营收增幅不足5%！扩张计划下我爱我家员工减少近9%相寓管理规模收缩

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2019年，虽然回到母亲身边后净利润的增长率仍然很高，但我家的营业收入和毛利的增长率相对较小。根据这一扩张计划，在职员工人数比2018年减少了近9%。此外，公司的管理规模已经下降，平均外部周期已经延长

标点金融研究员黄凤青

春节后的很长一段时间里，曾经在各个地区忙碌的房地产经纪人消失了。受COVID-19肺炎疫情的影响，居民区被关闭，离线查看被屏蔽，房屋中介公司的业绩受到重创。

作为国内首家登陆a股主板市场的住宅综合服务企业，我爱我家控股集团有限公司(以下简称我爱我家，000560.sz)拥有房地产中介的第一光环，今年一季度业绩数据显著。根据2020年第一季度报告，报告期内经营收入同比下降50.55%，上市公司股东应占净利润(以下简称母公司应占净利润)损失1.63亿元。扣除非经常性损益后，损失扩大到1.66亿元。

2019年，我返还给母亲的净利润同比增长31.13%。乍一看，它表现不错。然而，标点金融研究人员发现，虽然净利润回归母公司的增长率仍然很高，但公司的营业收入和毛利略有增加；根据扩张计划，在职员工人数比2018年减少了近9%。此外，其长期租赁公寓品牌的规模已经下降，平均出租房周期已经延长。

2017年，昆百达甲完成了对北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称北京我爱我家)控股权的收购，后者实现了曲线上市。根据当时的业绩承诺，扣除非经常性损益影响和筹集配套资金后，北京我爱我家截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日实现的归属于母公司股东的累计净利润分别不低于5亿元、11亿元和18亿元。截至2019年12月31日，北京我爱我家从非返校节中扣除的累计净利润达到18.75亿元，赌博通过踩线完成，业绩承诺达标率为104.17%。

重组以来，我家的最高市值出现在2019年4月9日，当日市值一度达到199.28亿元。截至2020年5月26日，其市值为73.02亿元，比峰值高出63.36%。

收入增长不到5%，员工减少了近9%

我爱我家的2019年年报，显示公司去年实现营业收入112.11亿元，比2018年增长4.86%；归属于母亲的净利润为8.27亿元，同比增长31.13%。从经营收入和经营成本来看，2019年毛利同比增长5.98%。

在收入和毛利小幅增长的情况下，我如何实现返还给家人的净利润增长30%以上？

标点金融研究员发现，这在一定程度上取决于其主营业务以外的收入增长。其中，2019年公司投资收益4300万元，同比增长8.61%；以政府补贴为主的其他收入达到7900万元，同比增长51.33%；公允价值变动收入从2018年的-3700万元增加到2019年的7400万元，主要是因为交易金融资产(主要是理财产品)产生的公允价值变动收入由负数转为正数。投资收益、其他收益和公允价值变动收益合计约1.96亿元，同比增长259.64%。

此外，其非营业收入也提高了其业绩。我爱我家2019年的非营业收入4100万元，包括罚款收入和违约金，同比增长57.83%。

如果不计入非经常性损益，2019年我家扣除的非净利润为7.35亿元，同比仅增长12.28%，与归母后的净利润增幅相差甚远。

在2018年年报中，我爱我家，并提出在未来三年内实现覆盖国内70个主要城市、1万家店铺、10万名经纪人和100万套住房资产管理的战略目标。

一年后，进展如何？2019年年报显示，我家的主要业务覆盖了中国19个主要的一、二线城市，拥有3400多家门店和近5万名员工，距离三年目标仍有很大差距。为了实现这一目标，有必要在未来两年内扩大51个城市，增加6500多家店铺，并增加至少5万名经纪人。

然而，在2019年，员工人数没有上升，而是下降了。截至2019年底，公司员工人数为47，864人，比2018年底减少4，551人，减少8.68%。其中，销售人员39，857人，比2018年底减少3，475人，减少8.02%。

我爱我家的收入，归属于我母亲的净利润和非净利润扣除额(单位:1亿元)

数据来源:公司年度报告

公寓的规模缩小了，离开房子的时间延长了

根据公开信息，我从1998年开始就热爱我家的房地产经纪业务。目前，已经形成了以房地产经纪业务为核心，住房资产管理业务和商业资产管理业务共同发展的格局。

其中，房地产经纪业务包括二手房业务、新房业务和海外业务；房屋资产管理业务主要是互助住宅的运营；商业资产管理业务运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步行街、写字楼等多种商业形式，其中昆百达专注于大型购物中心的运营管理，2019年5月被北京我爱我家收购的湖南蓝海沟企业规划有限公司是一家专业从事社区商业和商业公寓销售运营的服务提供商。

我爱我家，说公司在2015年提出了多元化和整合的五年发展战略。五年后，通过业务布局的反复调整，公司二手业务收入的贡献率下降到50%左右，多元化战略基本实现。

从公司2019年的收入构成来看，其经纪业务收入仅微增4.26%，占公司营业收入的51.01%，略低于2018年。新房业务收入同比增长16.50%，占公司营业收入的比重从2018年的15.29%上升至16.99%。资产管理业务收入同比增长13.13%，占比从2018年的15.48%上升至16.70%。

然而，经纪业务仍然是我家主营业务中毛利率最高的业务，2019年占34.26%，比2018年高出6.49个百分点。然而，新房业务和资产管理业务的毛利率均有不同程度的下降，拖累了公司的整体毛利率。其中，资产管理业务毛利率为21.22%，比2018年下降2.87个百分点；新屋业务毛利率为19.75%，比2018年低9.11个百分点。

我的家人对新房业务和住房资产管理业务寄予厚望。在其2019年年度报告中，它提到在2020年的业务发展计划中，新房业务和住房资产管理业务的收入比例将会增加，包括公寓数量的增长。

然而，在某种程度上，2019年的发展并不理想。与2018年和2019年的数据相比，2019年相互管理的规模逐渐下降，2018年底、2019年6月、2019年9月和2019年底分别为30.3万套、29.24万套、28.5万套和27.6万套。2019年减少27，000套，2019年全国平均入住率达到95%，相当于2018年的94.9%；2019年，平均离家时间为12.6天，而2018年仅为9.7天。

至于公寓规模的收缩，我爱我家解释，通过研究租赁市场的变化趋势，公寓自2019年初以来积极调整布局，减少不良库存，坚持经营周转效率的核心战略，重点关注租赁需求稳步增长的领域。

共存管道的规模逐渐缩小(单位:万套)

数据来源:公司年度报告、半年度报告和季度报告