楼市寒潮下房企众生相：降薪裁员缩减投资战线 学制造业“降本增效”渡难关

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我们的记者王立新

2020年初，当疫情爆发时，所有人都被“禁足”，售楼处被关闭，建筑工地被关闭，原材料无法正常采购，房地产行业的上下游资本流动突然陷入困境。一段时间以来，房地产企业的管理采取了“开源节流”的双管齐下的方式，近两年来经历了几次组织结构变化和管理体制建设的房地产企业再次经历了巨大的变革。

据国家统计局统计，2月份，70个城市共有19套新房未售出，24个城市的二手房未售出；3月份，尽管行业复工，但一、二、三线城市新建商品房销售价格同比下降，二手房销售价格同比降幅最大。在受疫情影响最大的武汉，新建商品房和二手房之间仍然没有交易。

“一方面，销售减少，价格降低，现金流紧张；一方面，防疫和防疫增加了相应的成本，两头同时受到挤压。”一位未透露姓名的业内人士告诉《证券日报》记者，在已经受到价格限制和其他政策影响的房地产行业，利润率必须降低，投资战线必须减少，冗余人员必须取消，制造业必须学会“降低成本，提高效率”，才能在“变化”中生存。

“活”在现金流疲软的压力下

与以往的冬天不同，这次“不确定性”充斥了整个房地产市场。无论是龙头企业还是中小房地产企业，都承受着现金回报不足的压力。

万科作为行业的风向标，也是如此。日前，万科执行副总裁兼首席运营官张旭在2019年业绩发布会上表示，“现金为王，手里有余粮”是万科的生存法则。碧桂园总裁莫斌也指出:“必须通过提升竞争力来丰富现金流。”

总部住宅企业的敏感性和风险意识可以被描述为一个行业晴雨表。一些资金链紧、营销能力弱的中小企业在选择“套现解困”战略时，面临着生死问题。“生活得好”的最初目标只能调整为“生活”。

根据人民法院的公告网，自2020年初以来，全国已有130多家房地产公司宣告破产，相当于平均每天有一家房地产公司被清算。重要的是要知道，2019年中国只有377家住房企业宣布破产，2020年迄今为止，34.4%的住房企业破产。

毫无疑问，在疫情形势下，房地产企业很难幸免。在下一个行业格局中，第一季度大中型房地产企业业绩大幅下滑，小型房地产企业迅速被淘汰。

据嘉里数据显示，第一季度，前10名和前20名房企的销售额门槛分别为296.5亿元和173.3亿元，同比分别下降17.8%和33.5%；前30名和前50名房地产企业的销售交易额进入门槛分别下降23.5%和30.2%，至124.2亿元和71.1亿元。今年第一季度，大多数房地产企业的销售额同比下降了20%以上，很少有企业将来还会面临退房压力。

“在房地产企业第一季度业绩公布后，估计很多企业的业绩都不太好，包括依靠经营性资产收入的房企。“据上述知情人士透露，在发布第一季度预测的房地产企业中，有房地产企业因疫情影响了计划盈利项目的进展，结算收入下降，资产管理业务收入下降，导致归属于母公司股东的净利润下降70%以上。

精简机构、缩小规模和优化组织结构

一方面，返销难，现金流紧张，偿债负担重，资金链压力大；一方面，固定成本是不断支出的，所以房企必须想办法控制成本，减少支出，勒紧裤带过日子。

从《证券日报》记者与房地产企业高管交流的信息来看，从降低成本的角度来看，裁员减薪已经成为房地产企业寻求变革的首要策略之一。有一段时间，业内还流传着这样一种说法，即各种房地产企业“要么在裁员，要么正在裁员。”

凯德置地集团率先应对疫情的影响，其高级管理层自愿减薪，从4月1日起，董事费和基本工资将下调5%-15%，经理及以上级别的所有员工将冻结加薪。此外，华夏幸福、碧桂园等房地产企业也报道了区域公司合并和组织结构优化的消息。

中小型住房企业的情况更为严重，一些公司甚至无力支付工资，要求员工自愿离职。今年2月，四川一家小房企迪合邦(Dihebang)被曝无力支付2020年1月和2月的工资，要求员工主动离职，推迟领取工资。

经过梳理，《证券报》发现，房企龙头率先做出回应，一些区域性房企减薪、大范围裁员。即使有些企业不裁员，他们也会启动减薪机制。与此同时，许多房地产企业减少了投资面，减少了公开市场上的土地收购费用，并尽一切努力出售房屋以确保现金流。一些房地产企业甚至开始出售资产，削减开支以求生存。

外部环境无法改变，但经过多年的房地产业的广泛发展，仍然有空的房间，需要学习制造和受益于管理。

降低成本，提高效率，增强“精细化管理”的内在力量

面对增长速度放缓、现金流紧张、利润下降、债务偿还压力巨大等普遍的行业现象，大多数房企应对“不确定”市场的策略是提升企业内部的“确定性”要素，说白了就是借助企业内部的大型运营系统，重点进行“降本增效”的管理。

“对这一流行病有不同理解和行动的住房企业将在未来的产业结构中获得不同的市场份额。”易居研究院智库中心研究部主任严跃进对《证券日报》记者表示，如果企业的管理层和员工能够利用这段时间，进行稳健的内部修补，然后思考变革，并很好地运用这种内部力量，企业就有可能在未来的竞争格局中赢得第一次机会。

今年2月，澳远集团董事长郭宇文号召全体员工“一起好好利用这一延长版的时间，不要害怕，不要退缩，不要停止，要经常学习，努力思考，再提高，振奋精神，巩固内部力量。”2月10日，幻想曲房地产集团首席执行官曾保宝在给所有花丛的信中说，面对行业的寒冬，只有咬紧牙关，挺过难关，才能有资格争取机会。

目前，适应性强、战略方向快的住宅企业已经采取了行动。优化工作流程，提高工作效率，注重节能降耗，优化企业成本，加强精细化管理，是大多数有想法的房企渡过难关的行动指南。

在这方面，去年底，中国奥林匹克公园开始全面梳理各项目成本，并在持续保持产品实力的前提下，按照成本优化目标，逐步提高全周期成本控制能力，减少开发过程中浪费、拆迁等无效成本的发生。这些细节甚至渗透到节约一张纸、一次电和一滴水的需要中，并倡导所有员工在工作和生活的每一分钟都参与“节能降耗”。

必须说，进入低利润时代的房地产业将因这一流行病而发生巨大变化。过去依靠粗放经营、享受土地红利的房企，如果不改变，将逐渐退出历史舞台。同时，房地产企业完善大规模经营体系，实行严格的资金预算管理、严格的非生产性费用控制等各种降本增效的管理制度，将会在困难中逐渐尝到“精细化管理”的甜头，通过系统化、上市化、仪表化的经营管理制度赋予组织权力，形成企业核心竞争力之一，在应对多变的市场中赢得更大的话语权，帮助企业成长，保持企业健康发展。

(编辑上官门罗)