销售高增长，土储负增长！新战略出炉恒大巧施降债平衡术

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据业内分析人士称，基于恒大目前的资本成本，每年减少1500亿元的负债不仅会大大降低杠杆，还会减少100亿元的资本成本，这一数据将直接反映在其利润中

《投资时报》记者苏慧

3月31日，港股上市公司年报季的最后一天，中国恒大集团(以下简称恒大、3333.hk)在网上召开了2019年度业绩发布会。

数据显示，2019年，恒大实现合同销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率为77.9%，同比增长4.2个百分点；净负债率为159.3%，同比增长7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%，呈现稳定增长趋势。

《投资时报》记者注意到，在此次业绩发布会上，除了披露年度数据外，最大亮点是中国恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布，恒大将从2020年开始转变发展模式，全面实施高增长、控制规模、减债的发展战略。今年以来，恒大的计息负债年均下降1500亿元，未来三年将下降4500亿元。

在这方面，业内老手对恒大的决心和实力等前所未有的债务削减感到惊叹。

许家印宣布恒大全面实施新战略

战略性三级跳远

随着房地产行业进入下半年，优质发展成为领先房地产企业非常关注的话题，而减债是优质发展的关键。

经过规模冲刺，领先的房地产企业开始把安全控制放在首位。在金融领域，这意味着积极减少负债。其中，恒大无疑是最活跃、最积极的代表。

《投资时报》记者指出，2017年之前，恒大的战略定位是高负债、高周转率、高杠杆、低成本。这种运作模式使其在行业追逐者的角色中快速运行和快速成长，最终成为房地产行业的新领导者。在完成追逐者阶段的目标后，恒大在2017年开始了低负债、低杠杆、低成本、高周转率的战略转型，并开始实施三低一高的部分收益模式。这一转变也取得了显著成效。更重要的是，在这个过程中，恒大的净负债率也逐年下降。

2020年，恒大“高增长、控制规模、减债”的综合发展战略走得更远，将减债放在核心位置，显示了其稳步增长的决心。

具体来说，高增长就是实现销售的快速增长。2020年，恒大的内部销售目标是8000亿元，到2022年，销售额将达到1万亿元；控制规模就是严格控制土地储备规模，实现土壤储备负增长，即在未来三年内每年减少3000万平方米的土壤储备，到2022年将土壤总储备减少到2亿平方米左右；减少负债就是平均每年减少1500亿元的计息负债，到2022年总负债减少到4000亿元以下，负债率达到行业中低水平。

减少债务的两个主要方法

由此可见，在恒大最新的战略中，高增长和规模控制不仅是其发展目标，也是实现其核心减债目标的重要手段。毫无疑问，高销售、高回报、严格控制土地储备预算将成为恒大减负的两大途径。

首先，要达到减债的目的，最直接的方式是促进支付和增加现金流，而强劲的销售可以保证足够的支付，从而拥有可观的现金流，这是减债的基础。因此，恒大新战略的第一要务是实现高销售增长，即力争今年实现8000亿元的销售额，2022年实现1万亿元的销售额。

在这方面，恒大今年率先全面推出网上销售方式，给了它实现强劲销售的保证。

数据显示，2020年第一季度，恒大实现销售额1465亿元，同比增长23%；销售额为1133亿元，同比增长55%。这一数据也创下了该公司第一季度最高销售额和支付额的新纪录。

一季度业绩开局良好，充分展示了恒大实施新战略的巨大成就，也为其2020年8000亿元、2022年1万亿元的销售目标奠定了基础。

恒大一季度销售与支付对比图

据徐家印在业绩会上介绍，2018年和2019年，恒大的年销售回报将达到4500亿元左右。假设2020年的销售额将达到8000亿元，年销售回报将增加2500亿元，这将大大促进债务的减少。

二是恒大严格控制支出最大的土地支付，在促进回报支付的同时，限制土地储备实现负增长。

截至2019年底，恒大的土地储备达到3亿平方米，这不仅为其高绩效增长准备了充足的弹药，也为空企业提供了严格控制支出的空间。

徐佳音当场算了个账。目前，恒大的土地储备约为3亿平方米，未来三年每年将减少3000万平方米，2022年将减少至2亿平方米左右。不过，今年减少3000万平方米土地储备，相当于减少600亿元支出，这对恒大减少负债非常有利。

因此，总的来说，如果恒大在2020年的销售收入增加2500亿元，土地支出减少600亿元，在一增一减的双重作用下，其今年的生息负债减少1500亿元的可能性应该是很高的。

更加稳定的恒大

除了销售回报和土地支出的增减外，恒大在很多方面都具备大幅减少负债的条件和优势。

例如，恒大实行严格的集团管理模式和规范的运营模式，严格控制开发建设的所有重要环节，形成强大的开发建设控制能力和成本控制能力，可以大幅降低公司的财务、销售、管理等运营成本，确保实现降本增效。

同时，恒大长期以来都在细节上努力，尤其是在产品建设上，各个环节都受到严格控制，通过创造优秀产品，提高产品质量，不断增加产品附加值。

由此可见，恒大拥有强大的销售能力、充足的优质土地储备、卓越的产品质量和卓越的成本控制能力，具备未来高速增长、规模控制和减债的强大优势和条件。

据业内人士分析，基于恒大目前的资本成本，每年减债1500亿元不仅会大大降低杠杆，还会降低100亿元的资本成本，这一数据将直接反映在其利润中。不难预见，未来几年，恒大的债务状况将大幅改善，通过高增长的开源和规模控制，市场也将收获一个更加稳定的领先房地产企业。