戴德梁行：以价值为导向 聚焦楼宇经济新动能

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2019年9月24日，世界知名房地产服务咨询公司戴德梁行在2019年第三季度召开了主题为“开启商业地产新密码”的媒体听证会，发布了第三季度办公市场和零售市场报告，展望零售市场趋势，诠释了以创造价值为导向的全新tod投融资模式。

写字楼交易放缓，新动能改善建筑经济

受经济下行压力加大的影响，北京写字楼市场交易活力不足，租金延续上季度的下降趋势。2019年前三季度，北京及五大核心商务区写字楼市场净吸纳量分别为23.9万平方米和4.1万平方米，同比分别下降40.9%和20.6%。到目前为止，北京写字楼的有效净租金按建筑面积计算已达到每月每平方米388.16元，比上个月下降2.0%，同比下降3.7%；按建筑面积计算，五个核心商务区的有效租金净额达到每月每平方米433.64元，同比下降0.7%，同比下降2.0%。与此同时，新项目的进入，如城市奥林匹克大厦，将城市的空购买率提高了1.3个百分点，达到10.2%，而核心商业区保持稳定在5.6%。

在2019年的前三个季度，北京市区更新办公楼的新增供应量占全市新增供应量的40%，达到25.9万平方米。城市更新项目以其时尚的设计、智能化的办公环境、充足的可出租面积和可降低企业租赁成本的布局设计，尤其受到企业租户的青睐。

对此，戴德梁行华北研究部部长魏东表示，随着北京市政府“优化商业环境”和“打造智能建筑”举措的启动，中心城区部分旧办公楼的升级改造必将成为北京写字楼市场未来的发展趋势。届时，翻新后的办公楼不仅将吸引更多的优质租户入住，还将实现入住率和租金的双重提升。

办公楼是实体经济的办公载体，所以办公楼商圈可以充分汇集人流、物流、资金流和信息流，为企业带来更多的商机。随着北京高技术互联网、金融、高端服务业等优质产业的不断发展，建筑经济将在北京经济发展中发挥越来越重要的作用。

“夜间经济”越来越流行，城市更新已经成为市场的主流

2019年第三季度，北京没有优质零售项目，全市零售市场总存量保持在1387万平方米，其中商场占86%以上。本季度，复兴门百盛、赛特、兰道、甘家口等许多老百货公司纷纷宣布进入升级期，未来大部分将以新的商业模式重新推出。预计随着这些项目的改造完成并投入使用，北京零售市场的百货店比例将进一步下降。

零售项目通过升级和改造给顾客带来新的体验，以吸引更多的乘客。同样，零售品牌也在不断调整自己的产品体验，寻找新的增长点。新场景体验、新跨界体验和新技术体验是当前品牌更新和发展的趋势。本季度，北京华联购物中心推出“bhg日”新体验，探索原创ip的新游戏性；星巴克北京首家酒吧mixato，在嘉里中心旗舰店正式亮相，创新性地引入了完整的酒吧体验，并刺激了咖啡和葡萄酒的新融合；由中兴通讯和中国移动合作的第一家5g弹出式商店“中兴通讯×中国移动5g浪潮网站”也在华润彩城开业。此外，王府井百货在本季度推出了“和平局”，以老北京街头风格、街景、地方小吃等为特色。，创造了一个2400平方米的空身临其境的体验室，恢复了老北京的新鲜和真实生活。

海淀区在5月份率先发布了首个区域性“夜经济”政策后，北京市商务局在本季度发布了《北京市进一步繁荣夜经济促进消费增长办法》。“夜经济”的不断推进也对北京内需的增长起到了很大的推动作用。前8个月，北京市社会消费品零售总额同比增长5.3%，其中餐饮业增长7.8%，8月份单月增长8.0%。

北京新零售项目的供应正在逐渐放缓。第四季度，如果金鹿世界广场、李芳远id商城、龙湖长安天街等项目能够如期开业，2019年北京年零售供应量将达到55.6万平方米，同比下降40.4%，其中近50%为城市更新项目。未来，随着新项目进入市场，老项目更新升级，北京“第一店经济”和“夜经济”继续推进，北京商业环境和零售市场项目整体质量将进一步提升。

对此，戴德梁行华北商业地产部部长韦表示，未来北京的新供应主要集中在非核心地区，主要是社区商业。然而，城市核心区的传统商业项目开始一个接一个升级。一些项目被收购和重组，并成为"商业改革办公室"项目的前提下，收入最大化，而其他项目升级和调整。调整后，该项目将更加关注新的消费需求，创造一个新潮的商业场景。

“第一商店经济”开始引领新的商业趋势，刺激更多旗舰店、跨境品牌和特色品牌进入市场。

在“夜经济”下，商业应脱离餐饮，向表演艺术、文化、书店、生活方式、跨境体验等多个方向拓展，以刺激消费的粘性增长，在政策的全力支持下，打造全新的夜经济景象。

一种新的价值导向的tod投融资模式

Tod(公交导向发展)模式起源于美国，以高铁、地铁等公共交通站点为重点，在400-800米半径范围内开发物业，集工作、消费、文化、教育和居住功能于一体，将公共交通节点转变为新的生活目的地。这是纽约、东京和香港等世界级大都市的主流城市发展模式。

随着中国城市化进程进入大都市区，人口聚集在中心城市；周边城市需要通过tod进入中心城市，并有相应的基础设施建设，如轨道交通；中国的核心城市土地已经进入存量和减量阶段，因此轨道交通的发展给城市带来的变化越来越被人们所认识。

戴德梁行华北区战略发展咨询部主任郭表示:“tod导向的城市发展模式可以说是未来中国城市流动性价值的珠链。它不仅可以提高城市的流动效率，促进城市的集约化发展，还可以优化空城市布局，重塑区域城市形象，引导城市综合发展，强化城市功能节点，衍生新的城市生活方式。

然而，tod项目通常面临初期建设的资金压力、缺乏可持续发展的资金链、运营期收益的不确定性等。因此，tod项目的主要解决方案是投资和融资。与新加坡、香港等tod成熟地区相比，中国大陆由于场地周边土地价值、规划指标和运行机制的差距，不能简单照搬“轨道+地产”模式，应采用适合中国大陆特点的创新型tod投融资模式，尤其是目前tod建设的重点领域:二三线城市应根据城市和线路制定政策。

例如，戴德梁行与多家国有基础设施投资建设集团以epc+ppp的战争投资模式合作，与产业基金以“产城一体化”的生产投资模式合作，与金融机构以tod资产证券化的退出模式合作，充分挖掘地下+地上空的商业价值，为tod项目带来多元化的投融资选择