“云南城投”资产重组 保利混改几成定局

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近日，云南城头房地产有限公司(以下简称城头房地产)发布了一系列公告，从年度亏损报告到出售17家子公司的重大资产重组；将四家子公司的股权和债权转让给保利，然后回复上海证券交易所。尽管这一声明淹没在COVID-19的肺炎疫情中，但它仍然吸引了许多投资者和投资机构的注意。

对于曾经住在云南、雄心勃勃的云南城市投资集团来说，2019年就像是山路上的一场暴雨。前董事会主席徐磊自首，成都展览公司转手，上市公司继续亏损。这一次，上市公司的亏损公告和一些资产重组公告已经宣布，这看起来更像是告别过去。

去年7月，云南省政府宣布保利集团参与云南城市投资集团的混合改革。去年10月13日，原保利集团空市委书记、云城投资集团董事长、副总工程师、协同发展部主任魏伟；今年1月15日，保利集团副总会计师邓长清担任云南城头集团副总裁兼党委委员。随后，魏彪被选为城头房地产的候补董事，并有可能接任城头房地产的董事长。

最近一个月也是保利集团进入云南城市投资集团进行混合改革后最频繁的一个月。在一定程度上，它反映了云南城市投资集团和上市公司混业经营后的未来趋势。

承受过度扩张的代价

1月23日，城头房地产股份有限公司发布《关于云南城头房地产股份有限公司2019年度亏损前业绩的公告》，公告显示“预计2019年上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为-23.9418亿元至-18.9418亿元。”

根据之前的季度报告、中期报告和第三季度报告，年度业绩的急剧下滑是意料之中的。内部因素和外部因素的结合，如金融监管政策的收紧和前董事长的辞职，带来了一系列连锁反应。2019年，城市投资和房地产的融资额大幅下降，有限的融资额和销售回报主要用于保证金融机构的还款，导致后续发展资金紧张，项目周期延长，结转延迟。

“云南城头(房地产公司)的问题集中在今年，自去年以来，许多房地产公司都遇到了类似的问题。”昆明房地产业知情人士陈刚认为，在2018年之前，由于房地产市场良好，所有的房地产公司都在忙于扩张，最直接的方式是收购；但是现在房地产市场和政策已经发生了巨大的变化。住房企业融资受限，债务压力日益增大，市场萎缩导致住房企业处处受限。云南城头房地产有限公司也不例外，债务增长、管理滞后等诸多问题凸显。

2016年和2017年，上市公司分别斥资18.63亿元和25.88亿元收购银泰公司的股权。2018年，我试图收购成都会展，但经过波折，收购于2019年6月终止。

从近几年的几次收购中可以看出，城市投资地产希望通过收购完成扩张，但这种布局带来了高负债、重资产等诸多问题。“如果房地产市场继续取得胜利，这个问题将随着时间的推移得到解决，但现在房地产公司太有限了，这些沉重的资产不太可能在短期内恢复活力。”一位接近云南城头的人士告诉记者。

2月24日，城头地产回复上海证券交易所《公司业绩挂失询证函》，披露2019年上市公司房地产开发业务销售收入为40亿元，较2018年的75.15亿元下降47%。

资产重组不是短期债务偿还

另一则公告《云南城头房地产有限公司关于公司重大资产重组及关联交易规划的即时公告》，表明城头房地产与公司控股股东云南城头集团签署了合作意向协议，同意出售城头房地产17家子公司的股份。根据协议，云南城头集团计划收购天津银润100%股权、苍南银泰70%股权、杭州海威70%股权、平阳银泰70%股权、杭州云台70%股权、奉化银泰19%股权、成都殷诚19%股权、宁波太岳19%股权、宁波银泰70%股权、黑龙江哈尔滨殷琦70%、台州商业70%、台州房地产70%、杭州西溪70%、云台商业管理43%和北京。

据悉，截至2019年第三季度，这17家公司的总资产为440.86亿元，总负债为357.08亿元，所有者权益为83.74亿元。

除去少数股东权益，城头房地产占17家子公司的总资产为322.73亿元，负债为263.17亿元，实际所有者权益为59.56亿元。上述10家公司在2019年前三个季度都处于亏损状态。

“在这些资产中，有11家银泰城(大型购物中心)和两家酒店。在目前房企的融资环境下，这样沉重的资产很难盘活。”陈刚认为，城头房地产要摆脱一些沉重的资产，筹集资金，降低负债水平，优化金融结构势在必行。从长远来看，房企不应持有太多固定资产，而应着眼于自身优势。

