保利物业赴港IPO：利润率偏低 营收高度依赖母公司

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蔡联(深圳记者杨依依)报道称，保利地产从新三板退市，对港股ipo发起冲击。

近日，保利地产发展有限公司(简称保利地产)向香港联交所提交上市前文件，正式开启香港上市之路。根据公司披露的招股说明书，截至2019年4月30日，公司合同管理面积达到3.714亿平方米，收入17.18亿元，毛利率24.9%。

截至2018年底，在14家上市物业公司中，色彩生活()的管理面积最大，为5.54亿平方米，碧桂园服务()为5.05亿平方米，绿城服务()为1.7亿平方米，雅生活服务()为1.54亿平方米。

如果保利地产成功上市，它将成为管理面积第三大的上市物业公司。正在与AVIC盛大合并借壳上市的招商地产，总管理面积约为1.28亿平方米，仍落后于保利地产。

就收入而言，保利地产也处于前列。2018年，保利地产的收入为42.29亿元，仅次于绿城服务和碧桂园服务，高于中海地产和其他在香港上市的地产公司。

然而，保利地产24.9%的毛利率在上述地产公司中处于较低水平。根据公司的招股说明书，截至2019年4月30日，其社区增值服务的毛利率最高，为48.4%，物业管理服务和非业主增值服务的毛利率均为20.4%，整体水平有所下降。

“对于保利集团自己开发的物业，物业费用的单价很高，由于外展项目，整体毛利率很低。”总部位于上海的一家上市房地产公司的一名员工告诉财联通讯社。

根据招股说明书，截至2019年4月30日，保利地产84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业，占管理面积的56.2%。其推广项目占管道面积的43.8%，但仅贡献收入的15.8%。

至于外展项目是否影响整体毛利率，保利地产未能回应记者对财联的采访，因为它进入了上市的静默期。

此外，根据招股说明书，保利地产2016年至2018年的净利率分别为5.8%、6.9%和7.9%。

据了解，保利地产扩建项目以非住宅为主，占83.8%，包括商业、写字楼、公共及其他物业(学校及科研项目、工业园区、公共服务设施及城镇)。

保利地产董事长李家和在接受财联通讯社采访时表示，保利地产扩建的政府、学校、医院、工业园区等物业的利润率将高于住宅和写字楼。

保利地产广东公司的一名中层成员向记者透露，保利地产目前正专注于城市管理业务，其总部已成立一个“公共服务中心”，为地区公司提供支持。“一般来说，一个小城镇的全球管理费用大约是每年3000万元。振兴农村建设是一个方向，所以我们是围绕国家的方向来部署和响应的。”他说。

到目前为止，保利地产已经为浙江唐玺古镇、浙江天宁镇和上海罗店镇提供服务。

“现在住宅和写字楼的竞争非常激烈。起初，碧桂园在陕西韩城做了一个项目，发现那里也有一个市场。这些镇政府的购买力是有的，问题是找到好的供应商。”一家在香港上市的房地产公司的一名高管告诉财联通讯社。

上述高层住宅企业还表示，“物业公司参与的公共项目仍处于开发初期。看看去哪里，如果你去更深和污水处理，可扩展的空房间将非常大。”

中信证券在保利地产的最新研究报告中提到:“订单(镇管理)在初期是没有盈利的，但这种订单有叠加基础服务(菜单服务)的可能，将来还是会有收入和毛利的。持续改进的可能性。”

保利地产的中层解释称，菜单服务是指为政府提供多样化的服务选择，如市场管理和市政设施维护。