亚洲最大私募股权并购落定！普洛斯宣布退市，豪掷790亿的中国财团入主

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亚洲历史上最大的私募股权并购案终于尘埃落定。

1月22日，投资界报道称，全球物流巨头ProLogis (glp)今天宣布从新加坡证券交易所退市，标志着其私有化进程的全面完成。去年7月，由厚浦投资、高淳资本、万科、新加坡管理集团(smg)和中国银行投资(BOC Investment)组成的中国财团进行了一项每股3.38新加坡元的收购交易，估值约为160亿新加坡元，合同金额为790亿元人民币。

当时，公告显示，普洛斯将在交易完成后退出新加坡证券交易所。在短短半年时间里，普洛丝成功地实现了所有权的转移，正式完成了从“三分之一的中国人的血液在流动”到中国资本控股的历史性转变。

万科集团收购790亿物流巨头

自2016年底以来，在普洛丝的主要股东打算出售的消息传出后，普洛丝的股价从2016年12月开始飙升。

新加坡上市公司ProLoIs(sgx:mc0)是全球物流地产的领导者。公司业务覆盖中国、日本、美国和巴西的117个主要城市，拥有和管理约5492万平方米的物流基础设施，形成了服务于4000多个客户的高效物流网络，相应资产价值约410亿美元。

2014年2月19日，普洛斯宣布已从中国人寿保险、中国银行集团投资和厚朴基金等中国投资者财团获得高达25亿美元(约152亿元人民币)的投资，并签署了战略合作协议。交易完成后，普洛斯中国发行的新股将占增资后总股本的34%。这也意味着三分之一的“中国血液”将流入普洛斯中国。

值得一提的是，普洛斯的公告显示，后浦投资董事长方将出任普洛斯上市公司董事、普洛斯中国公司董事。厚朴投资(Hopu Investment)是中国最著名的本土投资公司之一，其灵魂是中国著名投资家方。

2017年7月15日，万科甲发布公告。根据公布的持股比例，万科集团占21.4%，厚浦投资占21.3%，高淳资本占21.2%，中银集团投资有限公司占15%，普洛斯管理占21.2%。根据该股权比例，万科集团出资169亿元人民币。

普洛丝中国成立于2003年，在中国物流和仓储市场处于绝对领先地位。截至目前，在中国38个主要市场拥有和管理257个综合物流园区和工业基础设施，总建筑面积2960万平方米，基本形成了覆盖中国主要空港口、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。同时，序言在日本和巴西排名第一，在美国排名第二。除了物流地产的开发和运营，ProLogis的业务还涉及物流地产基金的管理。

据报道，从1999年到2009年，ProLogis的基金每年从开发部和物业管理部收购几十处房产。在2007年的高峰期，他们在一年内收购了300多处房产，收购的资产规模从最初的2.3亿美元增加到2007年的50多亿美元。在过去的五年里，他们平均每年获得超过20亿美元的资产，积累了超过100亿美元的资金。

根据Prolog is 2016年年报的数据，其主要收入来自租金和基金管理费。2016年8月，普洛斯投资成立了普洛斯金融投资(重庆)有限公司，普洛斯中国获得金融许可证，正式进入物流金融领域。目前，普洛斯管理着约400亿美元的投资基金，并拥有一支专业的“物流投资银行”团队。

普洛斯还设立了两个中国物流基金，第一阶段规模为50亿美元，第二阶段规模为70亿美元。作为资产管理公司，ProLogis持有该基金56%的股份，两家基金的目标都是发展中国的现代物流基础设施。

此外，ProLogis还在中国进行了一系列投资，主要集中在物流领域，其中一米跑三圈。根据私募和网上公开数据，投资群体如下:

物流帝国的诞生

业内一些人曾经说过，“谁得到了序言，谁就得到了物流世界。”房地产物流行业所谓的“巨无霸”的由来是什么？

20世纪90年代初，ProLogis的前身，安全资本工业信托公司成立。当时，信托公司拥有多元化的投资领域，包括工业地产、购物中心和办公楼。1998年7月，公司更名为普洛斯信托公司，专注于美国经济快速发展下需求量巨大的物流地产。

成立后不久，ProLogis赶上了好时光，并通过当时席卷美国全国的房地产投资信托基金热潮迅速发展，并于1994年在纽约证券交易所上市。从那以后，ProLogis一路飙升。一方面，它通过各种兼并和收购，如1991年收购子午线工业信托公司，巩固了自己的地位；另一方面，它通过美国跨国客户全球扩张的机会，立足于整个世界。

