不可小觑的“善跑者”——中国房企的中坚力量

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从1999年到2000年，中国的城市化率从30.89%上升到36.22%，年均增长5.33%。这就像一把响亮的发令枪。中国房地产行业成千上万的企业纷纷步入正轨，开始了一场马拉松。

经过近20年的运行，竞争领域的梯队结构已经清晰，30多家年销售额超过1000亿的企业成为竞争的焦点。这些明星球员的风格大致可以分为两种类型:一种是以规模和数量为主的“领跑者”，另一种是注重利润和效益的“好跑路者”。

碧桂园、恒大以及福建一些信奉“爱打胜仗”的部门成为典型的领导者，高增长率、高负债、快速扩张，在这场马拉松中突然跑出100米短跑的速度。

其他企业似乎充满了决心，看着他们前面的人像灯笼一样改变位置，但仍然按照自己的节奏。他们注重项目效益，强调“利润为王”。中海和敏捷是这些优秀跑步者的典型例子。

在行业快速发展的阶段，“领导者”的地位尤其引人注目。在经历了“有史以来最严格的监管”之后，行业格局进入了整合期，所谓的“严打”影响深远。在马拉松比赛中，不应该低估“优秀运动员”的耐力。

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“优秀的跑步者”利润为王

几天前，一向以高利润和低成本著称的中国海运发布了2018年业绩:

财务报告显示，中国海运18年净利润为467.02亿港元，同比增长10.82%；核心净利润达到370.9亿港元，同比增长8.3%；毛利率从去年的32.9%上升到37.8%，增幅为4.9%；净利润从去年的24.6%增长到26.2%，增幅为1.6%。

虽然最后一项的净利润增幅不大，但各项利润指标继续保持行业领先水平。中海“毫无疑问”。在谈到利润和规模之间的权衡时，中国海运董事长兼首席执行官严建国表示:

对于中海来说，它一直追求的是税后净利润的稳定增长，不会为了规模而使负债率过高。规模对中海来说并不是一个特别的目标，也不一定特别重视排名。然而，如果净利润的持续稳定增长需要规模增长，这是必要的。

2018年，中国海运资产负债率上升1.9%，至59.52%，净贷款率上升5.8%，至33.7%。尽管两者都略有上升，但仍然非常稳定。

“利润为王”，这位优秀跑步者的鲜明特征在另一家1000亿住房企业敏捷中也非常明显。

敏捷2018年年度报告显示:

毛利润246.74亿元，同比增长19.3%；

净利润83.58亿元，同比增长23.3%；

总体毛利率和净利润分别为43.9%和14.9%，同比分别增长3.8个百分点和1.8个百分点。

▲数据来源:敏捷年度报告

2017年，敏捷创造了净利润同比增长163.8%的记录。在2018年，敏捷要在2017年“取得更大的进步”并不容易。

作为“华南五虎”之一，外界经常将敏捷比喻为“华南五虎”阵营中的“领导者”。结论是敏捷的开发通常是缓慢的。

事实上，关于规模，敏捷董事会主席兼总裁陈卓林曾经说过类似严忠海建国的话:

当然，规模是需要的，但它是为利润服务的，这并不是因为财务成本很高，这会消耗利润，因为“如果一个企业像长跑一样跑，我们就不能以冲刺的速度跑完整个过程，敏捷将成为一个有百年历史的商店。”

2018年，敏捷的现金和银行存款增加到451亿元，同比增长50%；贷款与贷款的净比率为79.1%，高于2017年的71.4%，明显低于年中的87.7%。尽管这一比例逐年上升，但仍远低于170家房地产企业加权平均净贷比92.56%的行业平均水平。

“一个好的跑步者”的真正本质是非常明显的。

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“优秀运动员”的低成本土壤储存策略

“一个好的跑步者”的另一个显著特征是，落地意味着“宁可不落地，也不要误着地。”

一直以来，中海一直坚持在一、二线市场布局的策略。根据财务报告，截至2018年12月底，中海系列公司土地储备总量为9144万平方米，其中一线占15%，二线占65%，中海宏洋占20%，中海宏洋占38.32%，中海宏洋占20%。

中国海运表示，去年北京、上海和香港的土地投资达到400亿元，超过三分之一。这些一、二线城市的土地储备是中海高利润的保证。

与中海的一二线城市不同，敏捷在许多三线和四线城市都有自己的布局。尽管这两种征地策略不同，但它们对“利润”的要求是一样的。

2018年，雅居乐的土地总价值为426亿元，明显高于2017年的301亿元，在全国排名第17位，远远高于年销售额排名第29位。去年是土地交易价格合理回报的一年，地价大幅下降，鸭绿江适度超前于土地储备。

去年，雅居乐的平均征地成本仅为每平方米3800元。其中，敏捷在大湾区的布局占总土地储备的27%，平均征地成本仅为每平方米3300元——大湾区的平均售价已超过每平方米13400元。

