专家预计老旧小区改造有望拉动投资超3.85万亿元
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我们的见习记者李政
最近,关于旧住宅区改造的消息很多:浙江省最近发布了《浙江省旧住宅区改造技术导则》,指导有关部门和单位进行旧住宅区改造,确保和改善人民的基本生活条件;河北省旧社区改造三年行动计划于今年结束,该省计划改造1369个旧社区;辽宁省今年将对2000年前建成的894个老社区进行全面改造,惠及35.8万居民...
作为近年来的一项重要民生工程,旧社区改造工程在提高居民幸福感和拉动内需方面取得了积极成效。根据住房和城乡建设部的统计,2019年,全国有19,000个旧城区得到重建,涉及352万居民。尽管受COVID-19疫情影响,今年一些地区的重建项目停滞不前,截至4月20日,河北、黑龙江、辽宁等省已宣布将在短时间内完成重建工作。
兴业银行首席经济学家、华富证券首席经济学家鲁正伟在接受《证券日报》采访时表示,中国旧城区的改造内容主要分为三类:第一类是保护水、电、气等基础设施。供暖、互联网接入等。;第二类是升级,如建立活动室、停车场、充电桩等。;第三类是公共服务设施,如无障碍设施、卫生服务站、方便快捷的收集点等。
“按照这三种类型的改造内容,其资金来源主要由五部分组成,包括国家财政资金、水电燃气等经营性公司资金、居民缴费、产权单位缴费和社会融资。”陆政委进一步表示,根据调查组的测算,目前老社区改造项目的投资比例为国家财政资金的85%,公共机构(水、电、气等公司)的5%,居民投资的4%,房产产权部门的4%。然而,不同类型项目的社会投资是混合的,因此无法准确计算。
根据住房和城乡建设部公布的数据,中国有近16万个旧住宅区,涉及4200多万居民,建筑面积约40亿平方米。
卢政委表示,据调研小组估计,全国旧住宅区改造至少需要投资3.85万亿元,投资规模相当大,资金需求也很迫切。因此,从引入资本来源的角度来看,关键在于建立一个完善的机制,确保现有的资本问题得到解决或引入更多的资本。
“以有争议的电梯安装为例。旧住宅区的改造涉及到住宅区内的许多住宅建筑。因此,如何在业主和行业委员会(物业)之间达成协议,包括业主,例如,一些住宅单元没有电梯,1 -3层的业主不愿意安装,而3层以上的业主需要安装,这大大增加了通信成本。在这种情况下,考虑到未来的老化问题,必须安装电梯,尤其是对于三层以上的住宅楼。因此,国家有必要直接出台政策,不管业主是否同意,并动用部分物业维修资金。与此同时,财政资金也得到补充,甚至通过向电梯公司租赁或分期付款来解决资金问题。”陆政委表示,对于停车场、充电桩等公共设施的建设,可以吸引社会资金建设,实行用户付费模式。谁收费谁付费,相当于支付充电桩的安装和维护费用。随着商业转型,社会投资可以弥补成本,从而吸引更多的投资。
在谈到推进旧住宅区改造应注意的问题时,鲁政委认为,为保证工程质量,有关部门有必要成立或聘请相应的监理公司或机构,配合搞好外观设计和工程质量监督。
北京云峰资产管理有限公司基金经理李翔告诉《证券日报》,旧住宅区改造的最大优势是电梯行业。中国电梯市场巨大,也面临着激烈的竞争和产能过剩。旧住宅区改造写入政府报告后,安装新电梯和更换旧电梯的需求大幅增加,电梯行业的市场增量直接扩大,预计年增长率为20%。
“旧住宅区改造考验企业的综合服务能力,如设计、土建、工程等。不仅是电梯,还有其他行业。作为机构投资者,从总体利益来看,首先是水泥、钢筋等基础建材行业,二级市场的股价会随着政策的出台而上涨。二是配套设施企业,如光纤相关概念股和充电桩。对于相关但不特别相关的部门,如养老金和医疗保健,影响不大。”李想说。
(编辑孙倩)
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