刘俏：REITs是好金融 大力发展中国REITs市场正当其时

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我们的记者王思文

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》(以下简称《通知》)，正式启动基础设施领域公开发行房地产投资信托基金试点工作。通知全面阐述了基础设施reits试点的意义，并对具体工作做了详细安排。

北京大学光华管理学院院长、教授刘桥今天在接受《证券日报》采访时表示:“要建设一个好的金融，需要从理性分析的角度还原金融的初衷，并在此基础上重新定义和构建新一代的中国金融体系，找到解决‘金融发展之谜’的办法。”房地产投资信托是很好的融资方式，现在是大力发展中国房地产投资信托市场的时候了

“中国的经济发展长期依赖房地产和基础设施投资。以房地产投资为例。从1999年到2018年，中国的房地产投资增长了30多倍。2018年，中国房地产投资累计超过12万亿元，同比增长9.5%，比2017年的7%增长2.5个百分点。以房地产和基础设施为抵押已经成为中国经济和社会生活中信贷扩张的主要方式。房地产和基础设施投资大多与地方政府密切相关，土地出让收入是地方财政收入的重要来源之一。”刘桥说:“但是，随着中国经济增长方式的转变，以土地、房地产和基础设施为抵押的信贷扩张很难成为中国经济未来进一步增长的引擎。从中长期来看，人口的快速老龄化带来了消费需求的巨大变化，储蓄率下降，房地产价格和投资下降；随着城镇化率的提高、产业结构的变化和劳动力的重新配置，现有的产业投资、公共服务体系建设、房地产投资和城市基础设施迫切需要优化配置。为了提高房地产、基础设施和公共服务系统的投资效率，准确的价格信号极其重要。中国需要锚定房地产、基础设施和地方政府信贷的定价。建立房地产市场、基础设施投融资市场和信贷市场价格发现功能，引导资源有效配置。”

刘桥提到了两个问题:“如何更好地盘活巨额股票资产？”"我们如何提高房地产和基础设施投资的效率？"

“由哈佛大学著名经济学家爱德华·格莱泽和安德烈·雷弗领导的研究小组在2017年的《经济展望》杂志上发表了一篇关于中国房地产市场的研究文章。利用2000年的人口普查数据和2000-2010年的人均住房面积增长数据，他们发现，中国的人均gdp与人均住房面积增长在地级市之间存在非常显著的负相关关系。从2000年到2010年，经济发展相对落后的城市(以人均国内生产总值衡量)的人均住房面积增幅较大，表明房地产投资更加激进；然而，相对发达的城市在房地产投资方面不那么积极。显然，落后地区的地方政府将房地产投资视为经济增长的主要动力，同时也觊觎土地出让收入。欠发达地区没有足够的产业吸纳就业，吸引人口流入，导致空就业率高。到2017年，中国商品房年销售面积已接近17亿平方米，人均住房面积达到40.8平方米。未来，空增量部分的增长相对有限，中国房地产市场正从增量时代进入存量时代。如何更好地盘活巨额股票资产？”刘桥说道。

他进一步认为，同样的情况也出现在基础设施投资领域。随着城镇化率的提高、产业结构的变化和劳动力的重新配置，现有的产业投资、公共服务体系建设、房地产投资和城市基础设施迫切需要优化配置。但是，如果我们对人口规模、消费需求及其未来的动态变化没有一个合理的认识，很可能会导致大量不合理的房地产或基础设施投资，这将导致金融资源配置不当，而金融中介机构的低效率将导致金融体系风险的趋同。现在和可预见的未来，房地产和基础设施投资仍将是中国经济增长的重要动能。我们如何提高房地产和基础设施投资的效率？

“根据金融学的基本定律，一项资产(金融资产或实物资产)的价值取决于它所能带来的未来现金流量的净现值，即未来收益的净现值。Reits本质上是将资本市场上成熟的房地产证券化；它兼具金融属性和房地产属性。通过发展reits，基础设施投资和房地产资产形成的资产存量部分，以及未来的大量增量部分，可以作为基础资产纳入市场化的资源配置体系。通过合理的估价、定价、分销和二级市场交易，价格发现得以实现。”刘桥说:“如果有一个活跃的二级交易市场，资本市场的价格发现功能将得到挖掘，市场将对基础设施资产或房地产进行相对准确的定价，从而为中国的房地产市场和基础设施提供一个非常重要的定价锚。提供定价基准后，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而指导资源的有效配置。从这个角度来看，我们认为，reits是中国未来金融供给方改革的最重要的起点之一。”

刘桥最后说，重塑这个时代的金融需要一种新的金融发展范式。这要求我们不仅要果断创新金融机构的业务模式及其提供的产品和服务，改变金融市场和金融监管体系的形式，而且要更新金融思维，回归几千年来形成的正确认识，坚持常识，面对金融演进过程中出现的普遍规律保持敬畏。“要建设好金融，就需要从理性分析的角度还原金融的初衷，并在此基础上重新定义和构建新一代的中国金融体系，找到解决“金融发展之谜”(即金融中介的成本并没有随着金融的大发展而相应下降)的办法。房地产投资信托是很好的融资方式，现在正是大力发展中国房地产投资信托市场的时候！”

(编辑白宝玉)