【诺亚财富】2017年报有料 凤凰涅磐 不一样的融创

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[核心观点摘要]

1.“碧万恒荣”格局初步形成:2017年年报显示，融创的合同销售额为3620亿元，同比增长约140.3%，位居行业第四；

2.融创的现金流是安全的，采用了大量股权合作等低风险方式，风险在可控范围内；融创的品牌效应越来越强，始终坚持定位聚焦、城市深度培育的战略；

3.融创坚持高端精品战略，在高端市场形成强大的客户粘性。高端产品如“桃花春部”和“第一部”已经成为真正意义上的行业标杆。

2018年3月29日，融创发布了2017年年报，融创将乐视投资165亿元作为零，充分考虑了乐视在金融领域的负面影响。到目前为止，乐视对融创财务的负面影响已经消除。

然而，值得大家关注的是，尽管遭受了巨大的减值损失，融创2017年的业绩仍然非常抢眼。报告期内，公司实现营业收入658.7亿元，同比增长86.4%；毛利136.3亿元，同比增长181.1%；毛利率为20.7%，比去年同期的13.7%上升了7个百分点。公司净利润110亿元，同比增长344%。特别值得一提的是，净利率为16.7%，比2016年底高出8个百分点。此外，不含预收账款的资产负债率为87.7%，比2017年6月低3个百分点。

2010年，融创的名字在榜单前30名中找不到，当时诞生了第一家销售额超过1000亿元的房地产企业。2017年，融创的销售额超过3000亿元人民币，在整个行业排名第四，距离5000亿元人民币的第一梯队仅一步之遥。

很多人认为这是狼来了的销售和疯狂的杠杆扩张的结果，但我们相信融创的产品质量、战略布局和决策机制共同创造了这个传奇的反击。

1.“碧万恒荣”格局形成

据嘉里发布的《2017年中国房地产企业销售额200强》显示，融创2017年销售额为3620亿元，在全行业排名第四，成为十大房地产企业中增长最快的一家。

根据2017年年报的最新数据，融创的土地总储量为1.1亿立方米。如果把7月份收购的13个万达文化旅游项目约5000万立方米，加上一、二线连接的4300万立方米资源，融创的土地储备已经超过2亿立方米。截至目前，融创的土地储备总值为3万亿元。2018年，共向市场推出340个项目，总价值6700亿元。在这种情况下，保守估计2018年销售额将达到5000亿元，这不是什么大问题。融创2011年至2017年的销售额及同比增长率如下:

数据来源:公共信息，诺亚研究研讨会

2.凤凰涅槃了

M&A无疑是房地产企业在短期内增强自身实力的唯一途径。近年来，以并购闻名的中国企业不在少数，而最擅长“买中买下”的企业是融创，该公司在一年多的时间里已在并购上花费了1355亿元。

让我们来看看融创中国在2016年的大胆扩张之路:

如此大规模的扩张不禁让人想起过去房地产巨头顺驰的危机。融创和孙宏斌应该还记得，最后顺驰被金鹿地产收购了。

融创确实受到了顺驰的影响，它的许多高层管理人员都来自顺驰的老团队。然而，正如恒大不再是2008年几近崩溃的恒大，融创也不再是顺驰。在金融杠杆、城市布局和产品定位方面，它不仅仅是基于过去的升级，而是在另一种意义上的重生。

l专注于深化核心城市

从发展战略的角度来看，顺驰的失败主要是因为没有做好周期性应对的准备，而顺驰的发展明显吸取了顺驰的教训，发展更加稳定。在2010年上市之前，它一直专注于天津、重庆、北京、无锡等六个城市。上市后，这些城市并没有迅速扩张。直到2016年6月，它才进入中国的23个城市和130多个项目。

对融创和顺驰城市布局的比较分析表明，融创主要集中在江苏、浙江、广东等一二线城市和经济发达的三线城市。另一方面，阳光公司显然是随机的，这种随机显然是面向机会的:无论一个人自己的经验和专业知识如何，只要有机会，它就会赢。

根据融创年报数据，预计2018年将有340个项目投放市场，主要分布在北京、天津、杭州、重庆等一线和一线核心城市。

融创是进入城市最少的五大房地产企业之一，这实质上意味着城市越深。融创在杭、津、武、济、Xi、安、沪、渝的销售业绩均超过100亿元。特别值得一提的是，融创在重庆一个城市的销售额已经超过200亿元，其中一个品牌占据了下一个城市近6%的份额。毫无疑问，融创在一、二线城市日益形成强大的品牌效应。

合理控制财务杠杆

虽然近年来财务杠杆相对较高，但融创始终采用大量股权合作等低风险方式，始终坚持债务销售率管理，即严格控制同期销售收入/债务，融创的债务销售率始终相对较高，现金流水平保持在相对安全的状态。作为一个后起之秀，高负债是融创超越曲线、寻求发展的唯一途径。如果不踏上正确的节奏，逆向发展，融创将像许多其他房地产企业一样，在2016-2017年的大牛市中默默无闻。

l创建超级产品ip

融创超级ip:桃花源系列

就产品战略而言，顺驰远非顺驰高端精品战略的远见。融创自成立以来一直在做高端精品战略，是五大房地产企业中唯一只做高端精品项目的开发商。虽然融创一开始没有成功收购绿城，但借此机会，融创在绿城吸收了一大批顶尖的设计和工程人才，极大地增强了融创的产品实力。如今，融创自己的高端产品如桃花春部、一号部越来越成熟，成为真正意义上的标杆作品。

融创在多年前就开始做客户研究，在客户服务方面做得很好，在高端市场形成了很强的客户粘性。从2015年开始，连续两年翻了一番，我们看到的是数据，其背后的实质是客户信任后对翻一番的认可。