服务引擎百亿元年：龙湖要做穿越周期的全优生

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没有永恒的奇迹。考验就像火，只有熄灭后才能变成金子。

2019年，房地产市场仍在艰难前行。有人说，繁荣本身就包含着衰退的种子，而衰退是人类社会持续进步的潜在驱动力。在严格监管和去杠杆化的背景下，市场正处于关键时刻。大型房地产企业正瞄准他们坚信的第二战场，要么是万亿蓝海，要么是红海金块。其中，一家房地产企业已经初步勾勒出其未来地图:“双引擎”:开发引擎+服务引擎。

2018年7月，龙湖展示了一个“梦想”:希望服务收入(商业运营、长期租赁公寓和智能服务)在短时间内从1000亿元增长到1000亿元。他们在2019年设定了这个“梦想”的起点。

“梦想”一年后，龙湖交出了答卷。近日，龙湖集团董事兼首席执行官邵透露，“今年服务收入突破100亿没有悬念。自2018年提出“空房即服务”战略以来，龙湖发展+服务双引擎驱动的布局日益清晰。我们继续有节奏、有质量地推进发展引擎，暂时不追求规模排名；今年，服务引擎集中力量，商业开放明显加快，皇冠公寓运营规模位居长期集中租赁公寓之首，智能服务拓展管理规模翻番，收入实现突破性增长，这些都构成了公司增长的新引擎。如果开发引擎代表现在，那么服务引擎代表公司的未来。”

繁荣过后，市场终于恢复了平稳。谁能穿越这个循环到达未来？聪明的资本市场可能给出了最好的答案。2019年最后一天，龙湖集团(00960.hk)的股价收于36.5港元，除权后同比上涨64.6%，市值达到2181.79亿港元。始终如一的坚定和高度自律，这是资本市场所青睐的。

在高成本融资的时刻，龙湖4.56%的平均借贷成本令业界羡慕。龙湖集团还保持着行业内唯一一家境内外投资水平较高的私人住宅企业的记录。

领土的第一印象

空经济学博士？怀特研究所创始人杨现领说，如果说过去是增量发展的黄金时代，那么未来将是流通的黄金时代，即服务的黄金时代。易居企业集团首席执行官丁祖昱预测，房地产时代已经到来，多元化趋势逐渐清晰:大物业管理、资产管理和租赁时代正在孕育一个巨大的市场/房间。

“长远”的龙湖已经规划好了未来。

2019年，龙湖集团新开了10家购物中心，几乎相当于过去三年的总和。到目前为止，“天街”是主要场所，龙湖商业已经基本完成了以核心城市为主要场所的全国布局:全年共开业商场39家，面积376万平方米。2020年，业务将继续加速发展。据估计，到2020年底，龙湖将有50多家商场，租金收入将达到60亿元。

在顶层设计明确定义“进一步培育制度化、规模化的租赁企业”的同时，龙湖集团正在勾画另一个活链领域——租赁市场的龙头企业。截至2019年底，龙湖关羽已在30多个高能耗城市开放了8万多栋建筑，规模居行业前列，客户满意度超过95%。在这个巨大的增量市场中，冠宇正以每年两倍的速度运行。除了市场化，冠宇还不忘承担社会责任:2019年，龙湖冠宇积极协助政府解决人才住房问题，自成立以来已提供了14000多套人才住房。

(龙湖观鱼深圳和奥地铁站分局)

龙湖智能服务也取得了历史性突破。2019年，龙湖智能服务进入45个新城，基本完成一、二线核心城市和三、四线潜在城市布局，管理面积翻番。与此同时，智能服务的丰富性在各个方面都取得了突破:从商业和写字楼到医院和学校，从公园、航空空物流到交通枢纽，从养老护理到生产城市，只要你能想象，龙湖智能服务就能出现。

服务引擎“梦想”的实现离不开开发引擎的稳步推进。自2011年以来，龙湖集团一直投资持有年销售回报率为10%的房产作为上限。

那么，龙湖的核心引擎——开发业务给出了什么样的答案？2019年，龙湖集团提前一个月完成了年度销售目标，目标完成率位居1000亿房企前列，持续增长超过20%。然而，繁荣的数据掩盖不了巨大的行业压力，开发商清醒地意识到，增量市场正在逐渐消失，规模上限已经到来，企业生存的严峻性正在增加。多年的监管和控制告诉我们，考虑增长下的安全是王道。

