首家租房股来了？青客公寓赴美拟融资1亿美元 但这个问题却投诉不断

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科技板块日报(成都记者柴刚)报道称，客户可以一次支付两年以上的租金，租户可以每月分期偿还贷款，租赁平台可以提前收回租金，加快扩张，租赁市场也在打“预售”？主要长期租赁公寓平台的如意算盘打得很响。

最近，长期出租公寓平台“清科”向美国证券交易委员会(sec)提交了ipo文件，并计划在纳斯达克上市，股票代码为“qk”，计划筹资约1亿美元。

当谈到长期租赁公寓，一个不可避免的话题是租金贷款已被批评。10月4日，武汉青科公寓的一位离线管家透露，80%~90%的青科租户分期付款租房。租赁贷款帮助平台迅速打开市场，但它也成为客户投诉的“重灾区”。黑猫投诉显示，清客公寓有505起投诉，很多纠纷都是由贷款引起的。

值得一提的是，去年10月，雷军旗下顺伟资本投资的长期租赁公寓品牌“遇见”因租金贷款问题破产后，清科试图接手，但合作不顺利后，麦佳和蛋壳最终接手。

上半年的净亏损超过了2亿英镑

青科公寓成立于2012年，是中国早期的房屋租赁服务提供商，主要从事长期租赁公寓的房屋租赁、楼宇托管和物业管理。

根据ipo文件，截至2019年6月30日，清科公寓运营着96，854套房屋。2017和2018财年，公司分别实现收入5.23亿元(人民币，下同)和8.9亿元，同比增长70%；净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。

此外，截至2019年6月30日的9个月中，收入为8.98亿元，同比增长51%；净亏损3.73亿元，略高于去年同期的3.24亿元。仅今年上半年，该公司的收入为6.06亿元，净亏损为2.18亿元。

2018年4月，清科公寓完成了由摩根士丹利和辛凯资本共同管理的私募股权基金牵头的数千万美元的C系列融资。截至目前，公司已累计融资超过1亿美元。在目前的股东结构中，青科公寓创始人兼首席执行官金广杰直接持有30.3%的股份，而辛凯资本及其关联实体持有28.1%的股份。此外，由新信托风险资本、萨夫兰和摩根士丹利管理的私募股权基金分别持有9.3%、8.9%和8.9%的股份。

《科技板块日报》记者注意到，早在青科公寓之前，就有传言称，紫茹和蛋壳两个长期租赁公寓的首台已在美国上市。目前，青科公寓有望成为中国第一个租赁平台。

“与a股相比，长期租赁公寓等轻资产模式在美国上市更方便，成本也更低。此外，这些企业希望通过在当前的行业混合环境中上市，实现更好的发展，尤其是更好的品牌价值。”财经评论员严跃进告诉《科学技术委员会日报》记者。

严跃进表示，如果没有上市机制，这类企业可能停留在简单的规模增长上，成本非常高。通过列表，我们可以从过去的加法模式转变为乘法模式，并且可以释放增长。此外，当前行业有日益集中的趋势，上市后会形成并购浪潮。

然而，免费管理的房间数量接近85万间，价值50亿美元；有超过50万个蛋壳管理室，估计价值20亿美元。相比之下，轻客与其估值之间存在很大差距。

值得注意的是，在资本积极涌入租赁平台的背后，行业普遍面临着投资大、周期长、利润难的尴尬。根据凯瑞的研究数据，长期租赁公寓行业的平均利润水平仅为2%~4%，现金流逆转周期至少需要6年。根据仲量联行的分析，目前租金回报率不到2%，远低于融资成本。

根据之前的租户分析和青科的商业模式分析，每间房的价格约为1300元，成本为900元，毛利为400元，但装修成本为20000元，这意味着需要4年才能回到原来的水平，再加上20%的空购买率，加上每天的销售和杂费，很难盈利。

事实上，根据ipo文件，清科公寓税前月平均租金仅为1149元，低于之前的水平。

金广杰曾经承认，长期租赁公寓目前仍是一个低利润的行业，长期租赁公寓企业以高效的运营、规范的管理和稳健的发展将走到尽头，并得到资金的青睐。

但是资本不是一切。一些分析师认为，长期租赁公寓基本上可以由大型品牌房地产企业抢占制高点。许多企业主要依靠融资来扩大规模。如果他们采用杠杆扩张模式，他们可能会面临更大的财务风险。

曾潘杰于坚公寓

近年来，国家层面一直在建设一个租购并举的住房体系，并相继出台相关政策鼓励租赁市场的发展。根据青科公寓的ipo文件，2018年国内租赁市场规模约为1.5万亿元，预计2024年将达到3.07万亿元。

