巨亏逾22亿、高管被查 中民投旗下上置集团卖项目自救

本篇文章3108字，读完约8分钟

蔡联(上海记者汪海春)报道称，为了缓解资金压力，中国民生投资有限公司的子公司上派集团(01207.hk)再次选择出售该项目的股权。

根据上海联合产权交易所5月25日发布的信息，上海金鑫房地产有限公司(以下简称“金鑫房地产有限公司”)以16.09亿元人民币的转让价格上市转让。此外，买方必须购买剩余股份的5.89%，并承担项目公司的相应债务。

"股权对价和债务对价捆绑在一起，共计23.89亿元."尚佳集团在接受财联通讯社采访时表示。

金鑫房地产有限公司主要从事上海华富一号项目的开发，项目位置优越。据估计，该项目未来的可销售价值约为160亿元。

根据上海集团2019年年报，报告期内公司负债总额为99.95亿元，负债总额占净资产值的比例为182%，较2018年的167%上升15个百分点。合同销售额28.09亿元，公司股东应占损失高达22.56亿元。

“尽管该项目未来的利润相当可观，但如果开发正常，在真正开始提取现金之前，仍需要投入大量资金。现在对资金的需求更加迫切，必须放弃这个项目的股权。”上海一家房地产机构的分析师指出。

5.89%的股份处于司法冻结状态

上集集团在给记者的书面回复中透露，公司拟转让沈心房地产51%的股权，其中45.11%的最低待售股份价格约为16.09亿元。作为上市转让的一个组成部分，买方还必须购买剩余股份的5.89%，剩余股份的价格按照待售股份的上市价格计算不低于2.1亿元，即51%股份的总底价为18.19亿元。买方还必须承担项目公司应付的管理费用债务，截至2019年9月30日计算为5.7亿元，最终债务金额应计算至买方实际付款日。

值得一提的是，上述5.89%的股权仍被司法机构冻结。

根据上海市第二中级人民法院(2019)69号民事裁定，截至信息发布之日，上海市上记房地产开发(上海)有限公司(以下简称“上记”)持有的目标企业5.89%的股权仍处于司法冻结状态。

根据天银潮信息，上集实业(上海)有限公司持有上集叶嘉100%的股权，最终受益人为上集集团原董事长彭新光。

“还清相应的贷款，被冻结的股权有望解冻。这部分股权的详情可在公告中看到，或与转让方进一步了解。”上海联合资产产权交易所的一名工作人员告诉记者。

据公开信息，金鑫房地产有限公司持有的主要资产为位于上海市黄浦区大兴街以东、中华路以南、黄家雀路以南、迎汛路以西、鲁家浜路以北的旧地块。项目名称为华富一号..据悉，金鑫房地产有限公司和尚佳有限公司于2014年3月获得旧地块，该地块现已进入第二阶段征用。根据这一计算，整个项目已用于搬迁超过六年。

“根据转让方了解到的情况，目标地块的搬迁已经进行了几年。如果各方面进展顺利，预计今年年底前可能结束。但是，关于目标地块的具体收集进度和成本的信息应以最佳信息为准。”上述上海联合产权交易所的工作人员告诉记者。

根据上海集团2019年年报，从华富一号到去年年底，居民(包括个体户)已签署964份证书，签署率为96%；居民(包括个体户)搬迁923户，搬迁率92%。共签署34份证书，占39份证书总数的87%，23份证书已搬迁安置，搬迁率为59%。

该项目附近一家房地产中介的工作人员告诉记者，该项目周围已有20年历史的二手房价格约为10万元/平方米。

根据上述房地产机构的分析，从华盛顿一号周围二手房的价格和项目未来的发展前景来看，未来的利润将是相当可观的。

“潘新海保，离项目不远吗？今年3月底开业时，黄埔的平均售价约为13.8万元/平方米。随着黄埔区基础设施和配套设施的不断完善，华富一号未来的价格有望更高。”前述分析师说。