自海南限购以来，在海南大量库存的敏捷成为外界质疑的焦点。在2018年业绩发布会上，陈卓林公开表示“海南是一个宝藏”，因为海南的限购政策是不可持续的，而海南的发展是可持续的，海南的风景是长远的，所以从中长期来看，海南必然会成为敏捷“利润为王”的有力保障，海南当然是一个“宝藏”。

事实上，敏捷的布局已经变得越来越平衡。据说东方不亮，西方亮。海南限购后，敏捷云南的区域表现(也是旅游地产的概念)翻了一番。

此外，2018年，雅居乐大幅增持了长江三角洲地区的土地，占其年度土地总购买量的36%，并将其在华东地区的土地储备份额提高至18.2%，为雅居乐的土地储备结构增加了一个砝码。

土地储备相当于运动员的肌肉，而土地储备的布局结构相当于运动员的身体。一个“优秀的跑步者”不是跑道上瘦瘦的美女，而是长跑场上的伟大运动员。

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“优秀跑步者”的语用多样化

近年来，房地产企业多元化已经成为一种必然。然而，一些企业通过所谓的多元化脱离主营业务，将自己误认为投资银行，投资超过十条线，看似无所不能，却一再亏损。其他人只是品尝它，把多样化作为从政府那里获得土地的花招。因此，在住房企业多元化“寄宿”之后，他们总是给外界留下“靠不住”的印象。

在多元化方面，中国海运的表现是稳健的。截至2018年底，中海系列公司持有并投入运营的商业地产总面积为409万平方米，包括42栋办公楼、13个购物中心和12家星级酒店，成为中国内地最大的单产权写字楼开发商。该公司的联合办公产品Office zip已在北京、上海和成都等六个城市设立办事处，共用办公面积约3万平方米。

中海所持商业地产总营业收入达到40.6亿港元，同比增长38.1%。中海希望在未来五年，投资商业地产的总营业收入将超过100亿港元。

“住宅产业是今天的产业，控股企业是明天的产业，创新产业是后天的产业。”严建国表示，无论如何，中国海运的多元化仍然把“赚钱”放在首位。

敏捷的多元化运作也没有噱头，到处都是鲜花。用领导的话说，就是“不熟，不做”。在翻译中，它不仅取决于新产业的发展前景，更重要的是，取决于这个产业是否可以被控制，并且永远不要目标过高。

根据年度报告，2018年，敏捷在多元化经营方面投资了115亿元，新增53个项目。多元化经营利润率达到14%，比上年增长11.6%。

作为敏捷多元化战略下的第二家上市公司，主要从事物业服务的雅生2018年营业额为33.77亿元人民币，同比增长91.8%。毛利润12.899亿元，同比增长118.4%，毛利润38.2%，同比增长4.7个百分点。

▲数据来源:敏捷年度报告

另一个多元化的行业，环保产业，也值得一提。在过去的三年中，Agile在环保行业累计投资100亿元，拥有270多万吨/年的危险废物处理资质和1400多万立方米的安全填埋容量。在这一领域已经超过了许多老牌上市环保企业，位居行业前列。环保行业2018年营业额增长200%，营业利润增长685%。

选择环保产业作为多元化业务的投资重点，敏捷有一颗深厚的心。房地产业与公共服务事业密切相关，房地产企业在开拓领域有天然优势。李嘉诚先生在欧洲大规模收购公用事业就是一个成功的例子。

在发达国家，环保产业已经成为公共服务的标准，政府大量购买服务给环保企业带来了稳定的收益。这种模式在中国方兴未艾，增长率高达0。

在多元化发展中，处于“优秀经营者”梯队的企业坚持以“利润”为核心，因此在实现多元化经营中，“优秀经营者”和“领导者”的角色逐渐成为一体。

回顾中国房地产业特殊的发展历程，“无序增长”曾经是这个行业的主旋律。这也导致了注重快速扩张的“领导者”的主流，以及相对较少的注重预算的“优秀跑步者”。到目前为止，行业发展已经进入了一个新的阶段，市场逐渐回归理性，“做大做强”的模式正在悄然改变。

在2018年的前三个行业中，只有碧桂园保持了较高的销售增长率，而恒大和万科的增长率则大幅下降。“跑在前面的人”正在向精心计算的方向靠近，“跑得好的人”积累财富的时间将会越来越成熟。

2018年，中国的城市化率为58%。由于区域发展不平衡，大量中小城镇达不到现代城市的标准。一些专家认为，真实的城市化率水平是41%，这与发达国家70%的城市化率门槛还相差甚远。房地产企业的马拉松长跑还有整整半个赛季要继续，离最后的冲刺阶段还很远。

今天，那些还能站在赛场上的人都是行业中的强者，而“领导者”和“优秀的跑步者”的角色也不会一成不变。激烈的半途领导者需要补充能量，而优秀跑步者多年积累的体力会逐渐释放出来。中国房地产企业马拉松赛后半段将更加精彩！