南山控股迎来物流地产A股龙头新时代，估值逻辑有待重塑

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据悉，4月23日，南山控股(002314)和深圳基地b(200053)联合宣布，最近已收到国家外汇管理局深圳分局出具的《深圳市新南山控股股份(集团)有限公司关于深圳赤湾石油基地有限公司合并有关问题的批复》(深外管[2018]29号)。至此，南山控股吸收了深圳基地B的合并，这是“B对A”的重大资产重组案例，并完成了最终的审批流程，之后将进入实施阶段。

参照招商局蛇口等吸收合并案例，预计南山控股将在一个月左右完成全部吸收合并工作，当深圳基地被取消退市时，南山控股将承担深圳基地的所有物流园区资产，成功实现从传统住宅开发向房地产+物流双重主业的转型。南山控股将很快成为中国首家a股物流地产，并打造中小传统住宅企业转型的标杆企业。

抽吸和重组经历了波折，“从乙到甲”终于被成功清除

南山控股的并购重组作为当前资本市场为数不多的“B对A”案例之一，受到了当时各方的关注，但重组过程也经历了波折。虽然合并草案于2016年6月30日公布，但重组方案已经国务院国有资产监督管理委员会和商务部批准，并经双方股东大会审议通过；然而，2016年10月10日，南山控股和深圳基地乙都发布了公告。由于本次交易可能涉及的相关政策尚不明确，南山控股和深圳基地需要落实相关事宜，南山控股的深基B暂时停牌；本次并购重组暂停一年多后，2017年11月8日的并购重组经中国证监会批准，同意恢复审查；随后，并购重组顺利进行，并于2018年2月22日获得中国证监会批准。

近日，南山控股收到了国家外汇管理局深圳分局关于b股转a股涉及外汇额度的批复，这标志着南山控股即将进入吸收合并深基b股的实施阶段

获得万宝物流77.36%的股权，已成为物流地产的领先a股企业

万宝物流是深圳基地的核心物流运作部门，是物流地产的龙头企业之一，市场份额居国内企业之首。通过此次并购重组，南山控股将直接持有万宝物流77.36%的股权，成为国内物流地产的龙头a股企业。

目前，万宝物流有约556万平方米的高端仓储区在运营、建设和承包中，其中200多万平方米的高端仓储已投入运营，运营仓储的占用率超过95%。预计两年内将有超过200万平方米的高端仓储投入运营。据了解，这些在建仓库大部分已经定制或提前预订，一旦投入运营，它们将直接为公司贡献利润和现金流。这为南山控股的持续盈利提供了可靠的支持。

同时需要指出的是，万宝物流早在2003年就开始部署物流地产，已经投入运营的仓储资源质量非常高。根据重组报告，万宝物流2015年、2016年和2017年1-9月的毛利率分别为61.93%、61.98%和61.98%，明显高于同行业可比公司。此外，万宝物流已经在上海、北京、广州、天津、成都等一线和二线城市拥有非常优质的仓储用地。这些核心地块稀缺且不可替代，土地增值价值巨大。有些土地的价值已经增加了好几倍，将来甚至有土地退化的可能。但是，深基的报告只采用成本法核算土地，没有反映土地的真实价值，需要发布土地价值。

面对双重利益，隐藏的资源是丰富的，估值逻辑需要重塑

除即将进入实施阶段的重组外，根据南山控股年报，南山控股2017年实现营业收入66.02亿元，同比增长32.4%，实现归属于母公司的净利润6.4亿元，同比增长21.8%，实现销售业绩和利润双增长。因此，南山控股正面临业绩稳步增长和重大重组的双重好处。

然而，由于房地产行业的监管和行业估值偏低，南山控股的股价一直处于较低水平。为此，许多券商同时力推南山控股，指出重组成功将充分优化南山控股的财务结构和盈利能力，随着物流园区的陆续投产，未来的经营收入和盈利能力将进一步提高。

与此同时，一些券商认为，作为中国第一只a股物流地产，南山控股需要重塑其估值逻辑。研究报告显示，重组后的南山控股拥有丰富的隐性资源，资产净值达到226亿元，目前市值明显缩水。其根本原因是市场上仍然按照传统的住宅房地产逻辑来估价。事实上，重组后的南山控股将不再是简单的住宅开发企业，而是作为中国第一家a股物流地产和领先的物流地产企业，其估值逻辑需要重塑。