关于华盛顿一号目前的进展情况，上海集团在给记者的书面回复中表示，该项目的拆迁已经进入最后阶段；该项目的价值很高，未来的可销售价值预计高达160亿元。

根据上述160亿元的估值，其持有项目公司51%的股权，相应的股权价值接近82亿元。在征地拆迁工作即将结束之际，尚家为什么要出售这个极具市场潜力的项目？

在此问题上，上海集团回复记者，在项目后续开发满足预售条件之前，仍需投入大量资金，这给公司带来了持续的现金流压力。

“作为上海一线城市的领导者，短期内很难放松价格限制和限购政策，市场的‘稳定发展’也很难与公司持续投入的资本成本相匹配。与此同时，考虑到公司项目扩张和业务运营的资金需求，做出了这一决定。”上半部分表示。

此外，从金鑫房地产有限公司的财务状况来看，项目公司一直背负着较大的负债。

根据金鑫房地产年度审计报告，其2019年营业收入为0元，营业利润为-184万元，净利润为-168万元。此外，截至2019年底，其负债总额约为45.4亿元。

“虽然项目前景看好，但这可能是因为转让方对资金的需求很大。当它不能等待开发通过销售逐渐获得利润时，它必须转让股权来实现它。”上海一家房地产咨询公司的经理告诉记者。

黑天鹅事件使偿还债务的压力加倍

据业内人士透露，上海上集集团转让上海核心地段项目股权，不仅与项目投资周期长有关，也有改善公司整体财务状况、缓解未来还款压力的考虑。

根据上海集团发布的2019年年报，报告期内收入为6.51亿元，同比下降58.1%；全年亏损22.81亿元，公司股东应占亏损22.56亿元。

对于如此巨大的损失，上层解释说，损失主要是由于宏观经济对房地产业务的下行压力。

“公司去年遭受了很大的损失，主要是由于两个因素:一是房地产开发业务的完工交付面积减少，相应的收入和毛利减少；第二，考虑到经济不景气和行业发展形势严峻，公司对部分房地产、投资和应收款项发生了较大的减值损失。”上海集团在给记者的书面回复中表示。

从债务期限来看，今年和明年正好是上海集团的还款高峰期。

上海集团2019年年报披露，在公司计息银行及其他贷款总额46.37亿元中，一年内到期贷款约为6.98亿元，一至两年内到期贷款为32.42亿元；截至报告期末，公司现金及现金等价物约为5.19亿元。

在2019年业绩下滑和巨额亏损的背景下，公司高管的“黑天鹅”事件被逮捕，加剧了公司面临的困境。

今年2月21日，尚佳集团宣布，公司董事长兼首席执行官彭新光因涉嫌挪用公款被捕，公司执行董事陈东会被公安部门传唤并拘留。

在采访中，记者了解到，如果上述事件没有发生，根据贷款条件，上海集团今年只需偿还贷款6.98亿元。然而，上述事件引发了相关债务的提前还款机制，给公司今年的财务安排带来了相当大的压力。

SDIC在2019年年报中表示，此次事件导致SDIC在合并财务报表批复之日立即得到偿还，其中截至2019年12月31日，非流动贷款9.182亿元，流动贷款2.648亿元。同时，相关贷款人有权要求SDIC履行担保义务，偿还合资企业贷款34.14亿元。

“然而，截至2019年12月31日，本集团的现金及现金等价物仅为5.19亿元。”这是上面说的。

上海集团坦率地表示，此次事件的主要不确定性可能会对公司继续经营的能力产生重大影响。

为了应对相关金融机构可能要求公司提前偿还贷款的情况，上海集团推出了一系列自救措施。

据了解，除了上市和转让金鑫房地产51%的股权外，上海集团正积极与多家金融机构协商，通过提供充足的资产作为抵押，以合理的成本获得新的贷款。另一方面，公司与由贷款人担保的合资企业保持沟通，但贷款人尚未向合资企业提出立即偿还贷款的要求。

此外，上海集团向记者透露，今年将加快资金回笼速度，通过清算收汇、抽回投资、盘活资产等方式加快资金回笼速度。

“该公司将加快剥离某些合资企业和联营企业的股权，与相关交易对手的谈判正在按计划进行。”上半部分表示。