权益销售占比大降至54%!中骏集团毛利税前溢利双走低，标普评级负面

本篇文章2586字，读完约6分钟

2019年，钟君集团股权销售额增长不足10%，占总销售额的比重从2018年的77%下降至54%；虽然投资物业的其他收入和收益及公允收入大幅增加，利润增加，但税前利润仍同比下降3.27%

《投资时报》研究员黄凤青表示

钟君集团控股有限公司(以下简称钟君集团控股，1966.0港元)，七年前进入销售额十亿的阵营，近年来一直努力向十亿梯队迈进。2017年，公司成立30年后，提出了1000亿规模的战略目标，并计划在2020年销售额超过1000亿元。

然而，当这个目标只有一英尺远时，它遇到了黑天鹅。

《投资时报》的研究员注意到，今年1月和3月，钟君集团控股及其合资公司和关联公司累计实现合同销售额约129.29亿元，同比下降18%。据报道，在3月份的业绩会议上，公司将2020年的销售目标从之前的1050亿元下调至930亿元。

与这一波折相比，在迈向1000亿元的路上，钟君集团控股的业绩质量下降可能更令人担忧。根据2019年度业绩公告，该公司去年的合同销售额、收入和利润分别增长了56.7%、20.2%和9.4%。在行业整体增速放缓、房企利润受到挤压的背景下，这组数据乍一看似乎还算不错。然而，投资时报的研究人员仔细研究后发现，其销售规模的近一半是由项目合作伙伴等贡献的。，而该公司的股权销售金额增加了不到10%。与此同时，毛利和税前利润也在下降。

从一些公开报道可以看出，S&P最近将钟君集团控股的前景从稳定下调至负面。负面，部分反映了S&P的观点，即钟君集团控股公司的高杠杆率在未来一至两年内可能不会有很大改善。该房地产开发商2019年的业绩也明显低于S&P的预期，这主要是由于该公司收入确认缓慢、盈利能力较弱以及持续的高土地投资。

截至4月14日收盘，钟君集团控股的股价为每股3.59港元，较52周高点下跌26.73%。

股权销售金额增长不到10%

根据公开资料，钟君集团控股及其附属公司主要从事物业开发、物业投资、物业管理、土地开发和项目管理。目前，已形成以房地产开发为主体，以商场和长期租赁公寓为两翼的一体化两翼核心业务发展模式。

根据业绩公告，2019年，钟君集团控股公司及其合资企业和关联公司超过了年度销售目标，创下历史新高。全年合同销售额约805.01亿元，同比增长56.74%。根据克里的计算，这一增长率大大超过了前50家房地产企业15%的平均增长率。

然而，《投资时报》的研究人员进一步分析发现，虽然合同销售规模迅速扩大，但股权销售规模并没有多大改善，而来自项目合作伙伴的销售却大幅增加。

据嘉里统计，2019年钟君集团控股的销售额(以企业股权比例为基础，如果一个项目是多个房企的合作项目，该项目的业绩将按股权比例计入相应的企业)为435.6亿元，同比仅增长9.36%；其全规模销售额(指企业集团、合资公司和关联公司所有项目业绩的累计值)所占比例从2018年的77%下降至54%。

换句话说，2019年，其全部销售额的近46%来自项目合作伙伴，相当于2018年的两倍。

横向而言，2019年，与钟君集团控股公司销售规模相同的首创置业(2868.hk)和泰和集团(000732.sz)的股权销售额分别为517.1亿元和626.4亿元，分别占总销售额的63.99%和77.46%。

近年来，房地产项目的合作有所增加。有分析师表示，与合同销售相比，股权销售的规模能够真实反映房地产企业的实际销售额、财务实力和投资能力。股权销售金额比例越高，销售数据含金量越高，销售收益率越高，利润锁定能力越强。

钟君集团控股合同自2014年以来的销售额和收入增长

数据来源:公司业绩报告

毛利率下降，税前利润下降

值得注意的是，2013年和2019年，钟君集团控股合同的销售额从100亿元增加到800亿元。自2014年以来，年增长率分别为10.07%、21.87%、62.11%、41.33%、54.47%和56.74%，复合年增长率为39.72%。相比之下，其收入增长率要低得多:自2014年以来，其收入年增长率分别为4.54%、55.21%、16.75%、29.04%、10.42%和20.17%，复合年增长率仅为21.67%。

从公开信息可以看出，钟君集团控股的收入主要来自物业销售收入、租金收入、物业管理费和项目管理收入。

根据2019年的数据，其物业销售收入同比增长18.7%，达到204.53亿元，租金收入同比增长117.3%，达到2.85亿元，物业管理费同比增长36.1%，达到4.58亿元，项目管理收入同比增长92.5%，达到1.74亿元。尽管租金收入和项目管理收入大幅上升，但物业销售收入的比重仍超过95%，这表明公司业绩严重依赖房地产开发业务。

在中央政府坚持住房和非投机性住房的大方向，全面实施稳定地价、房价和预期的长效调控机制的背景下，房地产开发的暴利时代已经结束。2019年，钟君集团控股公司的盈利能力下降。由于销售成本同比增长33%，高于收入增长，公司毛利率同比下降4.14%，至58.92亿元，毛利率同比下降7个百分点，从2018年的34.6%降至27.6%。

对此，钟君集团控股解释说，毛利率的下降主要是由于价格限制政策影响了项目的平均销售单价。根据业绩报告，其平均销售单价从2018年的每平方米16143元降至2019年的11143元，降幅超过30%。

同时，2019年，公司费用也大幅增加，其中销售和营销费用增加29.52%，行政费用和财务费用分别增加24.46%和31.48%。虽然其他收入和收益、投资性房地产的公允收入大幅增加，利润增加，但前者在协议收购收入的影响下增加了198.95%，后者增加了29.77%，主要是由于上海钟君广场写字楼和部分长期租赁公寓的升值，税前利润仍同比下降3.27%。

钟君集团控股部分财务指标清单(亿元)

数据来源:公司业绩报告

最终，钟君集团控股2019年实现利润40.23亿元，同比增长9.43%。其中，归属于母公司所有者的利润为35.1亿元，同比增长3.69%；非控股股东应占利润4.78亿元，同比增长105%；永久资本工具持有人应占利润3500万元，同比下降39.33%。

《投资时报》研究员注意到，归属于母公司所有者的利润比例从2018年的92.07%下降至2019年的87.24%，归属于非控股股东的利润比例几乎翻了一番，从6.34%上升至11.88%。

？