【房企半年考】金融街大幅放缓拿地投资 上半年归母净利润率下降

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蔡联(北京记者李杰)据金融街(000402.sz)近日发布的2019年上半年业绩报告显示，报告期内收入为95.2亿元，同比增长43.6%；归属于母亲的净利润为10.5亿元，同比增长21.7%。

值得注意的是，上半年公司净利润下降至11.1%，比去年同期下降近2个百分点。

“返母利润率下降的原因是金融街营业外收入3000万元，同比下降78.8%，比2018年上半年拆迁补偿金额减少1.4亿元；二是少数股东损益同比增长9.4个百分点，达到24.5%。”东方证券房地产首席分析师朱进表示。

尽管今年上半年金融街的收入和净利润同比大幅增长，但一些业内人士分析，部分原因是2018年同期的数据降幅更大。

根据财务报告，2018年上半年，金融街实现营业收入66.29亿元，上市公司股东应占净利润8.65亿元。该公司2017年中期报告显示，该期间实现营业收入99.91亿元，净利润10.61亿元。显然，金融街今年上半年的收入和净利润这两项核心财务指标仍未超过2017年的水平。

就净利润而言，华泰证券的一名研究员认为，“金融街投资性房地产公允价值变动的年收入对净利润贡献很大。如果未来租金水平下降或市场租金收益率下降，公允价值变动的收入可能低于预期。，导致公司净利润出现波动。”

据了解，金融街的定位是一个两轮驱动的住宅开发和商业地产自给自足的战略。就自营业务而言，2019年上半年金融街物业租赁收入为9.2亿元，同比增长8.7%。截至2019年6月，它在北京、上海和天津等中心城市的核心位置拥有115.5万平方米的房产。

东方证券预测，金融街2019年的公允价值变动收入将保持在10亿元，占2019年利润总额的15.7%。

在销售方面，2019年上半年，金融街实现销售合同178.4亿元，同比增长94%。其中，商业地产合同销售额34.1亿元，住宅地产合同销售额144.3亿元。

“这与公司的布局有关，因为主要的金融街项目分布在一线和二线城市。今年上半年，部分城市放开限价令，销售业绩更加活跃。”中原地产首席分析师张大伟告诉财联通讯社。

然而，根据上述华泰证券研究员的分析，金融街的开发销售业务主要分布在监管严格的热点一、二线城市，目前的监管体系没有改善的迹象，因此商品房交易量和价格数据的持续恢复存在一定的不确定性。

截至目前，金融街项目主要分布在北京、广州、上海、重庆、天津等15个城市。

“对于这类企业的发展，这几年的发展速度还没有开始，基本上是保守的，没有大规模的扩张。”一家知名研究机构的分析师告诉蔡莲。

值得注意的是，今年以来，金融街已经减少了对土地和项目的投资。财务报告显示，今年上半年，重庆、佛山、苏州、无锡共预留5个新项目，土地权益投资59.1亿元，同比下降32.1%。另外，报告期内，金融街对项目公司的实收资本为1.24亿元，同比下降92.34%。

对此，金融街表示，主要原因是公司投资稳定，新项目投资较去年同期有所下降。

“金融街以前曾处于某种困境，多年来现金流为负，债务高，存货周转慢。为了改善经营条件，必须采取措施，减缓土地征用投资，加快周转。”上述研究机构的分析师表示。

由于销售加速和新项目减少，金融街的库存在多年增长后略有下降。2019年上半年，库存为744.7亿元，而2018年底为776.3亿元。

金融街的经营现金流今年也转为正数。今年上半年，其净现金流为70.2亿元，而去年同期为-86.4亿元。

“经营活动现金流量变化的主要原因是开发业务销售额的签约和支付较去年同期有所增加，新项目投资额较去年同期有所下降。”金融街说。

虽然金融街的现金流状况有所改善，但仍无法覆盖一年内到期的非流动负债。2019年上半年，金融街计息负债总额为656.3亿元，同比增长4.4%；全年到期非流动负债121.5亿元，同比增长69.11%；短期贷款总额为5.08亿元，同比下降85.26%。

“在结算速度加快的背景下，金融街上半年净负债率为178.2%，同比下降9.4个百分点。短期债务覆盖率为1.3，同比增长0.1，表明短期债务安全能力有所提高。”朱锦说道。

金融街表示，由于新增债务融资较去年同期减少，到期债务偿还较去年同期增加，融资活动现金流量为负。报告期内，筹资活动产生的净现金流量为-26.2亿元，去年同期为104.3亿元。