浙系房企德信中国激进拿地 经营现金流连续两年为负

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蔡联(上海记者汪海春)报道称，浙江房地产公司德信中国(02019.hk)今年在土地市场有着强劲的扩张势头。

5月29日，德信以14.18亿元赢得杭州萧山一处住宅用地。前一天，公司刚刚在成都天府新区兴隆湖拿了一块地，底价17300元/平方米，使这块地成为天府新区的新单价王。

据蔡联记者的不完全统计，截至公布之日，今年前五个月，德信已在公开市场上斥资逾116亿元收购土地。据了解，德信今年的新产品目标值为800亿元，比去年的722亿元高出78亿元。

在加速规模扩张的同时，公司的现金流状况并不理想。根据年报数据，2018年德信在经营活动中使用的现金净额约为-29.52亿元，2019年为-1.69亿元，经营现金流连续两年为负。

许多次高溢价的土地掠夺

5月28日，德信以80%的溢价赢得了成都天府新区兴隆湖的一处商住用地，经过与万科和保利的几轮竞争，底价创下该地区新高。

这不是德信在成都的第一个项目。根据公司2019年年报，成都市仁寿县有两个项目，即观澜阁和锦绣天成。"之前在成都的项目都是通过合作获得的."德信的一位相关人士告诉记者。

去年11月，成都永辉房地产开发有限公司以10.41亿元的底价在兴隆湖获得一处商住用地，底价为11900元/平方米，而德信公司获得的兴隆湖土地价格比成都永辉房地产公司高出约5000元/平方米。

“目前，这个地区没有新房子出售。我们去年11月开盘的价格在12000元到14000元/平方米之间。根据目前的市场情况，很难预测未来两三年内新房预售单价是否会迅速上涨。”位于兴隆湖板块的天头东新苑的一位房产顾问告诉记者。

一家房地产中介公司的西南地区分析师认为，在如此高的土地价格下，估计新房子的价格将达到25000元/平方米，该项目才能盈利空房。“但是，如果有关部门仍然严格控制价格，新房子能否以这样的价格获得批准就存在很大的不确定性。”他说。

在成都天府新区赢得土地之王只是德信今年在土地市场激烈扩张的一个缩影。

此前，德信等房地产企业在宁波、温州和杭州的土地市场展开了激烈的竞争。

经过257轮招标，5月19日，德信斥资22.53亿元在宁波鄞州购买了一处住宅用地，底价为22000元/平方米，地价为45.7%。5月7日，德信以17.7亿元的价格拿下杭州数码商贸城单元地块后，又与杭州西投地产联手，以2.6亿元的价格拿下西湖区福山单元的一块土地。

一个多月前的4月24日，德信以9.5亿元的价格获得了武汉经济开发区的一处住宅用地；去年年底卖地时，因为没人出价，所以卖了。今年重新入市后，德信出售土地的溢价达到29.36%。

“受疫情影响，许多房地产企业对今年高房价持保留态度。如果价格因过度竞争而上涨，住房企业可能会放弃这些地块，转而购买价格相对低廉的其他地块，以防范潜在风险。”浙江一家中型房地产企业投资部经理告诉记者。

今年，当德信在公开市场上收购土地时，它展示了赢得所有土地的决心。

2月12日，经过9个小时的竞标，德信以25.27亿元的价格，以32.79%的溢价收购了温州瓯北新区的一处商住用地。拍卖结束时，已经是晚上11点了。

推迟实现1000亿的目标

至于今年上半年德信在土地市场的表现，上海一位房地产分析师的评价是两个字:“激烈”。

“当一个企业收购土地时，它会考虑当前的现金流、销售和支付，并结合未来的战略目标。糟糕的销售和不确定的市场前景往往会减少；但是，如果对规模增长有明确的要求，投资将继续保留商品的价值，以确保绩效的实现。”福建一家房屋公司的营销经理说。

目前，德信尚未公布今年前五个月的销售额，但根据公司4月份发布的经营数据，今年前四个月德信的累计销售面积约为62.5万平方米，累计签约销售额约为113.4亿元。

据了解，2019年，德信通过多元化增加了38块土地，新增土壤储量约474.4万平方米。

“在城市政策调控箱型冲击的市场下，公司将抓住结构性和窗口性机遇，关注高铁新城和地铁沿线项目，获得优质土地。”这封德国信在对记者的采访回复中说。

分析师认为，德信在土地市场上更激进，这与它希望尽快进入1000亿美元阵营有很大关系。根据德信此前的安排，该公司计划在2021年实现1000亿元的销售目标，但去年的销售额仅为450.8亿元。

“实现1000亿元的目标不仅需要充足的价值储备，还需要市场趋势。这种流行病将对今年的新房销售产生一定的不利影响。根据德信目前的销售额，两年内翻一番并不难。”杭州一家房地产研究所的分析师表示。

在市场因素和疫情的影响下，德信是否会推迟1000亿元目标的实现？对此，德信没有直接回答记者，只是说“公司未来三年合同销售额的目标是保持每年20%-30%的复合年增长率。”

根据上述发展计划，公司实际上已经推迟了之前的计划，以实现2021年1000亿元的目标。

在2019年销售额450.8亿元的基础上，按照20%-30%的复合增长率，德信今年的销售目标在540亿元至586亿元之间。如果今年能够实现这一目标，2021年复合增长率将继续保持在20%-30%，明年的销售目标将在649亿元至761亿元之间。

风能统计显示，2019年德信总现金流增长率为-41.36%。就借贷成本而言，瑞士信贷去年的加权平均实际利率为8.52%，略高于2018年的8.18%。