合生创展180亿北京拿地 规模焦虑下急于突围

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蔡联(北京记者李杰)据报道，5月19日下午，随着拍卖人的拍卖师槌的落定，北京市丰台区汾中寺两块地的拍卖结果揭晓，均由和盛创展(00754.hk)获得，总成交额为107 . 4亿元。

此外，5月9日，和盛在分庙地区赢得了一个商业住宅区，仅在10天内，该公司就在北京土地市场投入了179.6亿元。如此大规模的征地将保守的和盛展览推到了公众舆论的风口浪尖。

“和盛在分钟寺的布局中已经有十多年了。分庙板块的一级开发是由其兄弟公司珠江投资完成的。虽然土地总量为179亿元，但大部分实际上是投资在珠江上。对和盛来说，价格并没有那么高。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

据业内人士采访，和盛自成立以来一直依靠大规模开发，分钟寺板块的开发将有助于和盛的发展，该地区将会有大量的土地转让，否则将成为和盛在多年蛰伏后崛起的契机。

在持续的高地价土地掠夺背后

“分庙区一级开发始于2004年，珠江投资了一级开发，和盛应该一直在等待分庙的土地出让。”一家知名研究机构的分析师指出。

然而，直到2018年，分钟寺村才被纳入北京棚户区改造和环境改善计划。棚改后的分钟寺村规划总面积约21.04公顷，总建筑规模约32.5万平方米。2019年，分庙安置房项目进入签约阶段。

2020年5月9日，第一个商住小区在分庙棚改造后终于上市；5月19日，北京市国土资源局再次推出两块分钟寺地块，即丰台区南苑乡分钟寺村l-39地块和丰台区南苑乡分钟寺村l-41地块。

由于优越的地理位置，上述三个地块推出后，20多个房地产企业被吸引到“狩猎”。经过激烈的竞争，和盛终于在众多房地产企业中突围而出，成功拿下这三块地皮。

其中，和盛以42亿元的价格，以42%的溢价，以每平方米76，168元的底价赢得了“分庙”的l-39地块；和盛以65.4亿元的价格，以38%的溢价收购了分钟寺l-41地块，销售房屋的综合楼面价格为73，912元/平方米。

5月9日推出的分钟寺l-24和l-26地块由和盛以72.2亿元的总价中标，地价为26.25%，底价为6.7万元/平方米。

值得注意的是，和盛连续三次获得分钟寺的高价地块，创下了2017年以来程楠在京的最低价格纪录，分钟寺l-39地块的最低价格也创下了当年的新高。

“分庙地块高地价的主要原因与相关企业的一级开发有关。目前，没有基本条件支持在实际区域建设高端物业。”张大伟说。

「这三幅土地的地价，对其他企业来说，可能是179亿元，但对和盛来说，却是数十亿元。以第一批72亿的土地为例，其中近50亿是一级开发商的，其他公司拿72亿，和盛实际只付了20多亿。”上述研究机构的分析师告诉记者。

据悉，分钟寺上述三个地块的一级开发企业均为珠江投资，珠江投资和和盛创展均由朱孟依创办，他们也是朱孟依房地产行业的“左膀右臂”，合称为“珠江和盛部”。

壳牌研究院的高级分析师潘浩认为，该商业计划一下子赢得了三块地皮，形成了规模优势，这可能导致连片开发。三块相邻的地块被集中出售并进入市场，这将形成一股合力，在未来创造一个新的中高档住宅区。

一位熟悉北京土地市场的人士告诉记者，分钟寺三个地块的平均楼面价格超过7万元/平方米，未来出售的商品房单价肯定会超过10万元/平方米。三块土地形成区域市场后，和盛的表现将会大大提高。

“在后续的分庙里有大量高质量的住宅用地，并有可能转让商业用地和其他配套用地。分庙区是一个面积超过200万平方米的庞大地区，而和盛的土地收购亦占据未来区域重建的先发优势。”张大伟说。

规模的阴影挥之不去

曾被王石称为“房地产航母”的和盛创展，因其十多年来规模明显落后而受到业界质疑。

早在2004年，和盛创展的销售额就超过了100亿元，成为中国第一家“百亿房地产企业”。后来，恒大、碧桂园、雅居乐、富力被称为“华南五虎”，但多年来，和盛创展的规模一直停滞不前。截至2019年，其合同销售额仅为212.58亿元。2019年，碧桂园的销售额突破7000亿元，恒大的销售额也突破6000亿元。

据财务报告显示，2015年至2019年，和盛展会销售额分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元。2020年前四个月，公司合同销售额约为45.11亿元，同比下降22.2%。

许多接受财联社采访的人表示，和盛业绩增长缓慢的主要原因是公司一直依赖高溢价、低周转率的发展模式。

据了解，2009年和盛创展的土地储备为3020万平方米，截至2019年底，其土地储备为3111万平方米，与过去10年基本持平。

在土地市场，和盛的土地收购策略一直相对保守，直到最近两年。2019年，和盛连续获得多块地块，总征地金额达76亿元，在房地产百强企业中排名第99位。

“当地的变化与和盛创新站领导人的变化有关。新董事长上任后，一般会有新的举措，改变公司原有的一些发展方式。”一家房地产研究机构的高级主管告诉记者。

今年1月13日，和盛宣布从2020年1月10日起，朱孟依辞去公司董事长兼执行董事职务，朱孟依的女儿朱菊蓉被任命为董事长。

“第二代”接班人完成后，朱菊蓉成为继新城控股集团董事长王孝松之后的“80后”上市房地产企业的掌舵人。事实上，早在2013年，当他被任命为和盛创展副董事长时，他就是房地产上市公司中最年轻的高管之一。

“在朱孟依退位之前，他已经为朱居易铺平了道路。北京分殿板块就是其中之一。此外，他还在广州等地赢得了旧制改造等大型项目，而且土壤肥沃。”上述房地产研究机构的高级官员表示。

然而，依靠众多的大型项目，朱菊蓉能否改变和盛的慢周转模式，使和盛的发展达到一个新的水平，还有待检验。