亚洲当然是一个不容忽视的市场。2001年7月，普洛丝首次进入亚洲，第一站是日本。今年，中国加入了世贸组织。越来越多的欧美企业开始进入中国市场，生产和贸易产生的需求呈几何级数增长，但中国几乎没有满足需求的现代物流和仓储设施。

普罗斯看到了这一切。2003年4月，ProLogis正式在中国上海设立了地区总部，并正式向中国开放以拓展张之路市场。坦率地说，这一次没有选对。当时，中国笼罩在“非典”的阴霾中。此外，中国刚刚经历了一轮物流园泡沫，国土资源部发布禁令，严格控制土地。ProLogis显然处于劣势。

经过一年的蛰伏，普洛丝终于有机会“翻身”。根据《物流地产——赢得黄金时代》一书，2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了一家合作公司，收购了乐购的配送设施，并获得了上海西北物流园区物流设施的独家开发权。与此同时，普洛斯与苏州工业园区苏州物流中心签署了合资协议，并对苏州物流园区的发展进行了大力投资，其中普洛斯投资了实实在在的资金，而苏州物流中心投资了仓库和土地。

在当时的背景下，这两笔交易的难度可想而知，于是ProLogis在第一次世界大战中一举成名。普洛丝把物流地产的概念带到了中国，这在当时的中国是闻所未闻的。

仅仅几年时间，一个物流帝国已经悄然建立。ProLogis像火箭一样在长江三角洲、环渤海地区和珠江三角洲扩张；2007年，战争从中国的沿海地区蔓延到了内地。自2003年3月以来，ProLogis仅用5年时间就在中国19个城市建立了50多个物流中心(园区)，编织了一个连国内一些物流企业都难以比拟的仓储网络。

从“被出售”到ipo的商业奇迹

然而，2008年的全球金融危机打乱了一切。

普洛斯总部在经济危机中损失惨重。当时，普洛斯的新建房产不利于出租，新房地产基金的筹集也遇到了困难。资产配售渠道面临瓶颈，数十亿美元的资产无法上缴，只能由物业管理部门持有。此外，ProLogis的负债率也相继上升，投资者信心普遍不足。ProLogis的股价持续下跌，最低时，每股净资产只有10%。

为了偿还债务，普洛斯总部不得不“断臂生存”，被迫出售中国资产。2008年12月24日，普洛斯将所有中国资产出售给新加坡政府工业投资有限公司。后者与前普洛斯中国管理团队共同成立了新加坡管理集团基金管理有限公司，负责这些资产的未来运营。此次收购总售价为13亿美元，成为2008年全球房地产行业最大的交易。

交易完成后，普洛斯在中国和日本的所有品牌和人员将保持不变。三年内原ProLogis将不允许进入中国和日本市场进行相关业务，三年后进入这两个市场后也不允许以ProLogis品牌经营。

股权变更后，以梅志明为首的普洛斯中国职业经理人摆脱了美国总部的限制，终于放开了手脚。2009年，ProLogis不仅继续拓展其业务领域，还努力与当地企业进行深度合作。从那以后，ProLogis更像是一家中国本土公司。

与此同时，ProLogis开始准备在新加坡资本市场进行ipo。2010年10月，ProLogis发起了全球首次公开募股，其基石投资者包括中国投资公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集团和香港的南丰集团。同年10月19日，ProLogis在SGX主板上市，筹资35亿新元。当时，市值高达88亿新元，成为全球房地产行业最大的ipo案例。

结论:

在万科、高淳资本、中国银行等巨头集团的背后，反映了近年来中国物流领域的巨大变化。随着中通、申通、德邦物流、顺丰、童渊、大云等物流快递公司在美国股票和a股上市，中国没有一家物流快递公司。万科，一个“局外人”，可以通过收购ProLogis迅速扩大其物流和仓储业务。房地产开发商、跨境电子商务公司和物流企业已经开始在物流领域展开激烈竞争，国内物流地产将出现新一轮洗牌。

据报道，普洛斯表示，私有化后，它将寻求在香港上市。目前，不排除a股上市的可能性。

这篇文章是投资界的原创。作者:杰瑞·夏洛特，原作:pe.pedaily/201801/426495.shtml