华夏幸福为什么被持续“点赞”

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3月29日晚，a股上市公司华夏幸福发布了2017年年报。报告显示，2017年，公司实现营业收入596.35亿元，同比增长10.8%。母公司净利润87.81亿元，同比增长35.26%。

销售额方面，华夏幸福2017年实现销售总额1522.12亿元，同比增长26.5%，大大超过行业内大多数公司，销售额排名第九，表明其实力位居房地产企业前十名。

之前我写过一篇关于华夏幸福商业模式的文章，认为其以产业发展为核心的工业新城商业模式与其他房地产企业有很大的不同。其新兴工业城市的模式和价值正被越来越多的公众舆论所认识和关注。例如，2018年3月16日和3月19日，新华网和人民日报分别发表了关于华夏幸福的文章，肯定了其工业新城模式。新华网的文章是“估值优势明显，华夏幸福持续乐观”，《人民日报》的文章标题是“弥补县域不足，促进协调发展——华夏幸福与河北固安合作，以ppp模式发展工业新城”。

文章认为，华夏幸福商业模式的基础是帮助地方政府实现发展目标，吸引财富和智力，扩大财政收入，这与地方政府的利益高度一致。这一探索对促进经济转型和可持续发展具有重大的示范意义，既有商业利益，又有巨大的外部效应。这种商业模式是可持续的，受到广泛欢迎。

华夏幸福解决了哪些痛点

要弄清楚为什么中国人的幸福一直受到称赞，有必要知道它解决了哪些社会痛点，以何种方式解决。

在当今中国经济发展，特别是县域经济发展中，一个核心矛盾在于如何吸引更多的企业，如何吸引更多的人才，如何实现高质量的城市化。华夏幸福不仅帮助地方政府完成工业园区基础设施和公共设施建设，更重要的是，形成了包括产业投资在内的产业发展生态系统，不断打造合作区产业集群，带动区域产业转型升级。

华夏幸福通过前瞻性和专业性的产业研究，及时准确地把握世界经济发展趋势，挖掘经济发展周期中的产业机遇，研究价值链中的企业。华夏幸福通过宏观、中观和微观的结合，瞄准能够持续拓展区域、具有快速发展潜力的产业、业态和公司，成为其成功投资的基础。

通过在世界各地的创新高地和中国的主要经济中心设立联络点，华夏幸福可以获得第一手的项目信息，掌握人流和企业流的关键入口。

华夏幸福围绕选址服务、产业圈、载体建设、园区服务等方面做了大量的基础工作，可以为企业入驻提供一揽子解决方案，实现一个完整的“交钥匙”工程。对于许多不熟悉中国各行业吸引投资情况但有实际需求的企业来说，这是一个非常有吸引力的福利。例如，许多工业园区不能照顾到企业需要的个性化的R&D环境、工厂或圈子，但华夏幸福可以做到。它可以为生物科学研究企业定制特殊建筑，为富士康定制精密制造工厂，甚至为智能汽车企业引入产业链合作伙伴。这种服务深受顾客欢迎。

华夏幸福还依托自身上市平台的融资优势，发起设立股权投资基金等金融工具，依靠资本驱动推动本土投资。这种效果近年来尤为显著，许多地方已经开始效仿，寻求华夏幸福的合作。

异地复制的显著效果，加速了新工业城市的复制

当很多外地人第一次知道华夏幸福的时候，他们以为它是一个从河北起步的房地产开发商或者工业园区开发商。近年来，华东和华南地区工业新城商业的成功发展，证明了华夏幸福以工业发展为核心的工业新城商业模式满足了地方政府的需求，也满足了地方经济发展的要求，该模式是完全可复制的。

根据年报，2017年，公司新签署了21个工业新城和工业镇ppp项目协议，其中20个来自非京津冀地区。

2017年，华夏幸福投资运营园区新签约企业635家，新签约投资约1650.6亿元，同比增长47%。特别值得注意的是，非京津冀区域项目新增合同投资占公司新增合同投资总额的53%。同期，非京津冀地区的销售比例也从去年的7%大幅上升至23%。

2017年全年，长三角地区吸引投资的企业数量也占到三分之一。从数据来看，在不到三年的时间里，长三角地区的绩效贡献大幅上升，成为华夏幸福新的增长极。在南京、杭州、合肥等城市群核心城市，华夏幸福已经生根发芽。可以预计，在未来，在长江三角洲和其他地区，仍将有许多空为中国的幸福发展。

异地复制改变了京津冀地区华夏幸福收入过多的结构性矛盾，也为其产业发展服务带来了越来越大的机遇——尤其是这些地区是产业基础较好的地区。华夏幸福正在全力发展的先进产业集群已经在长三角生根发芽，长三角已经有了一大批具有丰富投资经验的高新技术开发区和地方政府，签约企业数量大幅增加，这也表明其以产业发展为核心的工业新城商业模式得到了广泛认可。

平台效应出现。产业发展护城河形成

2018年1月，华夏幸福召开首届工业新城合作伙伴大会，邀请合作伙伴在投融资、城市配套设施、产业发展、公共服务等工业新城各方面进行合作。

新兴工业城市是实体经济的平台。合作伙伴大会的召开，意味着华夏幸福开始系统地开放产业新城平台，让更多的参与者进入，分享利益，创造增值。这也意味着华夏幸福对其平台聚集资源的能力特别有信心，敢于放手。

从2017年的产业发展合作来看，华夏幸福全年与华为、ati、奥钢联、fmc等龙头企业开展战略合作，围绕电子信息、高端装备、航空空航天、生物医药等产业领域打造产业集群，逐步建立具有华夏幸福特色的产业发展模式。

随着公司签约的工业园区越来越多，公司招聘的项目越来越多，合作伙伴的范围越来越广，华夏幸福正成为政府和企业的“超级连接器”，发展成为一个基于平台的公司。中国的快乐工业生态模式在工业园区和企业之间形成了双边网络效应，可以增强园区和企业之间的相互需求关系，双边市场可以自我强化，形成护城河。这种双边网络效应大多出现在阿里、腾讯、facebook等互联网公司，但也出现在线下。以产业发展为核心的华夏幸福工业新城平台已经有了双边网络的线索。

随着华夏幸福不断提升产业发展能力，创新培育先进产业集群，其产业服务收入将会更快增长。

财务报告数据光明，商业模式逐渐成熟

我们的上述分析可以从2017年的财务报告数据中得到验证。从收入比例来看，随着华夏幸福工业新城的发展，其工业新城的商业收入比例有了很大的提高。2017年，工业新城业务实现收入284.56亿元，同比大幅增长65%。工业新城商业收入占总收入的比重从32%提高到48%，商业结构不断优化。工业新城业务加速增长的良好势头进一步显示了公司的领先优势和工业新城模式的强大推动力。

此外，园区结算收入299.12亿元，同比增长68%，占同期公司综合销售额的20%。

工业新城业务收入和园区结算收入的增长速度和比重表明，华夏幸福在行业发展中非常快速平稳，不仅带动了收入的增长，也带来了结构性变化，间接提高了公司的资产和负债。从库存现金来看，公司期末库存现金为681.05亿元，比2016年末增加226亿元，净负债率下降5.5个百分点，平均融资成本下降1个百分点，至5.98%。

随着华夏幸福发展能力的不断提高，华夏幸福作为“工业新城运营商”的角色将越来越被外界所认可，而当前的华夏幸福正在经历这一转型。