实地集团：不一样的地产进阶路

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乐居金融曾淑佳来自广州

当前，全球经济放缓，国内房地产市场逐渐进入“沉淀”调整期:“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调仍在继续，“按市落实政策”的效果开始显现，部分城市仍在不同程度上对“限购、限贷、限售、限价”政策进行边际调整。

随着“稳定”一词的出现，政府一再强调不应将房地产作为刺激经济的短期手段。在过去，享受了40年改革开放红利的房地产业，已经结束了它的广泛蒙眼，现在正站在转型的十字路口。在这种背景下，依靠自身的运营效率来提高行业的附加值逐渐成为行业的共识。

在过去的几十年里，在这座城市里，每一栋被拆除的高楼都形成了一片钢筋混凝土森林。今天，许多开发商仍然习惯于重复"买地-盖楼-卖楼-囤积土地"的过程，但这可能还不足以探索房屋的"外壳"。

这并不是说传统的周转模式不值得一提，它仍然是楼市调控大基调下的一种重要生活方式。但正如诗人泰戈尔所说:“云中的彩虹是绚丽的，森林中的蝴蝶也是非凡的。”专注于现场“智能生活”实际上是当前环境下另一种特殊的前进方式。

此前，对智能人类住区基因概念的现场演示引起了媒体的情绪:这种将黑色技术与房地产相结合的创意和前景，就像专注于汽车行业技术创新的特斯拉。

外界的肯定来自于多年的实地积累。自2017年以来，该领域的“智能人居”已开始应用于中国的所有项目。近年来，沿着这一基因的主线，该领域逐渐在土地收购、销售和资本运营之间找到了平衡，并在房地产行业中不断充实自己。

“重项目”的突破

组建新团队是振兴该领域的重要一步。加入刘森峰，放眼全局；在新一轮的发展中，高管们在融资、技术和营销方面的无缝对接也为该领域注入了更多“源头活水”。

面对市场周期，房企掀起了一波又一波的组织重组，这重新审视了开发商在竞争激烈的丛林中的适应性。在外地，在优化人员配置的同时，体制改革也在迅速进行。

围绕“细化总部、强化区域、突出项目”，外业集团正逐步推进相关措施的落实，将总部的类似职能进行整合和延伸，提升为管理中心。

同时，在标准化和信息化建设的基础上，进一步梳理业务事项，根据区域公司的成熟度进行差异化授权。将工程、成本、设计、营销等生产线的权力合理下放给区域平台，促进区域项目运营效率和效益的持续提高，使区域越来越强大。

在此基础上，该领域还启动了营销管理改革，建立了“剧场制”管理结构，并推广了“赛马机制”，以促进区域健康竞争，激发团队活力。这为集团的销售业绩打开了局面。

年初的疫情导致了该行业的普遍低迷。2月份，我实地了解了市场情况，把所有的房子都放到了“壳树”的网络营销平台上，推出了一套结合互联网思维的“创新营销组合拳”，获得了市场的关注。

一系列及时的变化促使该领域在销售业绩的趋势下取得突破。根据“2020年1-2月Cree 100强交易排行榜”，Field Group排名第55位，销售额超过33亿元，业绩排名比第一个月上升了24位。

在广州一线城市中，广州常春藤和广州玫瑰园占据了超过45%的区域市场；在天津这个准一线城市，2月份天津玫瑰国际的营业额占区域营业额的76%。

在大湾区，惠州常春藤和惠州木槿占有超过70%的市场份额；在三亚，自2月份以来，海棠已经占据了当地市场的80%；即使在湖北省黄冈市，大田黄冈玫瑰国际也以76%的市场份额领先，市场份额排名第一。

这个项目取得一定的成果不是偶然的，而是实地努力的结果。这家南方房产公司一直非常重视项目运营的控制。项目集群，承担前线最基础的业务单元的角色；一切以项目为中心，实行全面项目责任制。项目总经理负责项目的运营、工程、成本和营销。

细节决定成败。在现场，公司的运作将落入项目的微妙之处，它将不可避免地获得最大的回报。

投资的标准

在瞬息万变的房地产市场中，如果开发商任意伸出投资触角四处跑，肯定不利于企业的发展。该领域对此非常了解，并且已经有了一套明确的外国投资策略。

关注销售、投资和融资领域，抓住窗口期，紧跟政策；选择进入前30%的地级市和前10%的县级市；关注人口净流入量高、人口基数大的城市，避免陷入城市陷阱；深入培育长江三角洲、大湾区及周边地区，抢占招投标、拍卖和挂市场。

在实际扩大储备的过程中，这一投资标准确实在实地得到了遵循。

今年以来，该地块已进行了1.5小时的实地拍卖，总成交价为4.83亿元，佛山市顺德区容桂地块首次进入佛山。此外，继徽州常春藤和徽州芙蓉花的作品之后，它的新子也登上了徽州仲恺的回环板块。

3月6日，天津冀州新城以总成交价2.8亿元、底价3376元/平方米胜出。项目用地面积51800平方米，规划建筑面积82900平方米。因此，天津的项目数量增加到四个。

此外，按照既不激进也不保守的原则，该地块将继续布局南京、长沙、郑州、南昌、成都等重要城市，尽量不占用太多资金的土地，并注意自有资金峰值与商品价值之间的适度比例。在对外扩张中，它还将调动资源寻找合作项目。

在融资渠道日益狭窄的背景下，资金退出显得尤为重要。该领域还强调金融的重要性。目前，它使用营销政策来促进销售和支付。下一步，将积极推货，加快资金回笼，保持充足的操作空间。

从2006年的广州开始，这个领域从房地产开始，而不仅仅是房地产。目前，中国有28个城市。带着“智慧生活”的使命，它走出了一条适合自己的稳定的节奏。