50强房企平均偿还短债能力减弱 多家房企正引入战投解资金困局

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我们的记者王立新

在短短不到一个月的时间里，新华联和绿城分别引进了战略投资者，“千亿房企”泰和集团正在讨论引进战争投资，刚刚进入2000亿规模的阳光城也表示计划引进战争投资...有一段时间，许多房屋企业聚在一起经营战争投资，必须说，疫情给房地产行业带来的压力远远大于想象。

当疫情爆发时，许多房地产企业做了一些他们过去在长期牛市中基本上没有做的事情，即现金流压力测试，这是一个生死攸关的问题。不幸的是，一些房地产企业有不好的测试结果，所以他们必须加快引进战争投资。这种糟糕的情况在财务指标上有所体现，最明显的一点是手头现金不能完全弥补短期债务。

“大多数引入这一波战争投资的房地产公司都有长期的高负债率，它们不得不需要外部资金来支持发展。”汇生国际金融总裁黄立冲在接受《证券日报》采访时表示，房企引入战争投资有不同的目的，有的是因为资金不足，有的是为了业务发展。然而，大多数私营企业希望有国有背景的企业进入。这些企业的融资成本较低，可以为住房企业的融资带来背书，降低其融资成本。

聚在一起，引入战争投资来偿还债务

近日，泰和集团引进战争投资的消息引起了广泛关注。虽然目标尚未宣布，但太和集团董事长黄启森在引入战争投资之前，已经为改善财务结构做了很多努力。以控制权转移为代价引入战争投资是不容易的，从停止征地到转移项目。

归根结底，这是债务。受COVID-19肺炎疫情和“降低杠杆率，使私营企业难以筹集资金和发行债券”的影响，许多企业熬过了2019年，但不一定是2020年。疫情爆发后不久，新华联成为首家出现债务违约的上市房地产企业。

5月13日上午，新华联集团与中国国际金融公司签署合作协议，暂时缓解了财务困境。新华联集团董事长傅俊表示，由于疫情的严重影响，今年出现了资金短缺。为克服疫情带来的困难，有效化解资本风险，新华联集团及时引入战略投资者，进一步增强造血功能，实现企业可持续发展。

当然，有些企业为了规模发展而引入战争投资。4月26日，绿城与新湖签署认购协议，将向新湖宝增发3.23亿股股份，并将其作为公司的战略合作伙伴，交易总额为30.685亿港元。如果交易完成，新宝湖将成为绿城中国的第三大股东。与此同时，绿城还在新宝湖收购了高质量的项目，增加了土地储备。

“在房企积极引进战争投资的背后，大多数房企都无法获得融资。当销售市场不景气时，他们就无法获得资金来偿还短期债务。”一位未透露姓名的业内人士告诉《证券日报》，现金流管理能力已经成为房地产企业的重要内部优势之一。一般来说，企业应该储备现金来面对不确定的市场。

平均现金与债务比率下降

从房地产行业的总体趋势来看，平均偿付能力正在下降。

根据韩毅智库的研究数据，2019年，50家典型房地产企业的平均现金短期负债率比2018年下降了1.64倍，短期债务偿还压力总体不大。然而，另一组数据显示，房地产企业的资金链很紧。根据Cree房地产的研究，2020年是房地产企业债券到期的高峰期，95家房地产企业当年到期债券总额超过5000亿元，比2019年增长45%。

根据韩毅智库的统计，从现金短期负债率的分布来看，50家典型房企的现金短期负债率分布在1至2倍之间，总计26家，占52%；有12家房地产企业现金短期负债率低于1，占24%；有9家房地产企业的现金空头负债率在2倍至3倍之间，占18%；有3家公司的现金空头负债率超过3倍，占6%。对此，韩毅智库表示，总体而言，大多数房企的短期债务偿还压力较小，但房企货币资本储备中的部分限制性资金不能动用。如果限制性资金规模过高，将会对住房企业的短期偿债能力造成压力。

然而，韩毅智库认为，衡量一个房地产企业的短期偿债能力不仅要关注指标的表现，还要考虑营销和融资能力。二者的强劲表现可以直接缓解公司的短期偿债压力。

“销售市场受挫，海外融资渠道被切断已有一个月。下半年到期的债务即将到来，这使得一些长期高负债率的房地产企业不得不寻求外部资金帮助。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《证券日报》，然而，不同的房企有不同的财务状况。从目前整体水平来看，其平均现金负债率仍处于较高水平，大多数企业短期偿债压力较小。即使引入战争投资，结果也会不同。一些企业引入国有资产背景的股东后，将有利于降低资本成本和开展业务。