筹划10年反成烫手山芋 摩登大道二度甩卖总部大楼

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蔡联(广东记者徐学成)报道称，现代大道(002656.sz)去年10月未能出售总部房产后再次出售，但报价是60%。2009年12月，尚未上市的现代大道以约5500万元(人民币，下同)的价格获得了总部大楼所在地的土地。十年后，现代大道不得不选择出售房产来缓解折旧和摊销压力。

总部大楼减价60%

8月7日晚现代大道披露的《关于签署资产出售相关协议的公告》显示，公司与广州健康体育文化发展有限公司(以下简称“广州健康”)签署了《广州健康体育文化发展有限公司与现代大道时尚集团有限公司收购协议》(以下简称“收购协议”)。拟将位于广州市黄浦区科学城广浦中路23号的相关土地使用权及地上建筑物和其他资产(以下简称标的资产)出售给广州健康，总转让价格为人民币9.75亿元(含增值税)。

据财联社记者介绍，上述目标资产的所在地也是现代大道的总部，公司在这里仍然正常运作。

据现代大道统计，截至2019年7月31日，标的资产原始账面价值总计8.18亿元，净账面价值总计7.78亿元。根据相关评估机构出具的报告，上述房产的评估值为9.75亿元，评估值为1.97亿元，增值率约为25.33%。

2018年10月，摩登大道披露了一项重大资产重组计划，并希望将总部大楼所在地的房产打包出售给公司控股股东瑞丰集团。当时，该房产的评估值为15.22亿元。

在不到一年的时间里，现代大道再次出售了总部大楼所在的房产，但价格仅为前一栋的64%。8月8日，记者采访了现代大道的投资者关系部，了解同一处房产的两种估值之间的巨大反差。该部门相关负责人表示，该评估是由专业机构发布的。"如何具体评估它？"一两句话也不清楚。"

记者注意到，在上述重大资产重组计划的公告中，现代大道曾表示，公司总部大楼所在物业的评估采用“资产基础法”。这一次，现代大道在公告中表示，基础资产所在的土地是稀缺资源，它们所在的区域具有增值潜力。经双方协商，该交易价格以标的资产的市场评估值为基础，结合当前土地价格，得出上述转让价格。

十年规划已经变成了一个烫手山芋

关于公司总部大楼所在的物业，现代大道在2012年上市时在招股说明书中披露了一些信息。

2009年12月29日，现代大道与广州市国土资源和房屋局签订《国有建设用地使用权出让合同》(穗国地出合440116-2009-00028)，购买广州开发区科学城创新路以东、光谱中路以北kxc-d2-3地块，作为公司R&D及创意中心、服装展示中心等综合建设用地。

根据现代大道当时披露的信息，2011年，公司启动了R&D创意中心和服装展示中心的基础设施项目，一期计划投资4800万元。截至2017年11月，总部的上述资产已被接受，同年，现代大道迁至总部办公。

据采莲社记者介绍，现代大道总部大楼因其独特的造型被视为广州科学城的标志性建筑和出洞场所之一。然而，现实似乎比这一切更“瘦”。搬进总部大楼不到一年，现代大道再也不能“坐以待毙”。

该公司在首次出售总部房产时披露了自己的“困难”:鉴于公司总部的资产规模较大，资产完工后新增的折旧和摊销费用较高。据初步估计，在公司搬到新总部工作期间，办公空间使用费(包括物业管理费、水电费等。)和办公空间折旧费用为918.05万元，比2017年搬迁前同期增加435.5元。同时，作为公司自有财产，与租赁相比，假设所有相关资产均已验收，每年新增折旧摊销费用为2303.65万元，不利于增强公司持续盈利能力。

自2012年上市以来，现代大道的盈利表现实在不佳。根据定期报告的数据，在2012年至2018年的6个年度报告期内，现代大道之母的净利润在5个报告期内同比下降，公司的加权平均净资产收益率自上市之年起也一直下降。

关于总部大楼的再出售，上述公司的投资者关系部负责人表示，有必要缓解折旧和摊销的压力，并获得流动性，以促进业务发展。

对此，一些投资者向采莲社记者指出，似乎该公司显然“无法容忍”如此大量的财产。然而，早在10年前，当总部大楼的规划采取土地，公司应该作出准确的评估，可能随后的变化和对公司的表现的影响。否则，很容易造成资源浪费，损害股东和投资者的利益。