百亿营收上市房企整体净负债率下行北大资源、恒盛地产却超300%

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a股中有21家企业超过100%，港股中的房地产企业有10家

标点金融研究员黄凤青

作为资本密集型产业，房地产企业的扩张往往离不开融资，其中银行贷款和发行债券是目前重要的融资手段。在加强金融监管和去杠杆化背景下，2018年住房企业融资规模保持在较高水平。

2019年1月25日，中国人民银行发布了《2018年金融机构贷款投资统计报告》。报告显示，2018年底房地产开发贷款余额为10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比去年年底高5.5个百分点。

与此同时，房地产企业也加大了发行债券的力度。根据信用评级机构联合信贷的研究报告，2018年银行间和交易所市场共发行了390只房地产债券，比2017年的191只大幅增加了199只；银行间和交易所房地产债券发行规模4731.86亿元，比2017年的2371.74亿元增加2360.12亿元，增幅99.51%。海外债券发行方面，据wind统计，2018年，内地房地产企业发行海外债券139只，同比增长56.18%，经汇率折算后，发行规模约为523亿美元，同比增长13.3%。

与2017年相比，2018年海外债券发行增速大幅下降，这在一定程度上与政策调控有关。2018年6月，国家发展和改革委员会就《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》的有关问题表示，房地产企业发行海外债务主要用于偿还到期债务、避免债务违约、限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充营运资金等。，并要求企业提交资金使用承诺。

融资是一把双刃剑。一方面，它为住宅企业提供了必要的发展资金，另一方面，它给住宅企业带来了债务枷锁。一旦企业的现金流量不足以偿还本金和利息，就会发生债务危机，而被摘牌的洪钟就是一个教训。

据统计，2019年和2021年，房地产企业债券将迎来到期高峰，赎回压力将高达泰山。那么，国内房地产企业的债务压力是高还是低？在哪一层？

考虑到预售制度使房企提前收到更多的账款，传统的资产负债率已不适合评估房企的真实负债情况。相比之下，净负债率可以更好地衡量房地产企业的实际债务压力和杠杆水平。根据计息负债、现金和所有者权益等指标，标点符号财经学院和投资时报计算了2018年收入超过100亿元的a股房地产企业(36家)和港股房地产企业(38家)的净负债率，推出了“收入100亿元的a股房地产企业”和“收入100亿元的港股房地产企业”。

分析结果显示，无论是a股房地产企业还是港股房地产企业，2018年末整体净负债率与去年同期相比均有所下降。其中，a股十亿元房企中，光明地产(600708.sh)等21家公司的净负债率超过100%，净负债率上升14；在国内100亿港股收入的房地产企业中，有10家公司的净负债率超过100%，嘉园国际控股(2768.hk)等20家公司的净负债率有所提高。

31家公司的净负债率高于100%

根据公司年报和风信息提供的数据，2018年末样本中36家a股上市房地产企业整体净负债率为105.23%，较2017年末下降4.47个百分点。具体到公司层面，2018年底净负债率超过100%的公司有21家，占58.33%。排名前十的公司是泰和集团(000732.sz)、远洋控股(000046.sz)、法华股份(600325.sh)、光明地产和中南建筑(000966)

马頔(600565.sh)、世茂(600823.sh)、HNA基金会(600515.sh)和中国企业(600675.sh)的净负债率低于30%。其中，2018年末中国企业的净负债率为负，意味着公司的货币资金足以支付其生息负债，债务压力较小。

就港股中的房企而言，2018年38家样本公司的整体净负债率为78.37%，较去年底也下降了4.32个百分点。截至2018年末，10家公司的净负债比率均超过100%，从高到低依次为:北京大学资源(0618.0港元)、恒盛地产(0845.0港元)、建发国际集团(1908.0港元)、凯撒集团(1638.0港元)、R&F地产(2777.0港元)、首创置业(2868.0港元)、嘉源国际控股、中国恒大地产(3301.0港元)、融创中国(1908.hk)北京大学资源和恒盛地产的净负债比率另一方面，深证控股(0604.hk)、建业地产(0604.hk)和中国海外鸿阳集团(0604.hk)的净负债率低于30%。

46%样本公司的净负债比率上升

与2017年底相比，许多大中型房地产公司的净负债率已经下降。收入100亿元的a股房企中，22家公司的净负债率下降，包括信达地产(600657.sh)、太和集团、金科(000656.sz)和北辰实业(601588.sh)。在收入为100亿港股的国内房地产企业中，18家降低了净负债率，包括融创中国、中国恒大和碧桂园(2007.0)。

虽然样本的整体净负债率有所提高，但仍有一些房地产企业的净负债率在上升。收入100亿元的a股房企中，2018年末有14家公司的净负债率高于2017年末，包括滨江集团(002244.sz)、光明地产、新湖宝和华侨城a(000069.sz)。其中，随着规模的扩大，滨江集团的净负债率从2017年末的-3.87%上升到2018年末的98.06%，增幅超过100个百分点。

国内净负债率上升的房地产企业有20家，包括建发国际集团、首创置业、嘉园国际控股、万科企业(2202.0港元)、徐汇控股集团(0884.0港元)、R&F置业等。建发国际集团和首创置业的净负债率上升了30个百分点以上，建发国际集团的净负债率从2017年末的207.4%上升到2018年末的242.08%，上升了34.68个百分点。

(本报记者孟楠也为这篇文章撰稿)