借新还旧。

截至2019年底，绿地控股负债总额超过10143.14亿元。其中，短期贷款296.85亿元，一年内到期非流动负债868.84亿元。两者的短期债务已超过1000亿元。长期来看，从2015年底到2019年底，公司短期负债依次为659.88亿元、955.38亿元、933.42亿元、937.94亿元和1165.69亿元。

同期，公司货币资金分别为438.09亿元、626.83亿元、753.76亿元、810.20亿元和889.02亿元，不能完全清偿短期债务。截至2019年底，货币资金与短期债务的缺口为276.68亿元。截至2020年第一季度末，这一缺口已扩大至306.2亿元。

绿地控股近年货币资金和短期债务比较(单位:亿元)

注:短期债务是一年内到期的短期贷款和非流动负债的总和。数据来源:风

近年来，相关政策的重点是控制住房企业的杠杆。绿地控股也在努力降低杠杆率，并取得了一些成功，但负债率仍处于较高水平。据风能统计，2015年底至2019年底，绿地控股的净负债率依次为273.99%、288.12%、215.03%、176.33%和155.60%，自2017年以来呈逐年下降趋势，但始终高于150%。

2020年第一季度，绿地控股的净负债率上升至171.61%，在122家a股上市房地产企业中排名第20位。

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