中指研究院发布“2020中国房地产上市公司TOP10研究报告”：总资产规模增速降至

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2020年5月13日，中国房地产十大研究集团、中智集团和中智研究院联合发布了《2020年中国房地产上市公司十大研究报告》。

报告显示，2019年，资本市场整体保持“全面深化改革、质量提升、增量提升”的发展主题，政策制定和修订继续公开推进，监管水平逐步向微观化发展，房地产上市公司迎来了更加规范健康的发展环境。在此背景下，优秀的上市房地产企业抓住并购、分拆和再融资等机遇，加强价值管理和增长，不断释放高质量的投资潜力，引起了资本市场的广泛关注。与此同时，一些区域性领先的房地产企业已经走上了ipo之路，借助资本市场寻求进一步发展，成为一个值得市场期待的新群体。

报告显示，2019年，综合实力排名前10位的企业准确把握市场机遇，凭借广泛的市场布局、优质的产品结构、土地资源、多元化的融资渠道等优势。抓住市场机遇，实现规模和业绩快速增长，全面提升综合实力，继续引领行业健康发展。

具体而言，2019年，沪深两市房地产上市公司综合实力前10名的资产规模和盈利能力进一步增强，“强而有力”的趋势凸显。其中，年末平均总资产达到5244.3亿元，与沪深两市房地产上市公司同期持平。4.5倍；平均净利润达到173.8亿元，是同期沪深两市房地产上市公司平均净值的5倍；每股平均收益为1.8元，是同期沪深两市房地产上市公司平均价值的2.8倍。在香港上市的前10家内地房地产公司的平均总资产和净利润分别为7829.8亿元和235.0亿元，分别是同期在香港上市的内地房地产公司的3.5倍和3.4倍。平均每股收益也达到2.4元，是同期在香港上市的内地房地产公司的2.8倍。

2019年，综合实力前10名企业紧跟行业发展趋势，加快主业发展，同时致力于建设美好生活，推动综合实力不断提升。万科以“人们对美好生活的需求”为核心，以现金流为基础，深入实施“城乡建设与生活服务提供商”战略，不断创造真正的价值。在巩固住宅开发和物业服务固有优势的基础上，其业务已延伸至商业、长期租赁公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，更好地服务于人民改善生活的需求。年末公司总资产达到17299.3亿元，与去年同期相比。碧桂园“以人们对美好生活的向往为目标”，不断提高产品质量，实现房地产开发主业的稳步增长，在行业中处于领先地位。2019年末，总资产和净利润分别达到19071.5亿元和612.0亿元，分别增长17.0%和26.1%。

此外，融创中国、招商局蛇口等综合实力排名前十的企业抓住行业资源整合的机遇，通过吸纳优质资源提升企业规模和效率。如融创中国以152.69亿元收购云南城头集团持有的环球世纪和时代环球51%的股权，年收购金额超过400亿元，使公司总资产达到9606.5亿元，同比增长34.1%；招商局蛇口凭借央企资源整合优势，年内完成前海土地整理和合资合作，总资产达6176.9亿元，同比增长46.0%。

从行业来看，沪深两市104家房地产上市公司和73家香港内地房地产上市公司的总资产增长率下降至20%，龙头企业增速明显放缓:2019年，沪深两市房地产上市公司的平均总资产为1165亿元，同比增长18.9%；在香港上市的内地房地产企业平均总资产同比增长19.3%，达到2228.3亿元。存货、货币资金、长期股权投资和投资性房地产的增长是推动房地产上市公司总资产增长的主要因素。房地产上市公司资产规模断层明显，内部和外部分化加剧。

“增收节支”突出，“减费增效”已成为行业共识:2019年，由于经营成本上升，各地限价令频繁出台，销售溢价下降，房地产上市公司出现了“增收节支”现象。在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的平均营业收入分别为282.5亿元和427.3亿元，同比分别增长22.8%和20.7%；平均净利润分别为34.9亿元和68.2亿元，同比分别增长19.7%和18.5%。在这种情况下，降低收费和提高效率已经成为业界的共识。

负债水平高且稳定，“投资紧张、现金稳定”提高了安全边际:2019年，在去杠杆化为稳定杠杆的背景下，部分房地产上市公司的负债水平在可控范围内略有上升。沪深两市上市公司平均资产负债率同比下降0.2个百分点，至68.8%，而在香港上市的内地房地产企业平均资产负债率同比上升0.3个百分点，至75.5%。2019年，通过近两年对现金流量的严格控制，上市房地产公司持有现金及现金等价物的情况明显改善。其中，内地现金及香港现金等价物的平均净增加额为60.5亿元，同比增长13.8%；沪深两市房地产上市公司的平均价值为22.1亿元，同比增长16.8%。

股东收入略有增加，经济增加值增速收窄:2019年，房地产上市公司加强合作，提高资本利用效率，销售业绩持续增长，利润规模增加，股东回报水平持续上升。沪深两市房地产上市公司的平均每股收益为0.64元，同比增长3.2%；在香港上市的内地房地产企业(主要是大型房地产企业)的平均市值为0.87元，同比增长7.4%。沪深两市平均eva同比增长6.8%，达到9.9亿元，mainland China平均eva同比增长13.3%，达到7.9亿元，财富创造能力不断提高。此外，在香港上市的上海、深圳和内地房地产公司的股息收益率分别为2.4%和5.8%，略低于去年同期，但仍处于较高水平。

整体估值恢复原状，“拆分+重组”帮助释放价值:2019年，在整个行业整体上升趋势的基础上，资本市场像春风一样，房地产行业整体复苏，房地产股票价值继续上升。沪深两市房地产上市公司平均市值同比增长25.7%，达到210.2亿元；在香港上市的内地房地产公司的平均市值为344.5亿元，同比增长28.5%。随着资本市场的发展，分拆、并购重组、股份回购等价值管理方法逐渐成为房地产上市公司实现价值突破的重要手段。通过释放企业优势资源的增长潜力，可以有效提高企业的市场价值。

行业走势依然强劲且有弹性，优质房企更受青睐:2019年，资本市场总体呈动荡上升趋势，房地产板块表现良好，沪深港股房地产板块表现强劲且增长良好。其中，业绩领先、区域布局好、财务业绩稳定、多元化业务发展能力强的企业值得投资者长期关注。

值得注意的是，2020年，房地产行业受到了COVID-19流行病的冲击。对于领先的房地产企业，当规模增长到一定水平时，可以通过优化债务结构和严格控制现金流来适当减缓和提升企业。抗风险能力；对于仍在追求规模增长的中小住宅企业，应在风险与规模扩张之间寻求最佳平衡，把握融资窗口扩大融资规模，增强资本风险防范能力，实现企业稳健发展。

(编辑白宝玉)