西南物业第一股蓝光嘉宝服务登陆H股 母公司蓝光发展估值有望获提升

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我们的记者谢伟

近日，蓝光嘉宝服务(2606.hk)登陆h股，成为第17家在港上市的内地物业服务企业。上市的第一天，蓝光嘉宝服务以73.04亿元的市值收盘，上涨15%。

据业内人士透露，蓝光嘉宝服务受到关注不仅是由于近期地产股的热潮，更重要的是，作为西南地区第一只地产股，蓝光a股上市公司的快速发展将扩大蓝光嘉宝的业务规模，而蓝光嘉宝服务的上市也将提升蓝光发展的估值水平。

地产股成为资本市场的“流动明星”

目前，证券公司时代的来临之声不绝于耳，这已成为业界讨论现状和未来的大背景。在股份制时代，每个房地产企业都将面临转型升级的挑战。

无论是上市节奏、估值水平还是二级市场表现，与a股市场上房地产公司的低估值相比，地产公司显然在香港股市很受欢迎，并已成为一个新的交通门户。

从上市节奏来看，2014年mainland China第一股地产登陆香港交易所，到2018年底，香港交易所只有10多家内地地产公司。然而，自2019年以来，包括蓝光嘉宝服务在内的滨江服务、澳源地产、鑫源服务在内的四家内地物业公司相继登陆香港交易所，内地地产股的上市步伐明显加快。

与房地产行业相比，物业管理行业具有资产轻、现金净流入可持续、管理区域确定性高、未来两年收入增长快等特点，是房地产行业后期相对高质量的轨道。在平均估值只有10倍左右的香港股市，港股地产公司的平均市盈率可达30倍左右，而新上市的蓝光嘉宝服务的市盈率高达39倍。截至10月18日，碧桂园(6098.hk)的估值甚至高达60倍，而碧桂园(2007.hk)的市盈率仅为5.61倍。地产股显然被赋予了更高的估值水平。

从二级市场的表现来看，今年8月以来，香港上市的很多地产公司的股价都大幅上涨，碧桂园和亚人寿的股价自8月以来上涨了30%以上。

此时上市的蓝光嘉宝服务(Blu-ray Garbo Services)等地产公司无疑借“地产股”之风，受到资本市场的密切关注，成为新的“交通明星”。

凯瑞认为，在房地产市场宏观调控的背景下，通过拆分房产并将其上市，一方面，房企下属的房产部门可以减少对集团的财务依赖，实现自主经营，减轻母公司的财务压力；另外，由于目前物业管理行业集中度不高，上市公司可以利用获得的资金进行投资和并购。

根据中国指数研究院的数据，前100家房地产企业的市场份额从2014年的19.5%上升至2018年的38.9%，而前10家房地产企业的市场份额从6.2%上升至11.4%。行业集中度正处于快速提高的时期，行业领导者越强。

蓝光发展的估值有望“再次升级”

作为西南地区领先的物业管理企业，刚刚登陆香港证券交易所的蓝光嘉宝服务充分利用蓝光的快速发展，积极开拓国内市场。截至2019年6月，蓝光嘉宝服务已实现管理面积6330万平方米，业务范围从四川扩展至全国69个城市，管理项目436个，承包管理未交付项目48个。

近年来，依靠蓝光的发展和壮大，蓝光嘉宝服务的规模迅速扩大。2018年实现收入14.64亿元，同比增长58.6%，2016-2018年收入复合增长率达到49.2%；净利润达到2.89亿元，同比增长56.5%，2019年上半年收入达到9.33亿元，同比增长58.8%，继续保持快速增长态势。

郭盛证券分析师表示，从管理领域的拓展渠道来看，物业公司主要依靠集团房地产销售和收购第三方物业管理项目带来的物业项目。本集团房地产销售带来的管理领域具有新项目费用高、项目收购方便、成本低的优势。空第三方市场空间广阔，品牌知名度和服务能力强的更有优势。

蓝光嘉宝服务不仅带动了集团的发展，也展示了强大的拓展第三方市场的能力，实现了两者之间的动态平衡。

数据显示，在蓝光嘉宝服务项目区，蓝光集团的面积为2717万平方米，第三方的面积为3614万平方米，第三方的比例从2016年的22.2%大幅上升至57.1%。自2016年以来，蓝光嘉宝服务先后收购了国嘉地产、杭州绿域、上海先轸、成都东京、泸州田丽等物业管理企业，实现了规模和区域扩张，通过收购和收购新增管理面积超过2000万平方米，体现出较强的第三方市场化扩张能力。

蓝光嘉宝服务建立了物业管理服务、咨询服务和社区增值服务三大业务板块，多元化联动拓宽了业务组合的增长空间。蓝光嘉宝服务不仅提升了C终端的社区增值服务，还为B终端输出智能解决方案服务，实现了服务闭环。蓝光嘉宝服务利用大数据平台，搭建了“管理驾驶舱”、“电子对抗系统”、“单兵系统”和“智能巡逻系统”，搭建了全国远程数据和视频监控指挥中心，极大地提高了管理效率。截至2019年6月，蓝光嘉宝服务已为辖内196个项目提供智能产品和配套服务，并在6个省会城市建立了嘉宝智能社区基准项目。

谈到未来发展，业内人士认为，蓝光嘉宝服务有望通过加快未来蓝光发展的交付实现更快的发展。

蓝光发展公司最近宣布了2019年第三季度业绩预测。由于业务规模逐年扩大，报告期内房地产项目转让收入增加。2019年1-9月净利润约为21.58亿元，同比增长约77%，扣除后净利润约为20.75亿元，同比增长约71%。实现国家战略布局后，蓝光发展的规模效应得以体现。

据悉，2019年上半年，蓝光发展通过并购、合作开发、工业用地收购、招标拍卖等方式新增土地储备约700万平方米，新增价值约800亿元；在新增的土壤储量中，新建的一线和二线城市占62%，实力雄厚的三线城市占38%。

东方证券分析师认为，蓝光嘉宝的上市更有利于地产的扩张，而蓝光的发展也将受益于地产公司的发展，推动业绩和估值的提高，并欢迎价值的重新发现。

(编辑白宝玉)