在这种背景下，房地产部门、中介部门和互联网部门纷纷进入长期租赁公寓市场，分散和集中的租赁模式应运而生。在以轻客公寓为主导的分散式长期租赁公寓领域，出现了很多玩家，如朋友、蛋壳、优客一家和租房者。

与分散长期租金相对应的是集中长期租金。前者一般与小业主签订合同，获得住宅，统一装修后出租；后者是代理独立房屋租赁，主要品牌有优+、魔方、关羽、等。

然而，当父母为了追求规模效应而租用公寓平台时，市场混乱现象频频发生，租房贷款杠杆率过高、甲醛超标等负面消息不断被报道。

科技板块日报记者注意到，自2017年以来，许多长期出租公寓的企业，如高屋、彩蝶、好西家、租住、爱公寓、优租、辛凯亚洲、鼎佳、遇见等，都因资金链断裂而经历了危机或倒闭。

一年前，雷军在顺威投资的公寓陷入危机后，青科公寓首先接手。然而，这暗示着发生了一次雷击爆炸，部分原因是由于青科的合作失败，而“技术操作失误”导致了持续的危机。后来，青科的收购并不顺利，收购就此结束。清客之后，麦嘉公寓和蛋壳公寓进入。前者部分收购并重组了原公寓，而后者接管了一些房屋。

于坚因房租贷款问题遭遇了打雷，而青科公寓也因房租贷款频频引发投诉。

超过80%的租户使用分段

“清客白领公寓”共投诉505起，主要原因是贷款纠纷、退押金难、取款难。

“我在19.10.4租了一套房子，一套一套地付。我告诉清客公寓的工作人员，我会把它租一个月，以后再决定是否续租。在不知情的情况下，他被诱导处理了华瑞银行的第18份协议，租赁合同于2011年12月31日终止。”近日，一些网民发帖称，清客公寓涉嫌诱导消费和侵犯其知情权，要求立即退房，并取消与华瑞银行的第18份协议。

此前，青科公寓曾多次曝光诱导用户贷款等负面消息。

去年5月，有媒体报道称，许多租户与青科公寓签订了一年期合同，但该平台在隐瞒租户的情况下，向银行借了两年多的租金贷款，并通过银行发放了一次性贷款。青科公寓的业务人员也确认，不管租期多长，都要办理24个月的分期付款，但与租户签订的租期是26个月。前两个月是租户支付的押金，后24个月由租户偿还。

清科公寓的首次公开募股文件也暴露了顾客满意度的问题。据披露，截至2019年6月30日，青科公寓与租户之间的平均合同期为11.7个月，其中68.3%超过12个月。然而，在同一时期，47.3%的租户在合同到期前已经退休，只有5.1%的租户选择续签租约。

今年5月，据媒体报道，清科公寓原二级部门负责人透露清科拖欠供应商资金的消息，由于装修成本高，每套公寓都处于亏损状态。青科是业内唯一实行租赁贷款的企业，租赁期限为26个月。除了押金，清科还通过“租金贷款”来补充现金流，一次获得2年以上的租金。

当时，青科的公关人员回应称，该声明是对方蓄意报复和抹黑，租赁贷款模式是业内正常的通用模式，租户自主选择并与银行确认合同。

用租房贷款出租公寓的“行业惯例”的确不假，但“存在合理性”吗？中原地产首席分析师张大伟曾指出，长期租赁公寓经营租金贷款改变了原来中介机构简单的“代理费+差价”的经营模式，将企业变成了投资者，利用提前收取租户租金、延迟支付业主租金的方式加快了扩张。一旦出现业务问题，上下游之间就会出现多重纠纷。

严跃进表示，租金贷款的关键是要公开透明，资金的使用要符合规定。否则，将会出现许多问题，特别是当租赁贷款与租赁住房的购买相联系时，这可能会导致如雷爆炸的风险。此外，在通过租金贷款拓展业务时，要注意监管风险。

这不是危言耸听。去年9月，包括青科公寓在内的上海16家租赁机构接受了采访，重点是租赁贷款。去年12月至今年2月，浙江省消费者权益保护委员会牵头对租房消费进行了调查和暗访，发现各种租房平台存在一些混乱现象，如通过差别优惠条件诱导租户使用租房贷款，消费者在不知情的情况下选择租房贷款等，需要相关平台进行整改。

记者注意到，早在2016年10月，青科公寓就与中安保险达成合作，通过中安保险消费理财产品的“单独计费”，租户只需先支付2个月的押金，然后每月向指定的银行卡支付租金，不仅享受零利息，还可以享受“月减免租金200元”的优惠。

根据首次公开募股文件，清科公寓已与11家金融机构达成合作，向租户提供分期贷款，同时利用分期贷款的收益购买新公寓或进行装修。

10月4日，科技板块日报的记者作为租户进行了咨询，武汉青科公寓的一位线下管家透露，80%~90%的平台租户至少18个月分期使用租金，利息由公司承担。