今年豪掷近200亿收并购 世茂房地产挥之不去的规模焦虑

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蔡联(中新网记者李杰)报道称，世茂地产(00813.hk)进一步提升了对规模的追求，今年已经进行了大量的并购。

近日，悦泰股份有限公司(600393.sh)宣布，已与世茂地产签署了五份项目转让协议，总成交金额为63.97亿元。对此，世茂地产相关人士表示，“悦泰的整体项目质量相对较高，经营更有信心。”

据蔡联记者不完全统计，世茂地产今年已经收购了15个项目，收购总额超过191亿元。

“今年，集团计划将近40%的销售额和近50%的回报金额用于土地投资，土地投资将根据市场和销售回报进行动态调整，以实现平衡和可持续的经营现金流流入。”上述世茂人士称。

大并购背后

在世茂地产的收购名单中，除了岳泰股份外，还有泰和、法明、万通、凯成实业、丽君地产等项目。其中，世茂收购泰和项目数量最多，达到7个，收购金额约为77.19亿元；其次，以63.97亿元收购了粤泰的5个项目。

事实上，自去年以来，泰和和悦泰的股票一直面临财务困难，他们需要出售该项目来收回资金。世茂特别选择了这样的企业进行合作，这被业界认为是划算的。

“世茂在选择合作项目时，将主要关注项目质量、利润率和销售周期，净利润需要达到10%以上。”世茂房地产的一位知情人士告诉记者。

世茂地产总裁兼执行董事许世坛在业绩发布会上表示，目前是房地产企业并购的好时机，很多企业在偿债高峰期将面临更大的偿债压力，而世茂的优势在于融资成本较低、现金充裕。

“对于世茂而言，此次收购反映了其曲线扩张的方向。世茂自2017年进入1000亿营以来，一直在不断寻求扩大业绩规模的新动力，世茂还明确表示，2019年是其M&A年，因此M&A行动将更加积极。”易居研究院智库中心主任严跃进告诉蔡联。

据世茂地产内部人士透露，在2017年和2018年，新增土地储备分别有45%和48%被收购。2018年第四季度和2019年第一季度，国内流动性紧张，合作机会很多。

今后，世茂可能会进一步提高合作比例。许世坛曾表示，世茂与前20名、50名和100名房地产企业正在洽谈一些收购项目。

不应忽视的是，企业在并购过程中往往伴随着一定的风险。

此次收购悦泰股份，标的项目存在诉讼和查封事项，其中广州天鹅湾二期项目和嘉盛项目均存在对外提供抵押担保、被司法机关查封、等待查封的情况。

关于风险防控，世茂地产相关人士对财联表示:“项目合作是一个精心挑选的过程，控制风险是世茂的强项，多轮调整至关重要。”

除了并购，世茂自今年以来一直活跃在公开招标拍卖市场，并通过招标拍卖从合肥、昆明等城市赢得了13块土地。

今年前五个月，世茂地产累计签约销售约719.6亿元，累计签约销售面积402万平方米，同比分别增长39%和25%。

被遗忘的阴影

世茂大量并购和急于扩大规模的背后，是陷入了落后的阴影，尤其是业绩增长已经连续四年基本停滞。

数据显示，世茂地产2013-2016年的签约销售额分别为670亿元、700亿元、670亿元和680亿元，平均复合增长率只有1%左右，同期可比同业平均增长率达到27%。

“当时销售规模增长乏力的主要原因是，面对2014-2015年土地市场优化城市布局的机遇，公司犹豫不决。”沈万红源研究员曾经说过。

直到2017年，世茂的房地产销售业绩才进入增长渠道，年销售额达到1007.7亿元。2018年，业绩进一步增长至1760亿元，比2017年增长75%。

“过去几年，世茂落在后面，再加上去库存化和内部高层变动的压力，业绩增长乏力，直到2017年才恢复。在当前形势下，许世坛必须尽最大努力避免2015年和2016年的困境，抓住窗口期重返行业前十，消除投资者对其执行的疑虑。一位知情人士告诉记者。

沈万红远在调研报告中指出，2018年，世茂地产改变了过去四年连续销售增速低于同业的局面，也将规模排名从2017年的第16位提升至第11位，主要得益于2017年土地储备购买量的增加。

截至2018年底，世茂总土地储备面积为5500万平方米，股权土地储备面积超过3700万平方米，总价值超过9000亿元。平均底价是5386元/平方米。

值得注意的是，世茂2017年的土地投资主要集中在一线和二线城市，四线城市仅占投资总额的12%，但四线城市的投资比例在2018年上升至50%左右。

深湾宏源研究报告对世茂去年增加在三四线城市的投资表示担忧，称今年严格监管的政策环境可能会给公司履行销售承诺带来挑战。