资产负债率增60百分点！卓越商企毛利率连降 上市前大额派息

本篇文章3010字，读完约8分钟

在收入增加的情况下，优秀商业企业的毛利率持续下降。此外，公司的资产负债率也从2018年的41.3%大幅上升至2019年的102.0%

《投资时报》研究员易欣说

你有没有被你所在社区的劣质房产困扰过？

随着城市化进程的加快和人均可支配收入的增加，房地产市场不断发展，相应地增加了对物业管理服务的需求。不同公司提供的物业管理服务质量可能有很大差异。因此，越来越多的领先公司正在努力提高物业管理服务的标准化，如社区智能系统，包括门禁系统和停车管理系统。

近日，以向客户提供涵盖物业全生命周期的综合服务为目标的物业管理服务提供商卓越企业服务集团有限公司(以下简称卓越企业)向香港联交所提交招股说明书，正式对港股发起冲击。

本次ipo中，优秀商业企业募集的资金将用于业务拓展(包括战略收购和投资)、先进信息技术系统投资、管理下的物业设施升级和人才培训。

根据优秀企业招股说明书，《投资时报》研究员注意到，2017-2019年(以下简称报告期)，公司规模持续扩大，物业管理面积快速增长，收入复合年增长率达到39.2%，净利润复合年增长率也达到30.9%。

但毛利率持续下降，2018年经营活动净现金流量为负，资产负债率从2018年的41.3%大幅上升至2019年的102.0%。此外，作为一家典型的家族控股公司，该公司在上市前也支付了巨额股息。

收入增长毛利率持续下降

根据招股说明书，卓越商业企业是中国领先的商业物业管理服务提供商。自1999年成立以来，它一直专注于商业物业管理服务。

根据Jost Sullivan的报告，2019年，根据向商业物业提供基本物业管理服务的收入，优秀商业企业在中国商业物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商业物业管理服务提供商中排名第二。此外，从为高端商业物业提供基础物业管理服务的收入来看，优秀商业企业在中国商业物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商业物业管理服务提供商中排名第一。从综合实力来看，2019年中国房地产十大研究集团评选的中国物业服务企业100强中，优秀商业企业排名第16位。

《投资时报》研究员查看招股说明书发现，在报告期内，优秀的商业企业为商业地产、公共和工业地产以及住宅地产提供物业管理服务，包括基础物业管理服务和增值服务。此外，公司还提供金融服务、公寓租赁服务以及其他与公司提供的软件开发和技术维护服务相关的服务。然而，根据招股说明书，优秀的商业企业打算出售其金融服务业务。

按业务类别分列的优秀企业总收入明细

资料来源:优秀企业招募说明书

根据招股说明书数据，报告期内，公司总收入分别为9.47亿元、12.23亿元和18.36亿元，年均复合增长率约为39.2%；其中，物业管理服务收入占优秀商业企业收入的主要部分，分别为9.46亿元、11.99亿元和17.8亿元，分别占当年总收入的99.8%、98.0%和97.0%。

收入的快速增长是由于其物业管理面积的持续增长。报告期内，优秀商业企业管理的签约物业总面积分别为1310万平方米、2010万平方米和3320万平方米，复合年增长率约为59.1%；管理物业总面积分别为1140万平方米、1460万平方米和2350万平方米，复合年增长率约为43.9%。

《投资时报》的研究员看了招股说明书后发现，公司净利润从2017年的1.36亿元增加到2019年的2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

按业务线划分的优秀商业企业的毛利和毛利率

资料来源:优秀企业招募说明书

然而，随着规模的不断扩大，优秀商业企业的毛利率呈下降趋势。根据招股说明书数据，报告期内，其毛利率分别为24.6%、24.1%和23.6%。

《投资时报》的研究人员注意到，其总体毛利率受到各业务领域毛利率和所管理的资产组合变化的影响。在物业管理服务中，商业物业管理服务的毛利率最高，2019年达到25.3%；在其他业务中，金融服务的毛利率最高，达到78.9%，远远高于其他业务。然而，根据招股说明书，优秀的商业企业打算出售他们的金融服务业务。

至于毛利率的下降，优秀商业企业也表示，主要是由于公司物业管理服务(尤其是与商业物业相关的服务)的毛利率下降。一般来说，为商业物业提供的基本物业管理服务的毛利率高于为公共及工业物业及住宅物业提供的毛利率。优秀商业企业商业物业管理服务毛利率由2017年的29.5%下降至2019年的25.3%。

资产负债率飙升

根据招股说明书，优秀的商业企业可以为客户提供涵盖整个房地产产业链生命周期的综合服务。截至2019年12月31日，公司在27个城市管理308个项目，总面积2350万平方米，其中101个项目总建筑面积1140万平方米位于大湾区。这些项目包括商业地产、公共和工业地产以及住宅地产。

由优秀商业企业管理的大部分物业位于中国一线和新的一线城市。除了传统的基础物业管理服务外，优秀的商业企业还开发了满足客户需求的增值服务，包括资产服务、企业服务和特定增值服务。同时，该公司也是市场上为数不多的为商业物业提供综合服务的物业管理服务提供商之一。

《投资时报》的研究员在看招股说明书时发现，优秀商业企业的大部分物业管理服务都与卓越集团开发的物业管理有关。报告期内，本公司为卓越集团开发的物业提供服务产生的收入分别占本公司基本物业管理服务收入的59.4%、54.7%和42.2%。

此外，根据招股说明书数据，报告期内，公司经营活动产生的现金净额分别为人民币6600万元、人民币-1.64亿元和人民币1.85亿元。可见，2018年其业务活动的净现金流量为负。

招股说明书显示，由于金融服务业务的发展，应收贷款净增约2.94亿元，由于业务拓展，贸易及其他应收款大幅增加8160万元。

优秀企业的部分财务比率

资料来源:优秀企业招募说明书

此外，根据招股说明书数据，报告期内，优秀商业企业资产负债率从2018年的41.3%大幅上升至2019年的102.0%，主要原因是报告期内银行贷款增加。

家族控股企业

《投资时报》研究员查阅招股说明书发现，公司主要股东为李(持股79.9%)、肖兴平(持股13.1%)和李远(持股7%)，肖兴平和李远分别是李华的弟弟李晓萍的妻子和儿子。

优秀商业企业的股权结构表明该公司是典型的家族控股企业。从招股说明书中还可以看出，优秀商业企业由于业务往来，与卓越集团的关联交易较多，并在重组前产生了应收关联方款项。

然而，优秀的商业企业与关联方之间的非贸易资本交流更多。根据招股说明书数据，报告期内，优秀商业企业关联方非贸易应收款分别为530万元、1160万元和4.77亿元；对关联方的非贸易应付款分别为3.61亿元、4.23亿元和6.83亿元。

《投资时报》研究员指出，截至2019年12月31日，优秀商业企业关联方的非贸易应收款包括本公司向深圳瑞星和深圳沃斯顿提供的支持其业务运营的垫款总额4.55亿元。

根据招股说明书，为满足财务独立的要求，卓越集团已终止中央基金管理机制，所有非贸易关联方的未清余额将在上市前结清。但是，仍然有必要关注公司的内部控制。

此外，根据招股说明书数据，截至2019年12月31日，优秀商业企业可分配准备金约为2.97亿元。2019年，公司宣布派发股息1.05亿元，股息于2020年5月派发。2020年4月30日，公司宣布分红3.54亿元，分红也是在2020年5月进行的。