“集团拥有大量优质文化旅游资源，资源配置更加合理。”一位未透露姓名的云南城头集团内部人士告诉记者，从财务角度来看，城头地产原本属于云南城头集团的合并范围，此次交易不会对集团产生负面影响。

可以看出，大多数目标是商业实体、酒店和其他重型资产。在目前住房企业融资有限的环境下，这些资产很难以纯房地产企业的名义盘活。“云南城市投资集团是一家综合性的多元化公司，可以提供更多的融资主题，为集团的健康和旅游业提供支持。”一位接近云南城头的人士告诉记者，经过这次调整，云南城头集团和上市公司的职能将更加清晰和明确。

“有些资产在这里是一种负担，但它是另一个人手中的金矿。”陈刚认为，如果没有房企，借助保利集团的资源，将更容易盘活这些现有资产。对于城市投资地产来说，这意味着放弃商业地产开发模式，充分发挥Return自身的优势和本土企业的优势。

就云城投资自2020年以来频繁重组而言，昆明地产观察到，陈军伟认为这不是一个简单的项目转让，而是保利集团与云城投资集团在混合改革阶段的资产整理和有意安排；城市投资集团收购了难以通过支付现金对价来重振的大量资产，并以流动性换取了房屋所有权；保利集团以现金支付方式收购城头房地产四家子公司的股份。“这是扑火。这两个集团不仅为上市公司释放流动性，还以合作的形式帮助上市公司完成土地开发措施。”

人事变动，保利混合改革，加速进行

值得注意的是，此次交易发生在中央企业保利集团变更为云南城头集团期间，这是保利集团原董事长魏彪担任云南城头集团党委书记兼董事长以来的第一次重大重组。从这次交易中，我们可以部分窥见保利改革后云南城头集团和上市公司的定位。

作为一个万亿美元的中央企业，保利集团拥有不可替代的资源、品牌、资本和战略优势。这一频繁的行动无疑是对云南城头集团资源的重组和重新定位。在此之前，保利发展计划支付22亿元人民币，收购城头地产管辖的四家全资公司的部分股份。其中，拟将新疆何达60%的股权及相应的债权、东莞地产90%的股权及相应的债权、版纳地产90%的股权及相应的债权、冠城改革公司90%的股权及相应的债权通过协议转让或依法公开转让的方式转让给广州金地(保利发展持有100%股份)。

根据公告，新疆何达举办“古滇二期工程”。东莞房地产拥有东莞市麻涌华阳村华阳花园项目，建筑面积约128，600平方米。目前，该项目始于2019年4月。

版纳地产拥有云南省西双版纳景洪市的“雨林岚山项目”，建成区面积约804，900平方米。冠城改革公司持有昆明市官渡区官商街“官坡二期工程”，总用地面积79.19亩，尚未开工建设。

通过资产重组，城头房地产可以筹集资金，减少负债，降低公司的资产负债率。保利发展的介入可以直接帮助城头地产弥补房地产二次开发的经营劣势，同时带来品牌优势和市场优势。

在保利集团的大力支持下，城头地产的大量优质土地储备将得到盘活。根据云南城头房地产有限公司对上海证券交易所《关于公司业绩预亏的询函》的回复公告，公司获得的待开发土地面积为6132亩，其中有版纳的优质土地资源，在较受欢迎的大理尚未释放大量土地储备。下一步，公司将围绕工业地产开发商全面转型的目标，依托资源整合优势和土地收购能力，努力打造“文化+土地+开发”、“旅游+土地+开发”和“医疗+土地+开发”三大业务板块。

正如陈军伟所说，在帮助城市投资释放流动性的同时，它将在发展方面进行合作。可以预见，经过两大集团的混合改革后，上市公司城头房地产仍是市场的先锋，其大量优质的土地资源将结合两大集团的优势释放出更多的活力。

在人员方面，根据城头地产的公告，去年10月从保利集团调任云南城头集团党委书记兼董事长的魏彪，已成为云南城头地产股份有限公司的候补董事..“这应该是这个过程还没有完成。按照上市公司的程序，他们首先被选举为董事，然后由股东选举为董事长。”昆明房地产业普遍认为，一旦这个过程结束，魏彪还应该担任上市公司的董事长。

卫彪兼任城头地产董事长，意味着保利集团、云南城头集团和上市公司之间的资源配置和共享更加容易。

从以上信息可以预测，保利集团和云南城头集团的混合改革几乎已成定局，云南城头集团将通过一系列资产梳理彻底告别过去，升级后的云南城头集团重启按钮即将按下！