让我们来看看今天市场的真实面貌:自2018年以来，在“一城一策”的政策引导下，市场周期明显缩短，城市分化和轮换的规律被打破。谁能抓住城市的机遇，集聚城市，赢得优质的规模发展。这正是受约束的龙湖所坚持的:不仅仅是追求规模增长。

2019年，龙湖集团在京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群中牢牢布局了55个城市。这些都是高能源城市，没有例外。根据一项数据，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游、成渝、山东半岛等八大城市群仅占中国国土面积的18%，但却聚集了全国62%的人口和75%的经济总量。然而，龙湖90%的商品都集中在这些热点城市和价值区域，而且成本合理，这无疑为其后续的利润增长奠定了基础。

为未来而战

“双引擎”测试开发商真正的价值创造和运营能力。

这就是“空 saas”的答案。总之，龙湖应该是人类和空.之间的纽带即培养三种能力:一是空制造和管理能力；第二是深入了解顾客的能力；第三，服务集成能力。

2019年，龙湖在这三项能力上都取得了明显的进步。

龙湖集团在4-5年的时间里建立了系统的业务运营，即通过业务整合和大数据双平台运营，形成了集团协调联动各地区、各项目的运营模式，帮助龙湖商业规模发展。然而，龙湖的风格总是谨防无质量的规模:从2019年开业的十大商场可以看出:每个商场的整体投资率和品牌开工率接近100%，整体客流也处于行业前列。龙湖的精细化运营能力目前也处于行业前列:龙湖商业在品牌调整、空、公共区域利用和知识产权活动方面已经走上了极端。

在长期租房的轨迹上，龙湖策略的坚定性表现得淋漓尽致。他们非常清楚这条轨道的逻辑:规模和质量。50，000间客房、100，000间客房和200，000间客房是发展长期租赁公寓的门槛。在50，000个房间以下，每个项目都可以通过“肩扛”来操作；超过50，000间客房需要强大的管理模式和信息系统；再次上涨，约10万间客房将成为利润的转折点。在进攻的痛苦中，龙湖关羽筑起了自己的“护城河”，利润的答卷逐渐展开。尺度的另一面是质量:皇冠住宅传达的“温暖、明亮和爱”更加感性。活跃在第一线的1000多名操作人员面临着与年轻房客一起进入社会的艰难，因此他们可以在这里找到温暖。

龙湖智能服务是业内公认的标杆。2019年，龙湖智能服务推出了五个产品套餐(根据不同客户群对物业服务的不同需求，匹配针对性的产品服务套餐)，真正发挥了龙湖智能服务深刻理解客户需求的能力，将这种洞察力转化为产品，为客户提供“满意+惊喜”的服务。同时，在龙湖智能服务扩展的118幅城市地图中，我们将继续推进系统建设，基本实现各条业务线的在线管理；企业的快速发展离不开人才战略:2019年，龙湖智能服务的招聘率、增长率和保留率都将大幅提高。

(龙湖智能服务为重庆西站提供物业服务)

据最新数据显示，龙湖四大水系齐头并进的城市多达22个，这使龙湖成为全国四大领域中少有的具有成熟运营能力的企业之一，企业规模居全国第一。

专心栽培逐渐开花结果。在“双引擎”的驱动下，龙湖集团打造了开发和运营复杂项目的综合能力。以成都樊城(总字号)项目为例。项目总建筑面积约75万平方米，综合了住宅、商业、商业、长期租赁公寓和老年护理等多种复杂形式。12月31日，近14万平方米的成都滨江天街购物中心开业。从征地到开业，龙湖只用了29个月，滨江天街的开业吸引了近260个国内外品牌，其中14个品牌在西南地区开了第一家店，8个品牌在成都开了第一家店，整体投资率达到100%。

2009年上市前，一位投资者问吴亚军:龙湖是先做大还是先做强？吴亚军的回答是:先成长，然后变得更强，“变大”是自然的结果。

显然，龙湖已经尝到了“成长”和“变强”的甜头。在龙湖的财务报表中，服务引擎的毛利率连续六年保持在60%以上，远远高于传统开发业务。

这就是龙湖穿越周期的答案。正如吴亚军在内部一再强调的那样，下半年的房地产，不要把市场当成一种能力。

(编辑黄力)