产业地产从“卖房卖地”迈向“持有时代” 盈利模式从“客户思维”转向“伙

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我们的记者王立新

当房地产行业的增量上限即将到来时，许多房地产企业试图布局工业房地产，以获得新的利润增长点。然而，工业地产和房地产的运作逻辑是完全不同的，甚至是两个不同的物种。传统地产进入发展瓶颈后，工业地产运营商在城市运营、新城镇和新园区领域迎来了新的发展机遇。

今年5月23日，北京市住房和城乡建设委员会发布了216号和217号文件，完善了R&D及工业项目竣工移交管理，进一步明确了R&D及工业项目的审计部门、标准和时限。

有业内人士普遍认为，这两个文件带来的变化将深刻影响北京工业地产的未来发展，北京工业地产可能迎来“控股时代”。

事实上，纵观工业地产的发展历程，从粗放型工业地产发展阶段，到注重区域规划和产业环境，再到围绕核心产业构建产业集群，带动区域发展，工业地产正在成为建设新型城镇化的新路径，在加快企业孵化、产业集聚和区域经济发展中发挥着越来越重要的作用。

近日，全国房地产商会副秘书长、Fangxun.com董事长刘凯在第11届中国工业园商务区发展论坛上表示，中国工业地产未来发展将面临四大趋势:发展模式将从“卖房卖地”向“控股经营”转变，产品模式将从“园区经济”向“城市经济”转变，盈利模式将从“客户思维”向“合作伙伴思维”转变，运营模式将从“管理园区”转变。

刘凯认为，工业地产需要回归产业本身，回归服务本身，通过专业的品牌建设和管理输出搭建平台，通过高效的资源配置手段和系统的园区布局，深入挖掘产业的内在价值，打造新的增长极，推动区域经济发展。

对于行业未来的发展趋势，北科建集团前董事长郭应晖表示，政策的收回决定了行业的走向，在现行政策下，工业地产在不同城市有不同的生存空空间；工业地产不再仅仅是工业园区的概念，它还承载着一个城市许多领域的指数生产；从重资产到轻资产，或轻重结合是工业地产的未来选择。

郭进一步说，房地产和工业地产看起来很像，但他们是完全不同的物种，但他们是很好的合作伙伴。鉴于周期长和存款资本高，工业房地产开发商实际上可以找到两个最重要的合作伙伴来解决自己的发展问题。一是传统开发商，如小盘股交易、投资运营等合作模式；第二，例如，地方政府通过吸引投资来振兴土地资源。抓住这两个合作伙伴将解决两个最重要的操作因素:资本和土地。

值得注意的是，无论是从重资产到轻资产，还是轻、重经营，布局都将在未来产业升级的背景下进行规划，那么未来工业地产投资的新方向是哪些领域？

嘉峰达董事长王浩认为，城市更新是当前投资的一个重要机会。城市更新的核心是产业升级和迭代。工业更新引进最有活力的新人来促进空.住宅、办公和商业的更新大城市大规模拆迁建设的传统路径已不再适用，细化也不再适用于存量。工业地产正面临着产业回归，在未来它将不再是一个房地产行业。长期投资和持有，通过服务和经营，可以获得长期稳定的回报。

(编辑蔡善丹)