全国单价地王项目蛰伏近四年入市 每平米13万仍有亏本之嫌
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蔡联(上海记者王海春)报道称,经过近四年的蛰伏,原“王迪”上海中兴路1号项目正式进入市场。
日前,中兴一路项目获得预售许可证,并开始得到认可。这个项目之所以受到市场的广泛关注,是因为它作为中国单价之王的记录还没有被打破。
2016年8月,荣鑫击败万科、融创、龙湖等17家房地产企业,以110.1亿元的价格获得上海静安中兴社区地块,较初始总价46亿元溢价139%。底价高达100,300元/平方米,使该地块成为中国最昂贵的土地之王。
荣鑫赢得中兴路王迪项目约四个月后,万科在同年12月披露,该项目投资53.95亿元人民币,持有49%的股份。万科2019年年报显示,公司在中兴路项目中的股权占49.7%。
据了解,中兴一路目前由万科运营,荣鑫更多的是扮演投资者的角色。尽管该项目第一批入市房屋的平均价格接近13万元/平方米,但两家公司能否摆脱高价场所普遍亏损的困境,仍是毋庸置疑的。
销售前景令人怀疑
“第一批住房认购证已于5月5日结束,预计正式开放时间将在未来几天。”中兴路1号的销售人员告诉记者。
据了解,中兴路一号项目第一批入市房屋的平均售价约为12.98万元/平方米,低于此前预计的约14-15万元/平方米的售价。
“前来鉴定和筹集资金的客户不多,开业时应该有很多房子可供选择。如果认可度很好,开业时就不会有很多房子了。”上述销售人员告诉记者。
对于最初的开业认可,荣鑫回应了记者。该项目主要由万科运营,公司第一次没有把握住;万科表示:“我不知道项目前沿的最新销售情况。”
记者在采访中遇到的一个耐人寻味的细节是,在中兴一路开始物色和筹集资金后,销售人员推荐了周边其他楼盘的房子。“住房率只有70%左右,住房率低是一个缺陷。以同样的单价或略低的单价,你就可以买到性价比更高的房子。”一名销售人员说。
该项目最小的公寓约50平方米,价格近650万元;而主房约100平方米,总价约为1300万元。
上海一家房地产机构的分析师认为,总价格为1300万元人民币,周边或更好的地区有更多项目可供选择。总价高,但没有太多的亮点,这使得该项目的后续销售不容乐观。
从实际开发情况来看,由于限价令等严格控制政策,项目在征地后被推迟,直到去年3月才正式开工。
目前,本项目仅开发了一个子地块,其他子地块尚未开发。该项目以红星路为界,分为两个子地块,目前正在红星路东侧开发销售。
记者在项目现场看到,项目东侧有6栋高层住宅楼,东侧地块中央还留有少量公共空房。目前,地块西部的红星路186号是一个建筑工人的简易工棚,尚未开发。
现场的一名建筑工人告诉记者,所有在建的东部地块都是商品房,几栋建筑已经在结构上封顶。“东区的面积很大,都是商品房,而西区的面积相对较小。西部区块尚未开发,何时开发尚不清楚。”
对于东部地块的开发和西部地块的临时搁置,业内人士认为,开发战略应考虑项目效益。
“在早期阶段,大量资金已经投入到土地收购和相关财务成本中。东座将通过销售收回部分资金,然后开发西座,这样可以最大限度地提高资金利用效率,减缓整体投资压力。”上述房地产机构分析师告诉记者。
高价抢走土地以隐藏隐患
上海某房地产企业市场部经理指出,与拿地时近10万元/平方米的底价相比,开发商的盈亏能否平衡仍是个疑问。
万科集团高级副总裁、上海地区总部首席执行官张海去年表示,中兴一路的预估单价为13万元/平方米,这是一个“无利可图的价格”。
“从项目的可销售住宅部分来看,目前的销售价格很难赚钱。但是,如果作出全面考虑,将包括商业、住宅和已分配的经济适用住房,该项目可能被怀疑亏本进入市场。”前述房地产机构分析师表示。
根据土地出让时的条件,开发商不仅要免费建造5%的经济适用房,并自负盈亏所有企业,还需要自负盈亏15%的住房。该项目的建设条件也很多:高度限制为100米,高度可达33层,商业部分不能作为酒店式公寓使用。
根据转让条件,一些分析人士估计,经济适用房、自供商业区和自供住宅区的建筑面积应分别接近5000平方米、10000平方米和14000平方米。剔除这些因素后,真正的商品房销售建筑面积只有75000平方米左右;实际销售底价可能在11万元/平方米左右。
“除去土地成本加上建安和财政等各种成本,以及自持部分的隐性成本,129,800元/平方米的价格,恐怕空没有盈利的余地。”前述分析师说。
上述房地产企业的营销经理表示,中兴一路没有独特的景观或资源,周边环境也不是一流的。该项目的预售价格在该地区已经相对较高。
关于该项目是否会遭受损失,荣鑫告诉记者,该项目可能有薄利,但估计不会遭受损失。另一方面,万科没有回答这个问题。
有业内人士指出,获得中兴路的称号让荣鑫在一战中一举成名,但也承受了很大压力。从那以后,万科被引入作为该项目的股东和交易商,正是为了降低风险。
万科为什么要进入这个土地之王项目?在这个问题上,分析师认为,除了万科对该项目前景的预期相对乐观外,这可能与其在该地区的整体考虑有关。
“中兴路项目可能不赚钱,甚至亏损,但它会推高周边项目的价格。万科只是有一个离王迪项目不远的项目。”上海一家房地产公司的一名人士表示。
据了解,在中兴路王迪项目周围,还有四个项目有待开发,这些项目是万科一处名为雅宾利的房产的后续项目,该房产正在进行旧房改造。“万科这块老地块在后续开发上市后,应该由中兴路王迪项目带动,可能会受益匪浅。”中兴路的一位房地产经纪人说。
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