启信宝带你解读突发限购后，三十岁的海南路在何方

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4月22日晚9点，海南发布了有史以来最严格的限购规定:五年社会保障，无户籍，70%首付，五年限购...海南的6000亿资金立即被锁定。

通过这一购买限制可以看出，当国内房地产投资收益实现时，充满了巨大的不确定性；中央政府不会在短期内为飙升的房价创造政策条件。

泡沫再次出现，强壮的男人折断了手腕

冷静思考这一“突如其来”的限购措施，海南决定“掰手腕”，规范“投资和税收占海南经济50%以上”的房地产业。据估计有几个原因:

首先，海南省的房价泡沫已经达到了重复1993年海南房地产泡沫的程度。如果不加以遏制，它很可能成为房价再次暴跌的蝴蝶效应的源头；

第二，海南房地产开发过度，许多房地产企业非法填海造星级酒店和别墅，导致大片发臭的海滩，海岸线每年以20米的速度崩塌。中央第四环境保护监察组组长贾志邦在会上愤怒地表示，海南省“侵吞了资金，破坏了生态”；

第三，在庆祝海南省经济特区成立30周年之际，宣布了将海南建成自由贸易岛和自由贸易港的决定。重大政策利益自然会吸引各种资金和人员，如果从源头上没有得到很好的监管，它们将成为新的“鬼城”鄂尔多斯；

海南房地产泡沫的发展历程

自海南脱离广东成为独立省份以来，房地产业伴随着海南30年的发展历史:

第一次房地产泡沫

1988年4月13日，海南成为一个独立的省级行政区和经济特区，成为淘金的一个家喻户晓的名字。无数热钱涌入。

邓公在1992年进行了一次南方之旅，其经济发展带来了新一轮的潜在能源。这时，国务院发布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，房地产界利用了这一政策。改革开放以来，海南掀起了第一波房地产热。

突然，“赚钱，去海南；想发财，投机倒把”传遍中国，通过土地投机者的努力，1992年，海南省的房地产投资达到87亿元，占固定资产投资总额的一半。房价上涨了，当年北京2000平方米的时候，三亚有一个单价超过10000的地王。

1993年6月23日，国务院副总理发表讲话，宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业。第二天，《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》出台，海南房地产业崩溃。当时，社会资金积压近400亿元。根据《开心报》的数据，1992-1993年间，海南注册的房地产公司约有18000家，只有510家仍在运营。

拯救海南房地产的使者

当海南房地产泡沫破裂时，中国经历了最大一波国有企业下岗工人潮。到1997年底，东部三省国有企业下岗职工达到259万人，占全国下岗职工总数的22%以上。

就在海南岛的房地产崩盘还没有恢复的时候，海南每平方米300元的房子随处可见。中国东北的一些下岗工人去海南买房子，手里拿着遣散费安顿下来。海南的房地产存量逐渐消化，房地产市场迎来了一个转折点，这也是海南第一次迎来东北人。

海南房地产的重新崛起

在东北人的迁移下，海南省的房地产市场已经复苏。然而，东北人通过“说和说”，加速了海南成为国际旅游岛的进程。2008年，4万亿元人民币被用来扩大内需，海南也跟上了房价的上涨。尤其是在三亚，二手房的平均价格从2016年的1.4万元/平方米飙升至现在的2.4万元/平方米，而新房的平均价格已经飙升至3万多元。

然后是上面提到的历史上最严格的政策。

土地:经济的引擎

在海南过去30年的发展过程中，房地产被视为海南的引擎。海南似乎也是中国过去三十年高经济增长模式的缩影。

一方面，土地制度改革促进了经济权力的开放，成为激发经济活力的重要制度力量。另一方面，政府通过控制土地权力来控制发展的主导力量。然而，目前中国经济增长已经进入下行阶段，原有的依靠土地拉动gdp的模式存在诸多问题，难以为继。今后，我们必须告别把土地作为经济增长引擎的做法。

去年，在熊安新区成立后的第一个工作日，熊安新区周围的十个地区开始采购。不到一天，中国最大的限购圈正式形成。随后，今年，在海南确定了自由岛和自由港后，它迅速确定了最严格的房价控制政策，政府“调整结构，促进发展”的决心也得到明确的体现。

海南的未来在哪里？

回到海南岛本身，一些读者可能会问，海南的房价会因为这种严格的监管而崩溃吗？用鲍晓更广为人知的观点与大家分享。这一次，是锁定板块，锁定流动性，将资金牢牢锁定在房地产储备中，慢慢消化风险，在类似海南的房地产崩盘前保护板块，先把东西锁在保险柜里，等待下一波“东北风”消化。

在此期间，什么样的工业会填补这个岛的繁荣？根据以往国家对海南的定位，结合目前《新报》的海南企业数据，鲍晓推测，未来几天海南将焕发出以下行业新的活力。

热带特色农业

2010年1月4日，国家开始将海南定位为“两区三地一平台”的全新平台，包括国家热带现代农业基地。

海南省丰富的农作物资源和优越的自然环境为海南发展热带农业提供了得天独厚的条件，绿色生态本身就是海南农业的一大特色。海南特色的整个热带农业是从种植、加工、包装、仓储、运输、销售和衍生观光农业联系在一起的。

以海南最大的椰子汁品牌椰子汁为例。今年1月11日，工商部门进行了调整，以扩大业务范围，增加仓储和货运服务。还计划将该行业扩展到农产品加工的下游，并延伸产业链。

此外，据《开心报》报道，海南注册资本超过500万元的涉农公司约有3497家，注册资本超过1000万元的涉农公司约有1295家。但是，海南省没有农业上市公司，目前新三板只有4家涉农企业。然而，鉴于目前的有利形势，如果加上政策支持，下一个海南农业第一股票将在这些股票中诞生。

养老金和旅游业

海南，北纬18度，享有潮湿的海洋气候，并接受地球板块运动的转变，并有许多风景名胜。作为中国唯一的热带滨海旅游城市，它一直是中国人投资旅游和购买养老院的首选。

目前，每年有50万老年人去海南过冬，而且在基础设施不断完善的前提下，这个数字还会逐年增加。

目前，海南注册资本在1000万元以上的在职企业有1023家，其中90%以上可以在近10年内注册成立，注册资本在200万元以下、成立时间不到一年的养老服务企业已有326家。这个市场的前景似乎越来越受到人们的青睐。

多年来，国际旅游岛的国家定位使得海南旅游业，尤其是三亚旅游业发展迅速。但是，岛内相对完善的开发区域仅限于三亚，旅游模式相对简单，不能满足国内居民日益增长的旅游需求。因此，海南的旅游业在未来仍将有很大的发展。

高科技制造业

海南传统制造业相对薄弱，发展高端制造业的转化成本几乎为零。如果以中国产业结构转型升级为契机，预计短期内将在电子器件、生物医药、人工智能、新材料、新能源等高端制造业迅速形成一定规模和优势。值得一提的是，海南文昌卫星发射基地作为世界上为数不多的低纬度发射基地之一，在中国国航空航天产业快速发展时期发挥着越来越重要的作用，因此海南航空空航天产业也有望进一步扩大。

结束语

在最近闭幕的博鳌亚洲论坛上，海南省省长总结说，与海南省成立前的1987年相比，2017年海南省区域总产值增长了21.8倍，城乡居民收入分别增长了30倍和25倍。

成就的背后是从1988年建省到现在30年的探索。无法判断这是否达到了邓公当年的愿望，但目前海南正在前进。

现在，它将站在新一轮改革开放的前沿，成为中国结构调整的新的试验场。

铁肩肩负重任，海南的未来是可以期待的。