今年一季度1800亿元信托资金流向房市 房地产信托募资规模连续4个月居首

本篇文章1965字，读完约5分钟

我们的记者孟醒

今年以来，信托业的资产规模已经进入下行通道，但房地产信托的规模却逆势增长，不断攀升。受益信托数据显示，今年第一季度集体信托建立规模为4900亿元，其中房地产信托占近40%，融资规模达到1800亿元。与此同时，房地产信托每月的筹资规模一直很高。自今年1月以来，房地产已连续四个月成为信托基金流量最大的领域。

值得注意的是，中国银行业监督管理委员会最近发布的23号通知对房地产信托业务的发展提出了更严格的要求。对此，一些业内研究人员告诉记者，“信托公司进一步提高了选择房地产企业的门槛”。一些信托公司预计，23号通知将推动信托公司的房地产业务从前期融资向股权投资转变。

房地产信托规模

占了近40%的行业

今年一季度，集合信托市场呈现明显复苏趋势，成立规模同比增长30%以上。信托产品以较高的稳定收益和较低的违约率成为投资者的心。

受益信托网上数据显示，2019年第一季度，集合信托市场共设立4473个产品，规模4904亿元，较去年同期的3693亿元大幅增长32.79%，平均收益率保持在较高水平，达到8.25%。

在信托基金投资领域，房地产信托设立产品1435个，募集资金1822亿元，平均收益率8.35%；金融信托设立产品1345种，募集资金1324亿元，平均收益率7.35%；基础产业信托设立产品1260个，募集资金1232亿元，平均收益率8.76%；工商企业信托设立产品354个，募集资金391亿元，平均收益率8.29%；其他投资信托共设立79种产品，募集资金135亿元，平均收益率7.76%。

集体信托产品的收益率已经见顶，今年可能会出现下降趋势。易信信托表示，各投资领域的平均预期回报率可能出现峰值，而充裕的市场资金是主要影响因素。2019年第一季度，各投资领域集合信托产品平均收益率保持在较高水平，但产品收益率上升趋势明显放缓。自2017年以来，集体信托产品的平均预期收益率呈显著上升趋势，在2018年底达到峰值。“随着2019年货币政策相对宽松，市场信心将增强，融资环境将改善，企业融资成本将下降，集合信托产品收入也将下降。”

就建立规模而言，房地产信托在月度和季度规模上都远远领先于其他产品。具体来说，今年第一季度房地产信托基金募集资金最多，规模为1822亿元，占行业总规模的37.15%。此外，记者梳理了相关数据后发现，今年前四个月，房地产信托的月度设立规模一直位居首位。具体而言，从1月到4月，房地产信托基金的筹资规模分别为660亿元、375亿元、787亿元和566亿元。

对于房地产信托持续火爆的现象，应该从两个方面来考虑。利益信托研究员帅国郎分析了《证券日报》记者。首先，目前信托业的发展仍处于新旧动能转换、业务运营模式创新、盈利能力提升阶段。尚待市场检验，房地产信托是信托公司的重要收入来源之一，短期内不可能完全萎缩；其次，由于强监管的影响，房企的资金来源有限，信托是目前重要的融资工具。

第23号通知将会改善

住宅企业进入信任门槛

在房地产信托热的形势下，5月17日，银监会发出23号通知，即《关于开展巩固控乱促合规工作的通知》，对信托公司开展房地产业务提出了严格要求。

具体而言，监管部门在实施房地产宏观调控政策时应注意以下几点:对“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目直接融资，或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+不良债权认购、应收账款、特定资产收益权等方式变相融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。

对此，帅国良告诉记者，“23号文件的出台将对信托公司开展房地产信托业务产生一定影响，信托公司选择房地产企业的门槛将进一步提高。”

中国信托业在调研报告中表示，此次发布的23号文件表明，银监会的严格监管和高压态势将持续下去，这将对房地产信托业务产生深远影响。预计房地产业务将从前期融资转向股权投资。信托公司开展“4·32”房地产项目的贷款业务，有其固有的弊端，如资金成本高、与银行机构竞争不利等。因此，有必要在房地产项目的预融资阶段进行业务布局。“在23号通知的影响下，只有股权投资模式在整合前阶段是完全合规的。”

中国信用信托认为，在近年来房地产融资政策逐步收紧的背景下，信托公司也在积极探索房地产股权投资模式。然而，市场上有许多“清仓和实债”项目，但真正的股权投资项目很少。信托公司在实施股权投资方面与传统的债务项目还有很大的差距。如前所述，这一轮监管政策是一种强调实质而忽视实质的形式。继续实施“清股实债”的前端融资模式，无疑违背监管要求。同时，房地产开发商的融资需求也越来越多样化。因此，信托公司必须加快向股权投资模式的转变，以适应新的监管背景和市场形势。

(编辑上官梦露策划孟醒)