中粮地产公布重组预案 拟以147.56亿元收购大悦城地产

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中粮地产(000031)3月30日晚发布公告，披露公司发行股票购买资产和筹集配套资金的计划。根据该计划，中粮地产拟通过发行股票的方式，从益铭手中收购91.34亿股欢乐城地产。预计交易价格约为147.56亿元，配套资金总额不超过24.26亿元。

交易完成后，中粮地产将成为欢乐城地产(00207.hk)的实际控制人。这表明，在深化央企改革、强调“做强、做优、做大”和“提质增效”的发展方针下，中粮集团旗下的房地产业务将通过类似并购形成品牌协同效应，实现规模和竞争力的大幅提升，不断提高质量和效益，进入发展快车道。

深化中央企业改革，实现优质资产整合

中国共产党第十九次全国代表大会的报告和中央经济工作会议都提出了国有企业改革的新任务，即由“国有企业”向“国有资本”转变。这就要求未来的国有企业改革要进行更深层次的机制和资源整合，使国有企业能够进入一个高质量发展的新阶段。中粮集团作为第一批试点国有资本投资公司改革的中央企业，为更好地贯彻SASAC国有企业改革精神，积极进行体制再造和混业经营，重点是粮油糖棉等核心主业，以及粮食、金融、房地产等主业的专业化体制再造和整合。其中，房地产作为中粮集团的专业平台之一，约占中粮集团总资产的25%，贡献利润的40%。因此，房地产行业的资产整合也成为中粮集团中央企业改革的重中之重。

中粮地产的主要业务是住宅房地产开发。作为中国最具影响力的房地产企业之一，中粮地产项目主要分布在北京、上海、深圳、成都和厦门等17个城市。目前主要产品有一号系列、祥云系列、缙云系列、鸿运系列等住宅产品。经过多年的发展，中粮地产品牌在行业内和已进入的城市中拥有良好的声誉和品牌影响力，并以卓越的品质和完善的服务赢得了市场的好评。中粮地产2017年年报显示，2017年上市公司股东应占净利润为9.45亿元，同比增长31.27%，基本每股收益为0.52元，同比增长30%，表明其经营效率持续提高。

中粮集团旗下的商业地产公司欢乐城地产是一家大型商业地产开发商和运营商，专注于在中国开发、运营、销售、租赁和管理综合商业地产。截至2017年底，在北京、上海等一、二线核心城市运营和在建的欢乐城购物中心共有14家，在北京中粮广场、香港中粮大厦等一线城市的黄金地段拥有优质投资物业，在上海欢乐城拥有田玉娥第一等优质销售物业，在三亚亚龙湾度假酒店、美高梅三亚度假酒店等国际顶级品牌的高端酒店。这些地产项目位于一线城市或重点二线城市的核心区域，具有优越的区位和品质，以及良好的投资价值和增值空空间。

作为核心品牌，欢乐城是中国最成功的商业地产品牌之一。2017年12月6日，欢乐城地产成功向市场推出第二条产品线“欢乐春风”，以区域商业为重点，与“欢乐城”品牌形成优势互补。

根据欢乐城地产2017年度业绩数据，欢乐城地产全年营业收入117亿元，同比增长67%；核心净利润19亿元，同比增长220%；今年归属于公司所有者的核心净利润为8亿元，同比增长163%；整体性能非常出色。其中，欢乐城购物中心租金收入达到23亿元，同比增长11%；商户销售额161亿元，同比增长10%；年复一年实现两位数增长。同时，欢乐城房地产的平均融资成本仅为4.28%，处于行业内的较低水平。

充分发挥品牌协同和发布整合协同

根据该计划的介绍，此次交易将为中粮地产的主要住宅业务注入新的商业地产元素，并通过发挥中粮地产和欢乐城的品牌优势，释放住宅与商业融合的协同效应。公司不仅可以通过开发业务的高周转率实现现金回报，还可以分享持有物业带来的长期稳定收益和增值红利，有利于提高公司的可持续经营能力，并通过控股和销售相结合的双轮驱动开发模式不断提高公司的竞争力。

此次交易完成后，中粮地产将成为中粮旗下一家集住宅地产和商业地产于一体的地产专业公司。中粮集团的房地产业务将补充住宅和商业领域的优势，使双方在融资、市场、人才、土地收购和品牌等方面深度融合，有利于激励机制的完善和运营效率的提高。

在融资方面，通过增加业务量和增加信贷，预计整合企业的融资成本将会降低，财务管理将会更加优化；在市场方面，整合后的主体将更有效地配置住宅和商业地产资源，市场地位和市场份额将进一步提升；在人才方面，双方将在保持公司治理独立性的基础上建立优秀人才共享机制，实现人力资源的优化配置；在土地收购方面，整合后的公司将拥有更大的话语权和灵活性，土地收购能力将进一步增强，为业绩长期稳定增长奠定坚实基础；在品牌方面，双方将深度整合“中粮地产”和“欢乐城地产”两个品牌，共同扩大品牌的市场影响力，将整合后的公司打造成为全格式的中国综合地产旗舰平台。

值得一提的是，由于中粮地产和欢乐城地产同属中粮集团，它们在管理风格和企业文化上有相似之处。合并后，两家公司将在业务、管理体系、团队和企业文化方面保持稳定。同时，中粮地产和欢乐城地产之间潜在的横向竞争将得到有效消除，使双方能够从同一个角度更有效地配置住宅和商业资源，更充分地参与外部市场竞争，实现风险共担和利益共享。(刘帆)